近期，物業(yè)板塊新股表現(xiàn)欠佳，但仍阻擋不了物業(yè)公司前仆后繼的心。

10月26日，融創(chuàng)服務(wù)通過港交所上市聆訊，短期內(nèi)將在香港主板掛牌上市，匯豐及摩根士丹利為公司上市聯(lián)席保薦人。

融創(chuàng)服務(wù)專注于國內(nèi)一線及二線城市，經(jīng)過16年發(fā)展，已成長為增速最快的中國大型物業(yè)管理綜合服務(wù)商。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)服務(wù)的整體增長率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，在物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第一。

融創(chuàng)服務(wù)上市，基本面有什么關(guān)鍵點？

較快增長的腰部玩家

相比其他物管公司，依靠母公司融創(chuàng)中國(29.4, 0.80, 2.80%)，融創(chuàng)服務(wù)具備天然的增長優(yōu)勢。從招股書得知，2017年—2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實現(xiàn)營業(yè)收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長率59.5%；對應(yīng)的凈利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長率150.7%。而在疫情之下，物業(yè)管理價值日益凸顯，融創(chuàng)服務(wù)更是迎來業(yè)績的集中爆發(fā)。其在2020年上半年實現(xiàn)營收17.91億元、實現(xiàn)利潤2.51億元，分別同比增長52.9%及367.6%。

顯然，融創(chuàng)服務(wù)營收和利潤飆升，離不開其在管建筑面積和合約建筑面積的快速增長。截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營范圍覆蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的127個城市，其中在管物業(yè)中有86.1%位于中國的一線及二線城市；合約建筑面積由2017年末的5740萬平方米，增長至2020年6月底的2.321億平方米，年復(fù)合增長率74.9%；在管建筑面積則由2017年末的2000萬平方米，增長至2020年6月底的1.054億平方米，年復(fù)合增長率94.5%。2020年6月末，融創(chuàng)服務(wù)合約管理面積為在管面積的2.2倍，可見龐大的儲備面積能夠為融創(chuàng)服務(wù)的持續(xù)高速增長積蓄充足增長勢能。

不過，拋開增速，僅看規(guī)模，融創(chuàng)服務(wù)和碧桂園(9.7, 0.16, 1.68%)服務(wù)、萬科物業(yè)這樣的行業(yè)龍頭相比，仍有一定差距。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2019年底，在管面積超過1億平方米的企業(yè)就有15家，萬科物業(yè)和碧桂園服務(wù)(48.35, -0.30, -0.62%)以4.39億平方米、3.93億平方米位列前兩位，融創(chuàng)服務(wù)則剛剛跨越1億大關(guān)。營收規(guī)模上，融創(chuàng)服務(wù)也遜色于頭部企業(yè)。公開資料顯示，2019年萬科物業(yè)的營收已經(jīng)達到127億元，碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)(8.6, 0.11, 1.30%)分別為96.4億元和85.82億元。另外，招商積余、雅生活、保利物業(yè)(56.4, 0.65, 1.17%)去年營收同樣都超過了50億元，融創(chuàng)服務(wù)28.27億元的體量大體處于行業(yè)中游水平，屬于腰部玩家。

毛利率落后的原因

從毛利率來看，融創(chuàng)服務(wù)在2017年-2019年的整體毛利率分別為21%、23%及25.5%，呈持續(xù)上升態(tài)勢。但是，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2020年4月30日之前已經(jīng)在A股、H股上市的26家內(nèi)地物管公司，近三年毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%，融創(chuàng)服務(wù)近三年都略遜于行業(yè)平均水平。拿母公司實力尚在融創(chuàng)中國之下的金科服務(wù)和世茂服務(wù)(15.96, -0.64, -3.86%)來說，后兩者2017-2019年間毛利率分別為26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67%，毛利率也都在融創(chuàng)服務(wù)之上。

進一步分析，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)三個部分。其中，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)包括安保、清潔綠化、園藝和維修維護服務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)包括銷售協(xié)助服務(wù)、咨詢、其他非業(yè)主增值服務(wù)和房產(chǎn)中介服務(wù)；社區(qū)增值服務(wù)包括房產(chǎn)中介、車位銷售、社區(qū)空間運營以及美居服務(wù)等。

截止2020年6月末，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)收入占比分別為58.8%、37.8%和3.4%，而對應(yīng)毛利潤分別為21.5%、32.0%和35.5%。由此可見，目前營收占比最大的物業(yè)管理服務(wù)板塊毛利率過低是拉低融創(chuàng)服務(wù)整體毛利率的重要原因。

未來的成長驅(qū)動力在何方

目前，融創(chuàng)服務(wù)的營收和增長主要來源于母公司融創(chuàng)集團的主動“輸血”。2017-2020年6月末，融創(chuàng)服務(wù)管理母公司物業(yè)產(chǎn)生的收入占比分別為99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，獨立第三方收入占比極小。

截至 2020年8月，融創(chuàng)服務(wù)的母公司融創(chuàng)中國擁有確權(quán)土儲總面積超2.56億平方米，大量物業(yè)將在未來若干年內(nèi)逐步交付，這讓融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)績增長得到較好鎖定，也為融創(chuàng)服務(wù)的持續(xù)增長提供強大的后續(xù)保障，保證未來較大的業(yè)績增長空間。

另外，融創(chuàng)服務(wù)為了擺脫對母公司的依賴，今年5月收購了開元物業(yè)管理來提升外拓能力。開元物業(yè)主要布局在華東地區(qū)核心城市，非住宅物業(yè)占比達32.6%，涵蓋城市公共物業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、商業(yè)等多種，且開元物業(yè)90%的合約建筑面積均來自于第三方。從招股書上也可以看出，2019年末，融創(chuàng)服務(wù)外拓項目才1個，收購開元物業(yè)后，2020年6月底顯示外拓項目為311個，涉及在管建筑面積4024.6萬平方米，占全部在管面積的比重為38.2%。開元物業(yè)的加入無疑能彌補融創(chuàng)服務(wù)“獨立第三方”物業(yè)不足的短板，加強了融創(chuàng)服務(wù)的外拓能力，擴大了管理規(guī)模，進一步鞏固了其市場地位。

值得關(guān)注的是，近年來融創(chuàng)服務(wù)在持續(xù)進行優(yōu)質(zhì)資源整合。2019年底，融創(chuàng)服務(wù)完成對環(huán)融物業(yè)的整合；2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)收購開元物業(yè)管理；2020年9月，融創(chuàng)服務(wù)完成對鋒物科技的戰(zhàn)略投資，將云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)等技術(shù)引入物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，打造集“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+多元經(jīng)營”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式；并于同月與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司合資組建江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開深度合作。融創(chuàng)服務(wù)在“獨立第三方”物業(yè)、高科技等方面所進行的一系列優(yōu)質(zhì)資源整合，毫無疑問會為未來業(yè)績增長奠定堅實基礎(chǔ)。

結(jié)語

2020年，在疫情的推動下，物業(yè)價值得到重塑，港股市場也迎來物業(yè)股上市潮。截至到今年10月30日，已有興業(yè)物聯(lián)(1.32, 0.00, 0.00%)、燁星集團(1.11, 0.00, 0.00%)、建業(yè)新生活(7.23, 0.32, 4.63%)、金融街物業(yè)(7.53, -0.07, -0.92%)、弘陽服務(wù)(5.2, -0.18, -3.35%)、正榮服務(wù)(4.74, 0.01, 0.21%)、卓越商企服務(wù)(10.74, -0.12, -1.11%)、第一服務(wù)控股(1.43, 0.03, 2.14%)、合景悠活(5.82, -0.26, -4.28%)和世茂服務(wù)10家物業(yè)公司登陸港交所。此次，融創(chuàng)服務(wù)81天就順利過會，如此快速拿到資本市場入場券，也是綜合實力的體現(xiàn)。

雖然融創(chuàng)服務(wù)與其他物業(yè)管理巨頭相比，規(guī)模仍有一定差距，整體毛利率也相對略低，但背靠母公司融創(chuàng)中國提供的穩(wěn)定營收以及結(jié)合開元物業(yè)管理的外拓能力，融創(chuàng)服務(wù)的增速及發(fā)展未來還是值得期待的。不過，值得注意的是，近期螞蟻集團上市引發(fā)巨大“抽水效應(yīng)”，融創(chuàng)服務(wù)選擇上市的時機以及發(fā)行的估值，是應(yīng)該重視的兩個關(guān)鍵因素。