近期，物業公司港股上市此起彼伏，正榮服務也向港交所遞交了招股書，獨家保薦人是建銀國際。

據《每日財報》了解到的信息，正榮服務成立于1998年，是港股上市公司正榮地產（06158）旗下的一家綜合性物業管理服務提供商，公司業務共有三大主線，包括物業管理服務、非業主增值服務及小區增值服務。物業管理服務主要包括住宅及非住宅物業的清潔、安全秩序、景觀美化服務以及維修保養服務；非業主增值服務，主要包括協銷服務、房屋維修、前期規劃及設計咨詢以及交付前檢查服務；社區增值服務主要包括家居生活、停車場管理、租賃協助及公共區域增值服務。

截至2019年三季度，正榮服務在全國34個城市中擁有136個在管項目，覆蓋長江三角洲地區、海峽西岸地區、中西部地區及環渤海地區，在管項目總建筑面積約為2100萬平方米。按照相關機構的最新排名，正榮服務位列2019年中國物業服務百強企業第22名。

背靠大樹好乘涼，對外擴張顯差距

報告期內正榮服務的盈利實現快速增長，遠超同行業其他公司。2017年的營收為2.73億元，2018年則增長至4.56億元，增長率為67.2％；截至2019年9月30日公司獲得的收入為5.17億元，同比2018年前三季度增長了61.2％。凈利潤則由2017年的0.20億元增長至2018年的0.395億元，增長率高達95％，由2018年前三季度的0.285億元大幅增長至2019年前三季度的0.743億元，實現倍量增長。

《每日財報》注意到，業績快速增長的背后是母公司正榮地產集團的鼎力扶持，2017年—2019年前三季度，來自正榮地產提供的服務所產生的收益分別占總收益的88.2％、71.9％及67.7％。雖然在報告期內有所改變，但截止2019年前9個月，正榮服務營業收入中仍有近七成來源于正榮地產。

為了擺脫這種局面，正榮服務也在盡力對外擴張，但結果并不如人意，反而暴漏了自己和同行其他公司的實力差距，我們可以從中標率和單位面積的物業費兩方面來論證這一現實。

2017年-2019年前三季度，正榮服務對由正榮地產所開發項目的中標率為100％，但對管理第三方物業開發商做開發項目的中標率分別為22.7％、50.9％及27.6％，中標率直線下滑。

為了弄清行業其他公司的情況，《每日財報》查閱了保利物業的數據，2017-2019年前三季度，保利物業外拓項目中標率分別為49.1％、44.7％和36.4％，明顯優于正榮服務。

再來看一下物業費的收取情況，報告期內正榮服務第三方物業費用從2017年的每平方米2.91元/月，逐年下降至2019年前三季度的每平方米1.61元/月。而因第三方物業拓展費用的降低，導致正榮服務整體的平均物業管理費也從2017年的每平方米2.27元/月降至2019年前9個月的每平方米2.14元/月。為了保持盈利增長，正榮服務只能在營收結構的優化上發力，擴大利潤率高的業務部分。

截止到2019年前三季度，物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務分別占總營收的48.9％、36.6％和14.5％，其中社區增值服務的毛利率最高，一直保持在40％以上，在2019年前三季度甚至達到了64.5％，其占收入比重已由2017年的5.7％增長至2019年前三季度的14.5％。從目前的情況來看，在整體對外擴張不順利的情況下，優化營收結構，擴大增值業務的規模是一個很好的選擇。

裁員潮襲來，負債水平已經預警

除了經營承受一定的壓力，正榮服務的負債率也已經達到預警水平。招股書披露的資產負債表顯示，截至2019年9月末，該公司負債總額達9.18億元，總資產為10.11億元，二者相除得到資產負債率為90.8％，而同行業的其他公司大多保持在80％以下，2017-2019年9月30日，正榮服務的債務包括銀行及其他借款總額分別為5億元、5.2億元、5.51億元。

高負債水平也開始制約公司的日常運營，節約成本被提上了計劃日程，裁員潮順勢而來。有內部員工透漏，在收入有限的背景下，為了成功上市只能選擇降低成本，作為勞動密集型產業，物業管理的人工成本普遍較高，降低人工成本自然也就成為重要的一環。

從去年11月開始，裁員基本就是每周裁一位，工作期在三年以上的有一些補償，即便是臨近春節，也就是疫情期間，裁員行動也沒有停止，部分員工帶著被裁員失業的消息度過春節。

據了解，公司自新聘了CHO黃圣之后，很快牽起了裁員潮。據報道，正榮服務招股書中宣傳的科技業務部分，目前負責運營的技術人員僅剩2名左右。

招股書的數據顯示，2017-2019年前三季度，正榮服務的人工成本分別約為1.46億元、2.23億元和2.24億元，分別占銷售成本72.8％、66.4％和65.0％。高企的人工成本直接拉底了正榮服務的毛利率。數據顯示，正榮服務的毛利率在報告期內分別為25.8％、26.5％、33.4％。雖然毛利率水平呈上升趨勢，但與目前港交所上市的物業管理公司相比，正榮服務的毛利率還存在較大的差距。《每日財報》 統計了24家在港上市的物業管理公司的數據，其中2018年的平均毛利率為39.24％。不僅是正榮服務面臨負債壓力，公司所依仗的正榮地產也由于不斷舉債而面臨資金困難的局面，2019年，正榮地產已經連續發起了8起美元債，共計約20億美元。

根據東方財富軟件上的信息，正榮地產的流動負債從2016年的505.06億元，增長到了2018年的902.82億元，截止到2019年上半年，這一數據進一步上升至944.18；而公司總負債也從2016年的777.69億元，增長到了2018年的1169.20億元，2019年上半年進一步增長至1262.18億元。作為正榮服務高度依賴的公司，正榮地產如果爆發債務危機，對于申請上市的正榮服務將會是毀滅式的打擊。

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