兩次遞表后，港龍中國終于即將敲開資本市場的大門。

6月29日，“苦盡甘來”的港龍中國終于迎來了全球發售。據了解，港龍中國擬以3.6港元-4.1港元/股的價格，全球發售4億股股份。其中，基石投資者已認購8000萬港元，約占全球發售總股份的5.2%。

值得注意的是，港龍中國成功IPO的意義，不僅是為其自身拓寬了融資渠道，取得資本市場助力。同時，作為疫情后首家成功IPO的房企，也為一眾等待上市的房地產企業帶來了一線希望。港龍中國后，房企上市能否重現2018年、2019年的盛況，再迎高峰？港龍中國又是憑何獲得港交所青睞？

房企陷上市難泥淖

2020年的端午節，是屬于房地產資本市場的狂歡。

自6月24日開始，先是弘陽服務、正榮服務、港龍中國通過港交所聆訊。隨后在不到一個星期的時間里，更有包括雅居樂（HK：03383）、合景泰富（HK：01813）、佳源國際（HK：02768）、世茂集團（HK：00813）、金科股份（SZ：000656）在內的5家房企相繼拆分物業管理公司上市。

其中，港龍中國以房企身份，混跡在一眾物企“資本弄潮兒”中，顯得格外特殊。

值得注意的是，這是新冠疫情爆發以來，首家登陸資本市場的房企，也是繼1月16日匯景控股（HK：09968）掛牌以后，2020年上市的第二家房地產企業，港股內房新上市房企出現了長達5個月的空檔期。但這與2018年以來，房企掀起的上市浪潮，形成了鮮明的對比。據藍鯨房產不完全統計，2018年與2019年，港交所均先后迎來6家房企上市。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產指出，在市場下行和疫情的影響下，導致行業整體比較悲觀，資本市場對行業和企業的判斷均不樂觀。

即便如此不受歡迎，今年2月份疫情后，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、實地地產、大唐地產、祥生控股等房企先后沖擊資本市場。其中，三巽控股為第二次遞交招股文件，大唐地產則為第三次。內地中小房企赴港“敲鐘”似乎越來越難。

58居客房產研究院分院院長張波表示，房企港股上市的難度不斷增大，原因在于意圖上市房企本身大部分存在自身負債水平較高，還款壓力大的問題。隨著國內調控以及房企整體融資面的壓力提升，港股市場對于房企的謹慎度亦不斷提升。

張波直言，房企上市的窗口期早已過去，但中小房企上市的熱情并不會結束。預計還會有不少房企積極謀求港股IPO，但總體結果或仍舊難言樂觀。

財務改善或助推港龍中國著陸

6月24日，港龍中國通過港交所聆訊，5天后，開始正式招股。

公開數據顯示，港龍中國面向全球發售4億股，其中10%公開發售，90%國際配售。同時，其以每股發售價不超4.1港元，預期不低于3.6港元，集資12.4億至16.4億港元。據了解，港龍中國股份將于2020年7月15日上午九時正式開始于聯交所買賣。

雖然成功扣開了資本市場大門，但港龍中國的上市旅程可謂一波三折。據了解，去年10月22日，港龍中國向港交所遞交招股書。此次招股書失效之后，港龍中國于今年5月12日再次發起沖刺。二度遞表后，才終于通過聆訊。

不過，在等候過審的房地產企業中，不乏三巽控股、大唐地產等多次遞交招股書的房企，港龍中國又是憑何能夠在一眾企業中，獲得港交所青睞？

業內人士指出，這與其財務數據的改善不無關系。

招股書顯示，港龍中國在2007年于常州成立，專注開發作宅用途物業及其配套，業務范圍集中在江蘇省常熟、鹽城、南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州、紹興等城市。2018年開始對外擴張，新進上海、河南省、貴州省內的多座主要城市。截至估值日期，港龍中國于21個城市的53個開發項目的總權益土儲約為544.44萬平方米。當中包括建筑面積約26.08萬平方米的可銷售及可出租已竣工物業，總建筑面積約475.17萬平方米的開發中物業，以及總建筑面積約43.19萬平方米的未來開發物業。

根據招股書，2017年-2019年，港龍國際的物業開發及銷售收益由4.34億元增長至19.78億元，營收三年復合增長率為113.5%；其歸屬股東溢利也有0.31億元增至6.68億元，復合年增長率達277.1%。同期，其毛利率也由2017年的21.9%上漲至2018年的30.8%，2019年進一步提升到了42.7%。而得益于毛利率以及2019年應占合營企業及聯營公司利潤大幅增加，港龍中國2019年凈利率增至23.8%。

藍鯨房產通過對比遞表未上市房企的財務指標發現，截至2019年底，港龍中國的毛利率及凈利率情況，在一眾等候過審的房企中，表現較為突出。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，在房企IPO的過程中，資本市場更關注能夠反映企業盈利數據的指標。主要看財務方面的貢獻能為投資者帶來多大的盈利。

不過，在規模大幅增長的同時，港龍中國的債務也在飆升。

2017年-2019年，港龍中國的資產負債比率分別為98.8%、122.1%及172.6%。這一數字遠高于2019年中國百強房企78.7%平均資產負債率。而截至2020年3月31日，該數值進一步飆升至287%。招股書中稱，這是由于銀行及其他借款增加導致的。港龍中國過去三年的未償還銀行借款及其他借款逐年大幅遞增，分別達到3.17億元、8.56億元和28.53億元，2019年期末時的未償還借款數額達到了2017年時的9倍。

雖然港龍中國打破了2020年房企過審、上市的僵局，但在國內調控以及房企整體融資持續收緊的背景下，并不代表資本市場對內房企業敞開了大門。如何提高企業的盈利水平，才是取得資本市場入場券的關鍵。