近日，蛋殼公寓據稱計劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元，這或將為2019年處于平靜期的長租公寓行業帶來一絲波瀾。

今年3月，蛋殼公寓宣布完成由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投的5億美元C輪融資，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投，投后估值超過20億美元。

更早之前，蛋殼公寓還曾對外宣布完成由愉悅資本領投的超億元人民幣A+輪融資、CMC資本和高榕資本聯合領投的B輪融資以及由老虎環球基金領投的7000萬美元B+輪融資。

然而，頻繁的融資背后，是盈利的艱難?，F在的長租公寓行業與前幾年的瘋狂擴張相比冷清了不少，高度依賴資金、房屋資源的長租公寓在風口凸顯的同事不可避免的面臨盈利模式不清晰、競爭壁壘不高的問題，與此同時產生的“副作用”還有房屋管理混亂、空氣質量不過關、合同糾紛等等問題。

肉眼可見的難題就擺在眼前，隨著一級市場的資金收緊，長租公寓“爆雷”的現象已經屢見不鮮。蛋殼公寓在逆風的時刻全力沖刺上市，看來已經在租賃產品、運營效率、服務質量、盈利模式等方面已經取得突破，志在下一階段決勝。

蛋殼公寓“后來者居上”，飛速發展的背后亂象頻出

2015、16這兩年，國家政策開始關注長租公寓，并提出大致政策導向和發展框架。那時，包括加快租賃企業發展等五大方面框架被提出。同時，“互聯網+”的東風吹遍三百六十行，長租公寓就在這時崛起了。

2015年1月左右，蛋殼公寓在北京成立，次年5月開啟全國布局。等到2017年“十九大”，國家正式提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，整個行業如同打了雞血一般的飛速發展。

到了2018年，蛋殼融資已超過數億美元，趕上政策利好的“順風車”，蛋殼公寓作為長租公寓領域的后入者，依靠資本加持短短幾年間迅速發展擴張，目前已是行業頭部平臺之一。

2019年3月，得到由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投以及CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投的5億美元C輪融資之后，蛋殼公寓的業務已經覆蓋了全國10個城市，管理接近50萬間公寓，估值超過20億美元。

（蛋殼公寓最新一輪融資，數據來源：天眼查）

極速擴張的過程中，蛋殼公寓不可避免地爆發了多種亂象，誘導租金貸、房屋質量隱患等問題頻頻被曝出。最近，央視網有新聞報道顯示，深圳蛋殼公寓雖然提出在APP中有彈出頁面提示“租金貸”內容，但合同文本及附件中沒有明示租客消費分期產品實質為租金貸月供的事實，誘導租客貸款。而學生、年輕人消費群體屬于蛋殼公寓的主要消費群體之一，他們中的很多人剛剛接觸社會，并沒有規避金融風險的意識，最終演變成了合同鬧劇。

在黑貓投訴平臺上，也有蛋殼公寓的租客投訴稱房子存在墻體開裂、漏水發霉等情況，蛋殼客服及公寓管家均未能給到有效解決。此外，房屋甲醛超標、業務員發布虛假房源吸引租客、退款到賬時間長、水電燃氣費用收取不合理等相關投訴也比比皆是。

蛋殼公寓所面臨的種種難題，一定程度上也是長租公寓行業寒冬的縮影。進入2019年以后，資本逐漸退燒，據CV Source的數據顯示，2019年前7個月里，僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%，可見行業風口已經消失，開始步入整合期。

寒冬之時沖擊上市，蛋殼面臨的三大難題

不過，對于蛋殼公寓來說，能夠在資本寒冬期得到螞蟻金服、愉悅資本的大力支持，短期內避免了資金鏈斷裂的問題，抵御風險的能力還是相當強的。在此基礎之上，蛋殼公寓選擇上市不僅能夠籌措資金以用于下一步的發展與擴張，還能夠分散風險，繼續鞏固自己的行業頭部位置。

提到行業地位，自如始終是懸在蛋殼頭頂的一柄利劍。實際上，不管蛋殼公寓此次能否上市成功，來自自如的壓力都不會減小。

根據天眼查的數據顯示，自如在今年6月15日完成了來自騰訊、紅杉中國的5億美元融資，估值已經高達50億美元，實打實的坐穩了行業一哥的位置。在房源數據上，自如對外公開的數據為85萬間，手中的籌碼遠遠超過蛋殼公寓。

（自如B輪融資，數據來源：天眼查）

在內有隱患外有壓力的情況下，蛋殼公寓想要得到資本信任沖擊納斯達克，必須要解決三大問題：

1. 解決根本，運營管理降本增效。長久以來，長租公寓品牌接收房源后大多是對存量房進行改造，常規的定價、裝修、方案都是通過人工完成，時間和人力成本都相當高。而蛋殼公寓則是依靠其自主打造的商業智能系統，通過大數據等數據分析能力的加持，對市場數據進行了分析和利用，一定程度上提高了運營效率。如果能夠進一步驅動運營的精準化和標準化，那么消費者對蛋殼的認可程度也會進一步增加。

2. 留存用戶，解決盈利艱難問題。目前來看，大學生、白領等群體是蛋殼公寓的主要用戶，除了對居住環境有著一定要求之外，他們對于社交等精神層面的要求也十分強烈。蛋殼公寓曾經舉辦過親活動"心動de信號"、興趣活動"演員de誕生"、互動節目"孵蛋節"、"全民k歌"等活動，試圖打造社區化經營，提高對年輕群體的吸引力，打造品牌效應。如此，提升消費者的精神體驗也將對用戶留存起到關鍵性的作用，大大提升續租率的同時還可以開拓更多盈利方式。

3. 服從監管，嚴格要求服務品質。事實上，有關部門在加碼長租公寓發展的同時也注意到了行業亂象問題，據媒體報道，北京市住建委曾于去年8月就個別住房租賃企業哄抬租金搶占房源問題約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等等。在這樣的背景下，對蛋殼公寓的系統化經營、服務品質要求有了更高的標準，雖然會不可避免的增加成本，但對于它的長期發展來說大有裨益。

這三大問題也許并不能阻擋蛋殼公寓上市的腳步，但一旦解決，蛋殼公寓將成為資本市場青睞的寵兒，甚至有希望撬動自如行業第一的位置，大大提高自己的品牌影響力。

頭部企業沖擊上市引領浪潮，長租公寓行業終迎曙光

蛋殼的現狀，其實是整個長租公寓行業的縮影：經歷過資本加持、政策鼓勵的“草莽期”，埋下了不確定因素的種子后，進入資本退潮、政策收緊的“整合期”，不確定因素開始爆發，該跑路的跑路該爆雷的爆雷，堅守下來的人選擇沖擊上市，試圖重新得到資本的青睞，同時審視自身的不足，逐步將行業規則細化，最終實現可持續盈利發展。

事實上，從2018年下半年起，已有數十家公寓品牌因資金鏈斷裂停止運營。受制于“地貴、錢貴、周轉慢”，看似前景可期的長租公寓至今未能給出清晰的盈利模式。而在形成可持續發展的路途中，資本已經展現出持續向頭部企業靠攏的傾向，蛋殼、自如都選擇在“整合期”沖擊上市，都是在考慮獲得更多的資金支持，進一步擴充房源、采用更科學合理的方式降本增效、加速提升用戶體驗吸引用戶使用平臺并拓展盈利渠道。如果能夠沖擊上市成功，那么就足夠起到規范行業發展、加速行業健全化發展的帶頭表率作用了。

根據《中國流動人口發展報告》，預計2030年全國租賃人口將達 2.7億人，對應的租金成交總額將達 4.2萬億元。業內公認的數據是，目前中國整個租賃市場長租公寓占比僅為3%左右。而相較于美國80年、日本60年的長租公寓發展史，中國的長租公寓行業才剛剛起步。未來，或許長租公寓將會開展到越來越多的城市，成為像移動支付一樣的普遍形態，而在這么龐大的市場面前，蛋殼、自如這些行業先行者們需要探索和發掘的，還有很多很多。