眾所周知，近兩年是物管公司IPO的大年。去年，因為大量標的供給引發了板塊整體估值的回調。而標的供給數量大量增加，免不了其中有濫竽充數，區分出優質標的和普通標的就成了配置物管板塊資產的投資者必修課。

新年伊始，繼榮萬家之后，又一家物管公司開始沖刺港股--德信服務。1月18日，德信服務遞表港交所。

德信服務是德信集團旗下的物業板塊拆分而來，成立至今已有16年，是一家總部位于杭州的綜合性物業管理公司。公司主要為業主提供日常物業管理服務、增值服務，以及為房地產開發商提供銷售協助、咨詢等非業主增值服務。

那么，德信服務的成色如何呢？

萬億藍海景氣度高

首先，確定的是物管板塊的確是一個優質賽道。

從市場規模上看，它是一個高增速、高天花板的藍海市場。據中信研報測算，預期行業將以平均20％的增速在2030年達到2-3萬億元的市場規模。

從行業屬性來看，物管行業目前主要依靠收取物業費這種商業模式實現營收，很大程度上擺脫了上游房企的周期性，具備了一定的消費屬性。這樣的高度確定性的模式為行業價值奠定了基礎。另外，物管公司提供的各類增值服務可以為其成長性打開了更高的想象空間。

在這樣高景氣度的行業中，龍頭公司目前所占份額不多。中指院數據指出，2019年前十大物業管理公司所占份額共計不超過10％。但需要注意的是，行業集中度正在加速提升。據明源地產研究不完全統計，截至2020年12月10日，去年物管公司并購案例多達52起，并購金額82.46億元，是去年的兩倍。

對于物管公司來說，并購可以最快實現規模擴張，而規模的擴張直接對應營收規模的增大。在當前各大物管公司跑馬圈地的背景下，先一步搶奪更多份額至關重要。

但并購對于公司自身的資金實力以及投后管理能力要求很高，這兩點對于中小物業公司不夠友好。頭部物管公司動輒就有幾十上百億的現金儲備，并購帶來的資金壓力一般不在話下。另外，頭部物管公司擁有豐富的管理經驗，對于項目投后管理能力較強，更大概率不讓被并購項目日后成為累贅。

區域龍頭優勢不顯

那么，德信服務在物管行業處于什么地位呢？

據招股書披露，根據2020年中指院數據，公司在浙江省的物業服務百強企業中以收入計排名第四，以在管面積計排名第五位?？瓷先ニ坪跖琶容^靠前，但其實只是一個區域性的龍頭。截至2020年9月30日，德信服務的在管物業合共163個，在管建筑面積合共2310萬平方米。與頭部物業管理公司動輒上億平米的在管面積相比，德信服務的規模相對較小，屬于行業中游水平。

從成長性看，截至2020年9月30日，德信服務合約面積35.4百萬平米，因此合約面積與在管面積之比為1.53，屬于行業一般水平。

從外拓能力來看，德信服務表現與眾不同。2018年、2019年、2020年前三季度，公司來自獨立第三方的在管面積比例分別為78.1％、70.4％、66％。整體來看，德信服務的外拓能力高于行業平均水平，但這一優勢正在減弱。

另一方面，據招股書披露，2018年、2019年，公司分別實現營收3.98億元、5.13億元，增速28.89％；2019年前三季度、2020年前三季度，公司分別實現營收3.75億元、4.98億元，增速32.8％?？梢姡緲I績在快速增長，但整體收入規模在行業中較小。

拆解營收結構來看，公司對于物業管理服務業務營收較為依賴，報告期內該部分營收占比約6成，符合行業慣例。值得注意的是，公司的社區增值服務營收占比從2018年10.76％增至2020年前三季度22.05％，逐漸成為公司的另一個增長引擎。與社區零售、智慧社區密切相關的社區增值服務帶來的想象空間比較大，有助于公司提高估值。