德信服務(wù)兩年前從新三板摘牌，胡一平或許早就有了沖刺港交所的念頭。

那時，德信服務(wù)使用的名稱是“盛全物業(yè)”。

近兩年來，不少物管公司從新三板摘牌改道向港交所主板進(jìn)攻，大部分會選擇改頭換面。

前有鴻坤物業(yè)變身燁星集團(tuán)，嘉寶股份更名為藍(lán)光嘉寶服務(wù)等，而德信服務(wù)也沒有例外。

2018年底自新三板摘牌后，接下來兩年時間里，盛全物業(yè)做了一系列重組、股改和更名動作，為主板上市做準(zhǔn)備。

1月18日，港交所一份招股書披露，德信服務(wù)以新身份亮相資本市場。

截至2020年9月30日，德信服務(wù)擁有163項在管物業(yè)，在管總建筑面積為2310萬平方米，覆蓋中國9個省份的26座城市。

截至同日，德信服務(wù)已訂約管理226項物業(yè)，合約總建筑面積為3540萬平方米，覆蓋中國12個省份的31座城市。

新三板摘牌與重組盛全

根據(jù)新三板資料顯示，盛全物業(yè)于2015年11月10日掛牌上市，屬于創(chuàng)新層，交易方式為做市轉(zhuǎn)讓。

2018年1-9月，盛全物業(yè)營業(yè)收入2.67億元，凈利潤為1234.26萬元。

上市未滿三年，盛全物業(yè)2018年10月25日公告稱，因公司經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，擬申請終止在股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌。

而在德信服務(wù)招股書里，對于盛全物業(yè)的重組也有詳細(xì)描述。

盛全物業(yè)于2004年3月29日在中國成立為有限公司，初始注冊及實繳資本為人民幣100萬元。截至其成立日期，盛全物業(yè)分別由德信控股和杭州互豐置業(yè)咨詢有限公司（“杭州互豐”，一名獨立第三方）擁有51%及49%。

于2004年3月29日至2014年4月24日期間，隨一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓及注冊資本增加后，盛全物業(yè)由胡一平控制。于2014年4月25日，德信控股將其于盛全物業(yè)的全部股權(quán)以代價人民幣5080萬元轉(zhuǎn)讓予盛全控股。有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，盛全物業(yè)由盛全控股全資擁有。

2015年4月，盛全物業(yè)采取雇員股份激勵計劃，將其于盛全物業(yè)20%的股權(quán)以代價人民幣1168.4萬元轉(zhuǎn)讓予德清凱邦。

德清凱邦于2014年7月注冊成立，重組之前，由杭州恒益股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（為普通合伙人，并分別由胡先生和魏女士控制約91.61%及8.39%）、朱曉莉女士（執(zhí)行董事）、劉義兵先生、陳昕先生、趙麗湘女士（彼等均為高級管理人員）及盛全物業(yè)的九名雇員分別擁有約63.57%、1.70%、4.50%、1.25%、1.50%及27.48%。

有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，盛全物業(yè)分別由盛全控股和德清凱邦擁有80%和20%。

2015年6月29日，考慮到于新三板掛牌，盛全物業(yè)轉(zhuǎn)制為一家股份有限公司，并于2015年10月19日正式在新三板上市，實繳注冊資本人民幣5080萬元。于2016年4月12日，盛全物業(yè)的注冊資本增至人民幣5580萬元，其中盛全控股出資500萬元。

隨后盛全物業(yè)2018年12月19日于新三板摘牌，摘牌后注冊資本仍為5580萬。考慮到下列因素，董事認(rèn)為盛全物業(yè)于全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)摘牌并于香港申請符合公司及股東最佳利益。

摘牌完成后，盛全物業(yè)分別由盛全控股、德清凱邦及若干獨立股東擁有約76.82%、18.21%及4.97%。于2019年2月25日至2020年3月13日期間，隨一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓及注冊資本增加，盛全物業(yè)分別由盛全控股及德清凱邦擁有約81.79%及18.21%。

于2020年9月2日，盛全物業(yè)由股份有限公司轉(zhuǎn)制為有限責(zé)任公司。由于重組，盛全物業(yè)成為德信服務(wù)的間接全資附屬公司。

無論是注冊資本增資還是更名、重組盛全物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)，胡一平提前為赴港上市做足了準(zhǔn)備工作。

據(jù)相關(guān)媒體消息稱，2020年11月5日，德信盛全服務(wù)還收到了杭州市余杭區(qū)人民政府金融工作辦公室發(fā)來的關(guān)于上市培育的通知。

通知表示，同意德信盛全服務(wù)列入余杭區(qū)企業(yè)上市培育對象，有效期為三年，“有關(guān)申請上市輔導(dǎo)、輔導(dǎo)驗收以及向中國證監(jiān)會或證券交易機(jī)構(gòu)提交的上市申請等文件材料（包括批復(fù)），請及時送我辦備案。”

這意味著，如果不是在港交所提交招股書，德信服務(wù)或許還有可能在A股上市。

利潤飆升與上市前景

按照港交所調(diào)整后的上市門檻，主要針對企業(yè)的盈利水平，以招股書顯示的數(shù)據(jù)看來，德信服務(wù)符合了條件。

于往績記錄期間，德信服務(wù)實現(xiàn)財務(wù)業(yè)績的快速增長，收入由2018年的3.98億元增長28.9%至2019年的5.13億元，并由2019年前9月的3.75億元增長32.7%至2020年前9月的4.98億元；同期利潤由2018年的2250萬元顯著增長至2019年的5060萬元，并在2020年前9月達(dá)到8070萬元。

尤其值得注意的是，盛全物業(yè)2018年前9個月的凈利潤只有1234.26萬元。

與部分物管企業(yè)高度依賴母公司不同，德信服務(wù)來自第三方業(yè)務(wù)占比超過六成，而收入方面更是比德信集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的利潤要高。

于2018年、2019年以及2020年前9月，德信服務(wù)就德信集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為5950萬元、7870萬元及7130萬元，分別占德信服務(wù)同期物業(yè)管理服務(wù)所得總收入的22.2%、25.4%及26.2%。

截至2020年9月30日，德信服務(wù)于獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)項目中的在管建筑面積為1520萬平方米，約占德信服務(wù)在管總建筑面積的66.0%。

同時，德信服務(wù)仍在積極獲取來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)項目業(yè)務(wù)。

于2018年、2019年及2020年前9月，德信服務(wù)來自獨立第三方開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.99億元、2.1億元及1.63億元，分別占德信服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入的73.9%、67.6%及59.9%。

招股書顯示，德信服務(wù)絕大部分的收入來自按包干制進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止9個月，分別占物業(yè)管理服務(wù)收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就五項、一項及六項在管物業(yè)產(chǎn)生合共總虧損分別為30萬元、40萬元及30萬元。

德信服務(wù)還在招股書中提到，公司曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。向關(guān)聯(lián)方作出利率為12%的計息墊款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有關(guān)計息墊款的利息收入分別為0、90萬元和160萬元。截至2020年9月30日，有關(guān)墊款及相關(guān)利息已悉數(shù)結(jié)清。

此外，德信服務(wù)表示，此次IPO募資將用于：擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及通過多渠道提高市場份額；用于多元化及擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品；用于投資信息技術(shù)和內(nèi)部管理系統(tǒng)，以此改善服務(wù)質(zhì)量和客戶體驗；用于完善人力資源管理并提升企業(yè)文化；用作營運資金及其他一般公司目的。

而在多元化及擴(kuò)大物業(yè)組合及服務(wù)產(chǎn)品計劃中，將通過實施“六三一”的物業(yè)組合布局，擴(kuò)大物業(yè)組合。德信服務(wù)計劃開發(fā)以下物業(yè)組合：住宅物業(yè)占60%、商業(yè)綜合體及寫字樓占30%、其他類型物業(yè)占10%。

那么，一切看起來還不錯的德信服務(wù)，能否獲得投資者的青睞呢？

事實上，在港股資本市場上，投資者對于頭部企業(yè)及高成長性物業(yè)企業(yè)的青睞度較高。自2020年四季度以來，資本市場對新上市物管企業(yè)并未延續(xù)2020年上半年的友善度，尤其在10月新上市的4家物企中，3家首日收跌，2家更是收跌20%以上，此類現(xiàn)象在10月之前均未出現(xiàn)過。

而1月18日正式在港交所主板掛牌上市的宋都服務(wù)，開市即破發(fā)，并一路直線下滑至交易所收市，報0.16港元，下跌36%，總市值僅5.12億港元。