“人還是要有夢想，萬一實現(xiàn)呢！”這帶著些許調侃的話，在房地產有了現(xiàn)實演繹。一家打著雄安概念的河北保定小房企，不久前向港交所遞交了招股書，正等待著上市夢的實現(xiàn)。

這家房企名為鵬潤控股有限公司（以下簡稱鵬潤控股），體量不足10億元，2019年10月收入剛破5億。成立至今，11年時間開發(fā)的項目僅有9個，且均位于白溝新城及高碑店市。

高碑店市臨近雄安新區(qū)，借助政策紅利，常年“蝸居”河北的鵬潤想往上爬，第一步不是走出河北，而是直奔港交所這個國際資本市場。

不過，“雞蛋放在同一籃子里”的集中式土儲，高低起伏的飄忽業(yè)績，高位震蕩的負債率讓市場對其未來持續(xù)造血存疑，而其“夫妻店”式的財務管理，更是引發(fā)業(yè)內就“股東對公司資金隨意調用”的擔憂。

預售款進入個人賬戶

夫妻店最大的便利就是靈活，而最大的問題也是靈活。

鵬潤控股就是由張中華夫婦經(jīng)營的“夫妻店”。招股書顯示，實控人張中華在公司中擔任董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事，其妻李紅擔任財務總監(jiān)及執(zhí)行董事。一個掌權，一個管錢，與所有“夫妻店”的分工如出一轍。

一家人好辦事，繁瑣的流程規(guī)章束縛也大可精簡。為了可以更靈活的存入及提取現(xiàn)金，夫妻二人用29張以14名人員在7家銀行所開的個人銀行賬戶收取預售款，以償付河北鵬潤（包括其高碑店市分公司）及高碑店華創(chuàng)（公司間接全資子公司）的公司資金。

據(jù)樂居財經(jīng)了解，這14名人員中，包括了附屬公司員工、張中華所控制關聯(lián)公司員工及其親屬，其中也涉及張中華自家親屬。簡而言之，這些個人銀行賬戶都是有張中華實際控制。

預售款直接進個人賬戶，是鵬潤的慣有操作，其在總預售款的占比曾一度高達近七成。資料介紹，2017年至2019年前10個月，公司通過個人銀行賬戶收取的預售款總額分別為3.21億元、2.71億元和1.21億元，分別占公司收取預售所得款總額的67.1%、28.0%和11.7%。

鵬潤對此解釋稱，這樣操作可更靈活的存入及提取現(xiàn)金，并促進日常現(xiàn)金流動性。但個人賬戶收得多，往外掏的卻少。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年前10個月，個人銀行賬戶的付款分別占公司營運支出總額的3.4%、5.1%、不足0.1%。

此外，從法律法規(guī)和稅費繳納的視角來看，鵬潤的這番操作頗有“越雷池”之嫌。

根據(jù)保定市的法律法規(guī)，從2016年開始，樓盤的預售款要存入指定控制賬戶。而鵬潤在2017年至2019年并未按此行事，仍一直有存入個人賬戶的交易。雖這些賬戶在2019年6月停用并清零，但直到2020年2月，公司才規(guī)定不通過非指定賬戶收取預售款。

從稅收繳納來看，業(yè)內人士曾指出，公司經(jīng)營資金通過個人賬戶收取或出于“避稅”之由。而鵬潤控股是否借用個人賬戶來避稅，目前無法查證，但這種公司賬走個人賬戶的所帶來的風險和麻煩，已經(jīng)讓鵬潤控股嘗到了有苦只能往心里咽的痛苦。

鵬潤控股的業(yè)務主體是河北鵬潤房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱河北鵬潤）。根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)記載的河北鵬潤與淶水縣住房和城鄉(xiāng)建設局的行政判決書顯示，二者于2014年簽訂協(xié)議對淶水縣九號區(qū)改造，2018年淶水縣住房和城鄉(xiāng)建設局主動提出解除協(xié)議，而期間河北鵬潤所支付的拆遷保證金及安置拆遷戶的費用，合計超過1500萬直到2020年之前還沒有收回。這其中一部分拆遷費就因個人賬戶轉出，沒有得到法院的支持。

河北鵬潤只能吃了這啞巴虧。而2018年的一起“不當?shù)美?rdquo;中則掀開了個人賬戶收取房屋認購款的另一面，河北鵬潤得以“免責脫身”。

樂居財經(jīng)從企查查了解，該案件事由經(jīng)過是：姜某在2017年認購了河北鵬潤開發(fā)建設的一套商品房，并向被告段某、馬某支付了認購款，第三方河北鵬潤和馬超均稱：沒有同意和授權被告段某銷售房屋和收取錢款，解除認購合同并歸還部分款項，姜某向段某追討余下款項。

或許是為了補上由此帶來的更大損失，又或者避免諸如此類的牽扯，鵬潤在2020年明文規(guī)定，不再通過非指定賬戶收取預售款。但對于資金出口如何把關卻沒有進一步說明。尤其是對于一人掌權的“夫妻店”來說，如何限制實控人借用公司資金用作其他途徑的問題，鵬潤并未回應。

清賬派息背后圖謀

成立于2009年的鵬潤控股，活動軌跡一直在保定區(qū)域，6年后才將業(yè)務擴展至高碑店，11年9個項目，規(guī)模的緩慢增長，背后透露的是資金的不殷實。

招股書中提到，鵬潤控股需要資金用于收購白溝新城及高碑店市地塊，還要解決鵬潤·學府一期及鵬潤·美墅家二期開發(fā)運營資金的需要。此外，旗下鵬潤·白溝悅城、鵬潤·宏園、鵬潤·原著、鵬潤·.高碑店悅城4個項目也需要拿到資金用于融資。

已開發(fā)和正在開發(fā)的9個項目中，招股書中提到有6個項目都需要資金幫扶。業(yè)內人士曾表示，由于鵬潤控股所開發(fā)的地塊主要位于縣域地區(qū)，牽涉的拆遷問題較多，在成本開支、項目進程上所受到的牽制比較大，這是資金不充裕的主要原因，也是項目數(shù)量較少的原因。

有媒體指出，高碑店的鵬潤·翰林苑項目用了3年的時間才達成拆遷安置協(xié)議，而此項目安置成本花費超8000萬元。

在過往11年間，鵬潤控股對外融資有兩筆。資料顯示，一筆是河北鵬潤曾將3000萬元的股權質押給渤海國際信托股份有限公司以獲得貸款，貸款數(shù)額未披露；另外一筆是河北鵬潤子公司高碑店華創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司（簡稱“高碑店華創(chuàng)”）與一家位于中國的持牌信托公司訂立貸款協(xié)議，該筆貸款額度為1.6億元，生效日2017年11月13日，到期日為2020年11月13日。

在遞交上市申請表之前，手頭并不寬裕的鵬潤控股不僅還清了貸款，還完成了派息承諾，大有“翻身農奴把歌唱”的做派，還了債分了紅。

鵬潤于2019年10月底前，償還了9000萬元的有息借款，當年12月，還清了所有本金及利息，將有息借款清零。這使得持續(xù)連年高位的資產負債率驟降至5.7%。

緊急降負債，讓資產負債率的數(shù)字看起來漂亮，然而鵬潤控股的償債能力究竟如何。樂居財經(jīng)了解，截止2017年底、2018年底、2019年10月31日，鵬潤控股的流動比率分別為1.12、1.09、1.16，遠低于行業(yè)均值。據(jù)中國房地產測評中心研究數(shù)據(jù)顯示，滬深、香港等210家上市房企的流動比率均值為1.71。

遞表之前，除了負債的快速減少，鵬潤控股還支出大量現(xiàn)金，完成兩年前的派息承諾。招股書顯示，2017年12月，河北鵬潤向其當時的股東宣派股息5600萬元，已于2019年6月以現(xiàn)金悉數(shù)派付。

償還有息債及現(xiàn)金派息，這兩項操作讓鵬潤控股的腰包快速縮減，截至2019年10月底，鵬潤控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅剩2123.9萬元，相比于2018年底大幅下降47%。

急于上市融資的鵬潤控股，在上市之前的此番操作，不知是出于讓報表好看以便順利過關，還是借上市之名給股東們謀福利？

業(yè)績過山車 持續(xù)造血力不足

持續(xù)的造血能力，是企業(yè)發(fā)展的關鍵，也是市場最關心的。

鵬潤控股之所以有底氣遞交上市申請，自然有其理由，而這底氣來自京津冀協(xié)同發(fā)展及雄安新區(qū)國家戰(zhàn)略紅利。資料介紹，其土地儲備就都位于該戰(zhàn)略覆蓋區(qū)。

招股書顯示，在興建雄安新區(qū)消息發(fā)布前，河北鵬潤就已在白溝新城及高碑店市收購了相對大量的土地儲備。截至2019年11月30日，其在上述兩地區(qū)的土地儲備總建筑面積為77.67萬平方米。

雖有紅利照耀，但其自身造血力卻顯不足，最直觀的表現(xiàn)就是過山車式的業(yè)績。截至2017年、2018年及截至2018年及2019年前10個月，鵬潤控股收益分別為3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元。一度同比跌近37.2%，一度同比漲幅達1308%。

純利方面也是高低起伏，2017年、2018年及截至2019年前10個月，鵬潤控股分別為0.94億元、0.22億元及2.22億元，業(yè)績飄忽不定，經(jīng)營穩(wěn)定性令市場擔憂。

券商專家分析認為，業(yè)績的大幅震蕩，與其是區(qū)域小房企，項目少有關。政策紅利給其帶來利好，但發(fā)展不穩(wěn)定是其一大隱憂。

與業(yè)績一樣不穩(wěn)定的，還有鵬潤控股的股權。

尤其在遞表之前的2020年前2月，鵬潤控股及其關聯(lián)公司變動就達20次，其中主體河北鵬潤在股東變更、實控人變更、最終受益人等有4次。此外還有經(jīng)營范圍、經(jīng)營地址的變更。

而河北鵬潤從成立之初就頻繁進行股權變更。

2009年，張中華及高秋生分別持有河北鵬潤80%及20%的股權，高秋生所持股份是幫張中華代持的。2011年，代持人由高秋生換成楊建永。

2013年，張中華將其持有河北鵬潤80%股份轉讓給長盛投資和杜先生，楊建永將河北鵬潤20%轉讓給長盛投資。2017年12月，杜先生撤出，把持有河北鵬潤的5%股權轉讓給長盛投資。

3天后，長盛投資把持有河北鵬潤100%股權轉讓給保定禮賢。1年后，保定禮賢又將河北鵬潤90%和10%股權轉讓給張中華及其妻子李紅。

2019年4月，河北鵬潤增資，引入投資者張銘輝。張銘輝出資62.6萬元，持股河北鵬潤0.9999%。招股書遞交前，張中華、李紅和張銘輝分別持有鵬潤89.1001%、9.9%及0.9999%股權。

本次赴港IPO，張中華依然喜歡用“代持”操作。在鵬潤控股的股權架構中，持股一方為張中華的家族信托基金。如圖所示，由Changshenggong BVI管理，其又由Changsheng BVI全資擁有，是家族信托受托人Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited的“代名人”。