近日，卓越集團旗下物業管理服務提供商卓越商企服務遞表港交所。此次在港上市，卓越商企服務計劃全球發售3億股股份(視乎超額配股權行使與否而定)，其中約2.7億股發售股份將用作國際發售(可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定)，其余約3000萬股發售股份將作香港發售(可予重新分配)，作價每股9.30港元至10.68港元。

公司將于2020年10月7日上午9時開始于香港公開發售，至2020年10月12日中午12時截止。股份預計將于2020年10月19日開始于聯交所進行買賣，股份代號為6989。股票將以每手買賣單位1,000股股份進行買賣。

假設發售價為每股發售股份9.99港元(即指示性發售價范圍的中位數)，經扣除就全球發售應付的包銷傭金及其他估計開支后，卓越商企服務此次全球發售的應收所得款項凈額約28.66億港元。公司擬將全球發售所得款項凈額用于業務擴張，包括戰略性收購及投資;開發信息技術系統;在管物業的設施升級;吸引及培養人才;以及一般公司用途。

卓越商企服務此次IPO引入9家基石投資者，據此，基石投資者協議投資合共1.5億美元以認購合共116,363,000股國際配售股份。該9家基石投資者包括Tencent Mobility Limited(騰訊控股有限公司的全資附屬公司)、Gorgeous Tulips Limited(JD.com, Inc.的全資附屬公司)、南方基金管理股份有限公司、Snow Lake China Master Fund、3W Fund Management Limited、奧陸資本有限公司、GSC Fund 1及Vision Fund 1(兩者均為Foresight Orient Global Superior Choice SPC的子基金)、以及璞石資本有限公司及銘基基金。

中國領先商務物業管理服務提供商，擁有良好的往績紀錄及強大品牌知名度

卓越商企服務集團有限公司是中國領先的商務物業管理服務提供商。自1999年成立以來，公司一直專注商務物業管理服務，在管物業主要包括：商務物業、公共與工業物業及住宅物業，亦是市場上為數不多、專業為商務物業提供綜合服務的物業管理服務提供商之一。公司旨在為客戶提供覆蓋物業全生命周期的全產業鏈綜合服務。截至2020年5月31日，公司在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2,580萬平方米。公司的在管物業大部分位于中國一線及新一線城市。除了更傳統的基本物業管理服務外，亦開發范圍廣泛的增值服務以滿足客戶需要，包括資產服務、企業服務及特定增值服務。

根據弗若斯特沙利文報告，于2019年，按向商務物業提供基本物業管理服務所得收入計，公司在中國商務物業管理服務提供商中排名第四，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第二。按向高端商務物業提供基本物業管理服務所得收入計，公司在中國商務物業管理服務提供商中排名第三，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第一。

就財務數據來看，報告期內，卓越商企服務的收入及利潤持續增長。招股書顯示，2017-2019年、截至2019年5月31日止五個月及截至2020年5月31日止五個月，卓越商企服務的收入分別為9.47億元、12.23億元、18.36億元、5.9億元及9.4億元;同期，利潤分別為1.36億元、1.57億元、2.34億元、7700萬元及1.54億元。

招股書顯示，卓越商企服務的業務包括商務物業、公共與工業物業，以及住宅物業。其中，商務物業包括寫字樓及商務綜合體;以及企業大樓和辦公與研發園區。

就業務結構來看，卓越商企服務管理層表示，公司會繼續在商務物業領域的拓張，包括進行市場外拓，而商務物業服務市場無論是從量還是從質方面都會有更大的市場規模。公司仍然會聚焦商務物業的二大板塊。第一個是高端商務物業，包括城市綜合體商企項目，企業大樓以及企業各種各樣的園區。第二類是公共物業，公建包括工業園區。由于公共物業本身的規模較大，相比之下，它的管理復雜度較低。目前，高端商務物業是卓越商企服務的優勢、特色以及高質量板塊。而第二個板塊具有一定的規模性，它管理的復雜度不高但對公司業務也有一定的貢獻。

近幾年，卓越商企服務一直在進行全國化布局，無論是卓越集團房地產業務的開發，還是對外業務的拓展，以及將大灣區作為收并購的目標區域。未來，公司將加大長三角地區的擴張力度，同時發展其他一線和新一線城市。

大灣區作為中國經濟最發達的一個區域，公司在該區域發展業務具有顯著優勢。與此同時，公司也在發展長三角地區。公司管理層表示，因為長三角地區無論是在房地產開發項目，還是大客戶業務布局，以及長三角地區城市的密集程度都能夠支撐公司作為第二個基地的發展。此外，公司也會發展其他全國性的一線和新一線城市。

全生命周期物業管理服務及全行業鏈資產服務，實現客戶資產價值最大化

卓越商企服務致力延長客戶物業的使用年限及使其價值最大化。公司為在管物業提供貫穿全生命周期的物業管理服務，旨在提高可持續性并維持高水平的出租率和租金溢價。通過覆蓋客戶物業全生命周期的物業管理服務，公司致力實現延長物業及附屬設施使用年限，以及減少設施使用年限內的運行費用支出，提升客戶盈利能力。同時，公司亦提供全鏈條各種資產服務，包括前期物業顧問咨詢服務、二手物業資產租售代理服務及空間運營服務，以實現客戶物業的價值最大化及使公司的收入來源多樣化。

公司的優勢主要體現在獨立的市場化拓展能力：通過多年來在商務物業領域的深耕，卓越商企服務對于商務物業的綜合運營能力非常強，以及無論是公司服務的標桿性的優質商務項目，還是優秀的企業客戶，都給公司帶來了非常好的品牌示范效應，使公司擁有更多優質客戶資源。此外，卓越商企服務在高端商務物業服務領域獨具特色、為商務物業專業人才提供保障，以及持續應用科技手段來提高管理效率和客戶體驗。

因此，卓越商企服務的寫字樓及商務綜合體管理服務深受客戶高度評價。根據北京賽惟咨詢有限公司的資料，卓越商企服務在管的10棟寫字樓及商務綜合體468名用戶中，約99%對公司的物業管理服務表示滿意，較中國行業平均水平約95%為高，因此認為卓越商企服務是商務物業管理行業的標桿。

定制化綜合服務能力，贏得各行業知名企業的青睞，帶來穩定優質的長期客戶資源

提供定制化綜合企業服務的能力是卓越商企服務吸引大客戶的重要競爭優勢。公司為各行各業的市場龍頭公司提供服務，包括中國的互聯網公司、高科技公司及金融機構。據弗若斯特利沙文報告，在中國十大互聯網公司中，卓越商企服務為其中7間提供服務，例如，卓越商企服務分別自2010年及2014年，為一家中國領先跨國互聯網公司及領先高科技公司提供服務。公司相信，提供優質企業服務的能力，使得卓越商企服務成為少數能夠提供綜合性解決方案的物業管理公司、幫助提高客戶粘性，并創造了新的收入。為進一步提升與客戶的業務關系，卓越商企服務已與部分主要客戶訂立戰略框架協議。

運用「E+FM智慧雙平臺」，提升客戶體驗及管理效率

卓越商企服務致力將新技術應用于服務。公司運用「E+FM智慧雙平臺」包括FM智慧管理信息平臺和「O+」平臺，提升運營效率及增強客戶體驗。當中利用物聯網技術支持的FM智慧管理信息平臺連接維護的設施、技術人員及公司管理團隊，整合了公司所管理的設備的維保計劃，并實時追蹤計劃的執行情況。該平臺大幅提高公司設備維護效率，對比2018年12月及2019年12月，技術人員能夠在規定時限內響應設備維修及維護請求比率由65.8%提升至82.8%。公司每月可處理的維修工作平均數量由274個增至481個。

另一方面，公司從既有的大客戶管理系統了解到客戶的需求，并通過「O+」平臺為他們提供多種服務，有助提高客戶的滿意度和粘性。截至2020年5月31日，「O+」平臺注冊用戶約900,000，2020年5月的月活躍用戶約140,000。

卓越商企服務的管理層表示，這幾年公司對智能化的投入和關注度等非常高。整個互聯網的上半場更偏向于技術引領業務，而下半場要通過業務引領技術。公司管理層稱，未來的趨勢一定是標準化、流程化、管理邏輯線上化，這樣才能提高效率，并且能夠減少對人的依賴，發現客戶更多的需求。卓越商企服務這幾年，首先是通過E+智慧雙平臺提高了管理效率、減少了成本，并且保障了項目運營的安全度更高，對資產的使用年限也會保障得更好。

公司另外一個平臺是對于客戶服務的平臺。由于企業服務需求非常廣泛。公司比較看好企業服務。卓越商企服務的管理層稱，隨著公司規模的增大，特別是商企項目中更多的是高凈值客戶，他們的需求從B端延伸到C端，這都是公司非常好的增值空間。

另外就內控方面來說，無論財務方面，還是采購，以及項目運營管理財務BI，卓越商企服務都已經建立了非常完善的體系，能夠支持公司規模化的發展。

獨立業務開發能力和卓越集團的有力支持，業務規模快速擴展

憑借高質量的商務物業管理服務及良好的市場口碑，卓越商企服務獲得多個獨立第三方委聘，客戶包括許多高新科技公司、互聯網公司、金融機構、房地產開發商、政府及公共機構等。截至2020年5月31日，公司管理285個由獨立第三方開發的項目，總面積為1,510萬平方米，占公司在管總面積的約58.4%。于2019年及截至2020年5月31日止五個月，自該等項目產生的收入分別約為人民幣9.106億元及人民幣5.160億元，占公司基本物業管理服務同期所得收益的約57.8%及62.6%。

與此同時，公司還通過在戰略目標區域的收并購方式，快速擴展業務規模和區域布局。通過于2019年成功收購的武漢雨陽、浙江港灣及武漢環貿，公司截至2020年5月31日獲得的在管面積約為390萬平方米，當中包括武漢環貿中心、學校、博物館、醫院和政府設施等。公司發展亦依托卓越集團的支持。卓越集團擁有多個規劃中的城市更新舊改項目。截至2020年5月31日，公司管理45個由卓越集團開發的項目，總面積為1,070萬平方米。此外，來自卓越集團的總合面積約為2,090萬平方米，預計將于三年內交由公司管理。于往績記錄期，公司對卓越集團所開發物業的中標率保持在100.0%。

卓越商企服務集團有限公司執行董事兼董事會主席李曉平表示：公司一直專注商務物業管理服務，擁有良好的市場聲譽和優秀品牌。憑借公司提供綜合服務的能力及服務商務物業的豐富經驗，使公司能夠在中國物業管理行業占據有利位置，并使公司從競爭對手中脫穎而出。展望未來，卓越商企服務將繼續對大灣區進行滲透，同時進一步拓展長江三角洲地區，并提升公司在中國其他地區的實力，快速實現地域范圍和業態的擴張;通過戰略性收購及投資實現業務規模的擴張，以及致力通過向當地市場提供優質服務建立聲譽;繼續提高已開展的增值業務，并持續發展創新的增值業務，為客戶提供更全面的服務;利用數據分析智能技術，進一步提高公司的運營效率和服務質量，致力鞏固卓越商企服務在中國作為商務物業管理服務提供商的領先地位，為公司的股東及投資者創造最大的投資回報。