物業(yè)上市的風(fēng)口仍在持續(xù)。

2021年伊始，便有新希望服務(wù)、德信服務(wù)兩家物管企業(yè)向港交所遞交招股書，隨之世紀(jì)金源服務(wù)亦緊跟步伐，開啟IPO之旅。

1月20日晚間，世紀(jì)金源服務(wù)于港交所首次披露招股書，向市場展示了這家成立29年的物管企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。此次上市獨家保薦人為華泰金融控股（香港）有限公司，審計師及申報會計師為畢馬威會計師事務(wù)所。

關(guān)于世紀(jì)金源服務(wù)的歷史，可追溯至1992年，當(dāng)時控股股東（黃濤和黃世熒）的家族成員以及其他獨立第三方以本身的財務(wù)資源成立福州金源物業(yè)管理有限公司，最初是專注于向世紀(jì)金源集團提供配套的物業(yè)管理，自2000年開始將業(yè)務(wù)擴展至北京，并推出首項大型社區(qū)物業(yè)服務(wù)，此后開啟了向外拓展征程。

于2011年，境內(nèi)控股公司世紀(jì)生活物業(yè)集團成立。于2017年，黃濤和黃世熒（為兩兄弟）開始分別擁有世紀(jì)生活物業(yè)集團60%和40%的權(quán)益。

自2017年以來，世紀(jì)金源抓緊實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，進一步發(fā)掘外部業(yè)務(wù)來源，并拓展至更廣闊的市場。

基礎(chǔ)

招股書介紹，世紀(jì)金源服務(wù)運營“世紀(jì)城物業(yè)管理”和“世紀(jì)生活”兩大子品牌，分別著重物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

收入方面，于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月，世紀(jì)金源服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為6.9億元、8.18億元和6.93億元。同期，增值服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為2.32億元、2.4億元和1.68億元。

于往績記錄期，物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)持續(xù)增長，導(dǎo)致總收入持續(xù)上升。截至2018年末、2019年末及截至2020年9月30日止九個月，世紀(jì)金源服務(wù)收入分別為9.22億元、10.58億元、8.61億元；毛利2.95億元、3.36億元、3.23億元；歸屬股東凈利潤2.18億元、1.81億元、1.83億元。

規(guī)模方面，截至2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)在管項目為223個，物業(yè)管理服務(wù)覆蓋16個省份、直轄市和自治區(qū)，并遍布50個城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省，業(yè)務(wù)布局較為集中。

據(jù)了解，截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省的物管收入占截至相同日期物業(yè)管理服務(wù)收入的81.5%、80.0%和77.4%。并且，預(yù)期短期內(nèi)于上述省份提供的服務(wù)將繼續(xù)在運營中占極大比重，此亦為風(fēng)險之一。

截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)總合約建筑面積分別約為5080萬平方米、6830萬平方米和7410萬平方米。同期，在管總建筑面積分別約為4760萬平方米、5870萬平方米和6390萬平方米。

世紀(jì)金源服務(wù)與其它分拆上市物管企業(yè)無異，同樣過度依賴母公司。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀(jì)金源集團所開發(fā)的物業(yè)分別占世紀(jì)金源服務(wù)在管建筑面積91.0%、75.1%和74.7%。

與其它物管企業(yè)有所不同的是，世紀(jì)金源服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)受益于大盤管理項目，所管理的世紀(jì)城項目為地標(biāo)性大型社區(qū)，這些項目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌，且聚集豐富商業(yè)資源的大型住宅社區(qū)組成。

截至2020年9月30日，世紀(jì)金源集團開發(fā)的12個世紀(jì)城項目全部均由世紀(jì)金源服務(wù)管理，在管總建筑面積約4440萬平方米，而平均在管建筑面積約370萬平方米，其中五個項目的在管建筑面積逾400萬平方米。

同時，管理鄰近該等項目的十個大型的世紀(jì)金源集團購物中心和一家奧特萊斯，總在管建筑面積約350萬平方米。

世紀(jì)金源服務(wù)認(rèn)為，大盤管理項目大幅提升了盈利能力。于2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止九個月，公司毛利率分別為32.1%、31.8%、33.4%和37.6%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率由截至2019年9月30日止九個月的32.2%增加至2020年同期的36.8%，主要是由于在管建筑面積擴大實現(xiàn)的規(guī)模效應(yīng)、增加外包改善成本效益以及為應(yīng)對COVID-19疫情，地方政府頒布監(jiān)管政策減免社保費用所致。

方向

與其他物業(yè)企業(yè)一樣，世紀(jì)金源服務(wù)也在尋求更多發(fā)展可能，其中一項便是外拓項目。

截至2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)外拓項目合約建筑面積為約2420萬平方米，而外拓項目在管建筑面積約為1620萬平方米，占在管總建筑面積比例為25.3%，輻射16省48個城市。

招股書中提及，世紀(jì)金源服務(wù)正在逐步將物業(yè)管理組合拓展至涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和公共建設(shè)管理以及城市服務(wù)，逐步豐富物業(yè)組合。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為220萬平方米、370萬平方米和730萬平方米。

此外，世紀(jì)金源服務(wù)想要持續(xù)發(fā)掘商業(yè)物管服務(wù)新的發(fā)展機遇，包括大型購物中心、商業(yè)區(qū)、寫字樓、公寓等。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，商業(yè)物業(yè)和寫字樓的在管建筑面積分別為80萬平方米、130萬平方米和460萬平方米。

更進一步，將物業(yè)管理服務(wù)逐步拓展至學(xué)校、醫(yī)院等公共建設(shè)物業(yè)，以及城市服務(wù)，為取得外拓項目而向該等項目傾斜。于往績記錄期，世紀(jì)金源服務(wù)公共建設(shè)物業(yè)的在管建筑面積分別為150萬平方米、240萬平方米和270萬平方米。

數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)金源服務(wù)來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積已由截至2018年12月31日的620萬平方米增加至截至2019年12月31日的2230萬平方米。

事實上，自2020年9月30日以來，世紀(jì)金源服務(wù)一直不斷發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)和增值服務(wù)業(yè)務(wù)。于2020年12月，子公司北京宜宅科技有限責(zé)任公司已以注資的方式收購長沙萬為機器人有限公司25%股權(quán)，代價為4000萬元。

世紀(jì)金源服務(wù)計劃將機器人產(chǎn)品應(yīng)用至物業(yè)管理服務(wù)，2021年1月與萬為機器人訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此，萬為機器人須為世紀(jì)金源服務(wù)建立一個全面的智能安保平臺，整合門禁控制、停車場管理、邊界安保、視頻監(jiān)控和警報系統(tǒng)以及安保機器人，從而進一步增強在管物業(yè)的安全性。

招股書中，世紀(jì)金源服務(wù)也表示，為達(dá)成目標(biāo)，已制定相關(guān)戰(zhàn)略，其中包括鞏固其作為科技型物業(yè)管理服務(wù)商的地位；通過內(nèi)生增長和收購豐富物業(yè)管理組合；豐富高品質(zhì)增值服務(wù)，提高營收能力；及進一步完善人力資源培訓(xùn)、招聘與激勵體系，支持業(yè)務(wù)長遠(yuǎn)發(fā)展。

不過，從財務(wù)數(shù)據(jù)角度分析，世紀(jì)金源服務(wù)凈流動資產(chǎn)由截至2019年12月31日的2.86億元減少至截至2020年9月30日的2.39億元。

主要是由于流動負(fù)債的增加大于流動資產(chǎn)的增加所致。更深入探究，流動負(fù)債增加主要是由于貿(mào)易和其他應(yīng)付款項增加所致，主要反映了應(yīng)付股息的增加。

另外，截至2020年9月30日止九個月，世紀(jì)金源服務(wù)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為1.09億元，這是因為除稅前利潤2.33億元（經(jīng)非現(xiàn)金和非經(jīng)營項目作出調(diào)整）和營運資金減少8210萬元。營運資金減少主要是由于貿(mào)易和其他應(yīng)收款項增加1.06億元所致，這反映了業(yè)務(wù)的擴展。

凈資產(chǎn)收益率則由2019年的66.5%增加至截至2020年9月30日止九個月的85.0%，主要是由于截至2020年9月30日止九個月的年化凈利潤高于2019年的凈利潤。

而資產(chǎn)負(fù)債比率由截至2018年12月31日的76.5%下降至截至2019年12月31日的68.4%，主要是由于負(fù)債總額減少所致。而截至2020年9月30日這一數(shù)據(jù)增至78.0%，主要是由于流動負(fù)債增加所致。流動比率由截至2019年12月31日的142.6%下降至截至2020年9月30日的125.5%，同樣是由于流動負(fù)債增加。