在過去很長的一段時間內(nèi)，高杠桿是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的主要特征之一，但隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的趨嚴，相關(guān)房企的融資難度不斷提升，從去年開始，多家中小房企先后向資本市場發(fā)起沖擊，寄希望于通過上市融資補血。

近日，廈門大唐房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱：大唐地產(chǎn)）在香港交易所(373.2, 4.80, 1.30%)披露了IPO文件，而這已經(jīng)是公司第三次沖擊港股IPO。

據(jù)《每日財報》了解，大唐地產(chǎn)成立于1994年，創(chuàng)始人是臺灣第一代地產(chǎn)富商余英儀，發(fā)展初期主要圍繞福建省廈門市及漳州市開展物業(yè)開發(fā)業(yè)務，目前大唐地產(chǎn)經(jīng)營范圍擴展為海西經(jīng)濟區(qū)、北部灣經(jīng)濟區(qū)及京津冀經(jīng)濟區(qū)。

地產(chǎn)黃金時代已過，中小房企的生存空間不斷被壓縮，但資本市場不是避難所，隨著海倫堡地產(chǎn)、三巽控股、萬創(chuàng)國際等的接連失敗，更加顯示了中小房企IPO不易。而規(guī)模小、杠桿率高、盈利能力差等問題也是大唐地產(chǎn)的“絆腳石”。

上市路一波三折，盈利增速明顯放緩

1994年，來自臺灣的余英儀創(chuàng)辦了大唐地產(chǎn)，在深耕廈門十多年后，受2008年全球金融危機影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入融資瓶頸，而大唐地產(chǎn)正亟需資金用于70萬方的待開發(fā)項目。

據(jù)媒體報道，當時大唐地產(chǎn)已擬定于2009年在香港掛牌，但因時年55歲的創(chuàng)始人余英儀在2008年8月因病遽然逝世，大唐地產(chǎn)的首次上市計劃也隨之擱淺。

在金融危機席卷之下，如無數(shù)房企一樣，大唐地產(chǎn)更是陷入風雨飄搖的境地。

2010年，大唐地產(chǎn)易主，被福信集團戰(zhàn)略整合。易主后的大唐地產(chǎn)，成了廈門女首富黃晞的控股公司。

大唐地產(chǎn)20余年的發(fā)展，由閩入桂，進而北上前往京津冀。與其他開發(fā)商初期的發(fā)展軌跡無異，但以擴大土儲沖擊行業(yè)銷售榜單的高速擴張方式，伴隨著強烈的資金需求，上市補血成為了必經(jīng)之路。

2019年12月份，大唐地產(chǎn)首次向港交所遞交招股書，卻無疾而終。如今已是第三次闖關(guān)，在上市前夕突擊降負債的大唐地產(chǎn)上市之路仍難言樂觀。

招股書顯示，2017年-2019年，大唐地產(chǎn)的銷售額分別為144.7億元、308.6億元和339.5億元，2019年10.01%的增速較2018年的113.27%大幅放緩。

同期的年內(nèi)盈利分別為4.13億元、5.88億元和6.27億元，2018-2019年增幅分別為42.37%和6.63%，可以直觀的發(fā)現(xiàn)盈利增速明顯放緩。

除盈利增速下滑外，大唐地產(chǎn)還面臨銷售區(qū)域集中的潛在風險。公司的大部分收益由海西經(jīng)濟區(qū)、北部灣經(jīng)濟區(qū)及京津冀經(jīng)濟區(qū)的業(yè)務產(chǎn)生，尤其特別依仗漳州、南寧及天津的業(yè)務。

上市前突擊降負債，信托融資占比超5成

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸告別高增長時代，以及政策的持續(xù)收縮，房地產(chǎn)企業(yè)因長期跑馬圈地所積累的債務問題逐漸顯現(xiàn)出來，成為整個行業(yè)的通病，大唐地產(chǎn)也難逃債務壓頂?shù)拿\。

2017-2019年，大唐地產(chǎn)的凈負債比率分別為1087.9%，408.8%和119.2%，即便是持續(xù)下滑，但在上市前夕凈負債率仍然達到119.2%。

據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，125家上市房企的凈負債率均值為92.52%，對比之下，大唐地產(chǎn)的凈負債率還是高于平均水平。

值得注意的是，相較于負債的下降，其中更多是得益于權(quán)益的增長。2017年-2019年，大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額分別為6.47億元、14.05億元和30.84億元，增速為117.16%和119.50%。

具體來看，權(quán)益的各項構(gòu)成都在大幅增長，公司連續(xù)三年擴充法定儲備、連續(xù)兩年股東注資，并且少數(shù)股東權(quán)益在2019年激增1703.32%。除了合作開發(fā)力度的加大，需警惕以“明股實債”隱藏真實負債規(guī)模的風險。

今年上半年受疫情影響，很多債務壓力較高的中小房企相繼倒閉，截至目前，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)超過210家，平均每天都有1家以上的房企申請破產(chǎn)，主要以三四線的中小型房企為主。

據(jù)最新財報顯示，截至2020年2月底，大唐地產(chǎn)有息負債總額增至79.27億元，其中一年內(nèi)到期和一至兩年內(nèi)到期的借款分別為24.33億元和31.51億元，合計55.84億元，信托融資占比超過五成。

而其賬上的現(xiàn)金僅為22.14億元，已無法覆蓋短期借款，屋漏偏逢連夜雨，隨著信托資金流向房地產(chǎn)的政策趨嚴，大唐地產(chǎn)的融資渠道收縮，債務面臨更大的壓力，這或許就是公司著急上市的原因。

此外，大唐地產(chǎn)頻繁進行股權(quán)質(zhì)押融資，企查查資料顯示，大唐地產(chǎn)共計股權(quán)出質(zhì)55次，而今年3月以來，就已進行10次。

告別黃金時代，中小房企融資難

房地產(chǎn)的黃金時代已成過去。在這樣的背景之下，調(diào)控政策持續(xù)加碼，今年的新冠疫情更是加速了行業(yè)的洗牌進程。目前行業(yè)呈現(xiàn)的特征是頭部房企韌性較強，而且持續(xù)吞噬市場份額，但中小房企則面臨非常大的壓力。

隨著大房企越來越下沉到四五線城市，中小房企面臨的局勢非常不利，根據(jù)克而瑞公布的2020年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜，截至今年一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益金額集中度分別達到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

從數(shù)據(jù)上看，百強房企的行業(yè)集中度還在進一步加劇，其中，TOP3房企集中度提升近4.5個百分點至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊房企的集中度則在前兩年的基礎上繼續(xù)降低。

在業(yè)內(nèi)人士看來，不僅是整個行業(yè)環(huán)境發(fā)展原因，中小房企面臨的資金壓力、土地壓力、人才壓力猶如三座大山，加速了房地產(chǎn)洗牌的節(jié)奏，對于大唐地產(chǎn)這種年銷售額只有300億左右規(guī)模的地方企業(yè)來說，未來將會面臨很大的生存壓力。

房地產(chǎn)是杠桿經(jīng)營的行業(yè)，能否融到資、融資成本的高低對于企業(yè)的經(jīng)營至關(guān)重要。在“房住不炒”的政策指導下，政府進一步加強了對房地產(chǎn)信貸的管理。

大型房企擁有多種融資渠道，包括銀行貸款、信托融資、發(fā)行債券、增發(fā)新股等，2019年排名前10的房企的平均融資成本只有4.52%，而中小房企融資渠道相對單一，融資成本高企，通過信托渠道的融資成本已經(jīng)在12%至15%之間，嚴重壓縮了利潤空間。

而大唐地產(chǎn)近兩年的銀行借款和其他借款利率均持續(xù)增長，并且2019年增幅擴大，2019年銀行借款利率增至6.82%，其他借款利率則高達9.83%。

截至2019年末，公司尚未履行的信托融資有7筆，僅有1筆利率為9%，其余均超10%，最高的達12%。

融資難是眾多中小房企發(fā)展的擋路石。如今房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍偏緊，房企融資也出現(xiàn)頭部效應，大型房企融資無論是頻率和金額，都是相對比較高，融資的成本也有所降低。

近年來，房住不炒是主旋律，而今年的疫情以及中央的定調(diào)更是令房地產(chǎn)市場承壓，在此環(huán)境下，以及自身的基本盤條件，大唐地產(chǎn)能否成功上市還需謹慎看待，對此《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。