1月18日，有著國資背景的魯商服務二度遞交招股書，此時距離其首次招股書失效不過半個月。這也是繼龍湖智創之后，今年第二家赴港股IPO的物業企業。

事實上，魯商服務招股失效并非特例，2021年“招股書失效”已經成為物業行業的普遍現象。公開信息顯示，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發服務在內的10家物業企業密集遞表，創下物企單月遞表新紀錄。但截至目前，這10家企業無一家通過港交所聆訊，招股書已“批量”失效。

值得注意的是，隨著今年1月1日港交所對上市企業基礎盈利門檻提高60%的新規正式施行，規模上并不占優的中小物業企業的上市難度無疑將加大。

“未來資本對物業企業的考量角度將更為多元化，除規模增長能力、盈利能力外，可觀的面積規模、獨立的投拓能力、強有力的關聯方背景、不同定位的特色服務、可持續的盈利能力等都是衡量物企未來長期發展潛力的指標。”嘉和家業分析指出。

中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟也向《每日新聞新聞》記者表示，資本市場將持續看好規模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業，此類企業更加具備長期投資價值。

去年14家物企招股書失效

整體來看，2021年物業上市行情呈現“前高后低”趨勢。根據中指研究院數據，2021年7月前，共有12家物業企業成功登陸港股市場，僅7月當月就有6家物業服務企業成功在港股上市。截至當年年中，共有20多家上市企業成功遞表或明確表示要上市。

但此后港股物業板塊的熱度卻開始下降，自去年8月至年底，港股僅新增2家上市物業企業，分別為京城佳業與德商產投。另有6家物業企業遞交招股書，但無一家物企通過聆訊。最終，截至2021年末，A股和H股上市物業企業的數字定格在了55家。

事實上，自2021年下半年以來，“一次遞表即上市”已不再是順理成章的事情。2021年交表企業如眾安智慧生活、長城物業、力高健康生活、禹佳生活服務等企在內的多家物招股書均已失效。

值得注意的是，企業在港交所遞交招股書后期滿失效是IPO流程中較為常見的現象，大部分企業會選擇在過期失效后對招股書進行更新。但與此前情況略有不同的是，截至2021年底，包括新力服務、海倫堡物業、天譽青創以及長城物業在內的大量物企招股書已過期但卻久未更新。

與此同時，2021年，物業行業還首次出現物業企業主動終止IPO、上市進程拉長、新遞表企業規模明顯下降等現象。嘉和家業統計發現，從企業上市總用時來看，2021年上市物企上市平均用時190天，相較于2020年拉長51.2天。截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。除逾期失效外，亦有多家物企因主動放棄導致失效，如陽光智博服務與萬物云達成換股、富力物業被碧桂園服務收購等。

即使是通過聆訊等待上市的物業企業，其上市節奏較此前也有所放緩。去年11月12日，中南服務經過兩次遞表后終于過會，但之后一直沒有發布后續配股進展以及上市時間表，引發業內對其終止上市的猜測。同樣是兩度遞表于12月23日才通過的中梁百悅智佳，截至目前也尚未發布其上市時間表。

“物企IPO過程中出現的種種現象，主要是由于系統性風險及非系統性風險兩方面相互影響作用而產生的。”

嘉和家業分析指出，一方面2021年7月八部委聯合發布《持續整治規范房地產市場秩序的通知》，同時權威評級機構下調對內地物業股的預期，使物業股急劇回落。加之受去年9月下旬美股持續震蕩下跌影響，物業板塊由于前期高估值，所受沖擊被進一步放大。另一方面，2021年部分房企流動性風險持續釋放，使其關聯物業企業大受影響。在多種內外部不利因素相互疊加影響下，市場行情由熱入冷。

中小物企上市難度加大

2021年5月，港交所出臺上市新規，從2022年1月1日起將申請人主板盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。

具體來看，港交所新規包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：最近一個財務年度不低于3500萬港元；前兩個財務年度不低于4500萬港元（即三年累計盈利不低于8000萬港元）。

而在調整前，主板的盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港元，最近一年不低于2000萬港元，前兩個年度不低于3000萬港元。

據港交所解釋，調高主板盈利要求主要由于盈利規定從1994年推出之后就沒有應經濟和市場發展做過修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調高了5倍（近一次為2018年，最低市值要求5億港元）。這也造成許多僅僅符合盈利規定最低要求的上市申請人，卻以25倍的歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市。

此次新規實施后，對于正在排隊的或正醞釀上市的小型物業企業而言壓力陡增。根據新規，最近一個財務年度的歸母凈利潤不低于3500萬港元，而明宇商服、瑞安新天地未能達到要求。此外，根據前兩個財務年度歸母凈利潤不低于4500萬港元的要求，祥生活服務、力高健康生活等未能達標。

“港交所盈利調高新政有助于提高主板上市企業的素質，但是同時也會導致部分小型物管企業難以在主板上市，行業分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優質物管企業，而規模較小的物管企業或有邊緣化風險。”

克爾瑞物管分析指出，對于大多數還未來得及上市的小型物業企業而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴大營收規模。而對于已經登陸資本平臺的物業企業也并非能夠松懈，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率及做強服務，才是企業企穩發展的重中之重。

“結合目前處于上市進程中的企業數量而言，2022年預期物業行業上市企業數量將超過70家，地方性國有企業將發力上市。牛曉娟分析認為，今年上市物業企業的整體估值水平將進一步抬升，隨著萬物云、龍湖智創生活預期上市，物業板塊整體市值將超過萬億港元。