時隔半年，融創中國再次與物業分拆聯系了起來。

據路透社旗下IFR報道，融創正在考慮分拆旗下物業板塊，即融創服務，計劃在港交所進行10億美元IPO。

觀點地產新媒體就此向融創相關人士進行了求證。截至發稿，對方尚未回復。

然而資本市場已經聞風而動。截至7月21日下午收盤，融創中國收報38.25港元/股，漲幅為3.38%，總市值達1782億港元。

2020年是房企物業分拆、赴港上市的狂歡年。據觀點地產新媒體不完全統計，僅今年上半年便有21家涉房企業赴港遞交招股書，其中地產相關企業12家，物管企業9家。

其中，弘陽服務、金融街物業等已實現上市，合景悠活、榮萬家、佳源服務、金科智慧服務等遞交了物業招股書的，正排隊上市。

作為頭部房企里為數不多尚未分拆物業上市的幾家之一，融創服務在媒體和公開市場上的表現甚是低調，上一次傳出消息已是半年前。

上市是遲早要完成的，然而如何才能實現物業分拆上市的利益最大化？這個問題的答案，也正是融創所尋求的。

從不求上市到尋求上市

與諸多同行一樣，融創的物業服務起源于2004年，亦是作為地產業務的配套。

據其官網介紹，2004-2005年，融創物業進入天津、重慶，跟隨地產起步；2006-2015年，實現全國化發展，并成立單獨的物業管控集團。

那時的融創物業先后進駐北京、無錫、西安、成都、常州、南京、上海、武漢，形成了京、津、滬、渝、杭五大核心城市的戰略布局。集團化的管理模式，一是為更好地管理作為地產配套的物業，二是為更好地實現融創企業內部之間的資本流動。

彼時，孫宏斌于中報發布會上以辦學校為類比，表示不會謀求物業管理公司分拆上市。“開物業公司就像辦學校，學校是公共服務類的機構，你如果把學校變成掙錢的工具，那就不對了。”

然而時代的變化并不以個人意志為轉移。進入2018年后，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業美好等一批物業公司上市掀起了房企分拆物業的浪潮。

背靠地產業務“輸血”，各大企業找到了更多的融資機遇，也為負債率高企的房地產行業降負提供了示范樣本，物業服務甚至成為房企尋求增長的第二賽道。

置身于時代洪流之中，融創的念頭顯然也開始動搖。

于2019年，其更名為融創服務，提出要做“品質生活服務商”。同年9月，融創將17年老將曹鴻玲推上融創服務集團總裁之位，首次傳出分拆物業上市的風聲。

這得益于融創的并購生意越做越大，房子越賣越多，物業配套規模也越做越大。具體到融創服務，其2017至2019年連續實現收入增長，分別為22.1億元、50.1億元、70億元，年平均增幅達72%；在整個融創集團中的收入比重同時亦從3.35%平穩提升至4.13%。

截止2020年4月，融創服務集團在國內分為8區域、布局141城市，在管面積超過1.2億平方米。

據觀點地產新媒體不完全統計，在已經上市的物企行業中，這個在管面積僅次于彩生活的5.62億平方米、保利物業的2.87億平方米、碧桂園服務的2.79億平方米、雅生活服務的2.34億平方米、綠城服務的1.7億平方米、中海物業的1.51億平方米。而除彩生活外，上述幾家上市物企目前的市值規模均超200億港元。

在今年5月舉行的2019年度股東大會上，融創CFO高曦曾表示，公司正在為服務板塊上市做準備。他表示，服務板塊如若上市，將會降低公司的負債，但融創更希望把服務板塊做成頭部企業，“上市沒那么急”。

話音剛落，同樣在5月，融創中國與開元旅業集團就酒店、房產、物業等領域達成合作；同時，融創服務完成了對開元物業的股權收購，并推出了全新子品牌“環球融創服務”。

據市場消息，環球融創服務在管面積超800萬平方米，未來將以商業、綜合體、住宅物業服務為基礎，并探索文旅、產業小鎮等多元化服務領域。

從住宅到物業，從會展到文旅，這也許正是融創服務為上市做準備的“加速度”。

市場博弈：物業分拆最優解

融創服務的上市計劃已是板上釘釘，雖然具體時間未明，但市場的關注并未削弱。

如何更好地實現物業上市利益最大化？融創在思考這個問題，資本市場在思考這個問題，投資者也在思考這個問題。

國內知名投資者社區一位投資者曾于6月18日向孫宏斌寫了一封公開信，并再于7月9日對融創分拆服務板塊上市進行了收益計算。在洋洋灑灑近5000字中，他建議融創參考碧桂園和時代中國的做法，按老股東比例派送股份上市，實現眾贏。

該名投資者指出，目前房企物業分拆上市主要分為兩種形式，一是按老股東持股比例分配股份、介紹上市，二是直接IPO上市，大多數房企采用的是后一種。對于這些房企來說，獲取第二、第三個自由的融資平臺比順便融資更加重要。然而，“所有的物業股分拆上市后，控股母公司的市值，并沒有任何相應的增值。”

基于股東身份，他認為第一種方式可以為融創中國的控股股東和公眾股東同時實現物業上市帶來的財富增值。原因有三：其一，所有的控股型企業，市值一定是小于或者遠遠小于旗下各個控股子公司的加總市值；其二，減少變現時的資本利得稅等稅務支出；其三，更便利于將服務板塊產生的增值收益發放至投資者手中。

對此，他將融創服務與碧桂園服務進行對比，認為前者的上市市值將超過1000億港元之間；采取送股分拆后，每股融創中國的股東保守估計將會分得18-22.5元。

此外，另有投資人士亦指出，基于公司深耕區域、城市布局、地產銷售等情況，融創服務的最佳對標對手應是保利物業，估值在400億港元左右。

市場消息真真假假，分析亦要看融創中國正式披露的最終方案。但不可否認的是，通過物業分拆上市，物業可以減少對于母公司的資金依賴，同時降低母公司的負債率與財務壓力。

2020已過一半，融創在上半年已累計實現合同銷售金額約1952.7億元，在全國房企銷售中排名第五；權益合同銷售金額1325.9億元，在全國房企中排名第六。要加速發力的下半年，是否會迎來融創服務的上市日程，融創服務又將采取何種上市手段，時間都會給出最終答案。