多家物業公司上市進展陷入停滯。據不完全統計，10月25日-11月2日，海悅生活、富力物業服務、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知城市運營服務（下稱“東原仁知”）等五家物業公司招股書相繼失效。

與去年相比，今年物業公司赴港IPO的步伐有所放緩，且規模偏小。Wind數據顯示，按上市日為基準，截至11月1日，年內共10家物業企業于港股上市，且目前市值均低于百億港元。相比之下，去年全年共18家物業公司成功港股上市，目前市值超百億港元的公司有6家。

　近四個月無新面孔

物業行業陷“上市荒”

最近一家物業公司登陸港股，還要追溯到7月16日康橋悅生活和融信服務(5.24, 0.00, 0.00%)上市。自此之后近四個月時間內，再沒有新的物業公司能夠上市，物業行業陷入了較長時間的“上市荒”。

當前排隊IPO的物業公司中，港交所網站顯示，海悅生活、富力物業服務、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知均在今年4月下旬遞表，目前招股書因滿6個月而未通過聆訊，被標注為“失效”狀態。稍早之前，天譽青創、新力服務的招股書也因過期失效，陽光智博則主動撤回。

招股書“失效”并不意味著上市終止，但公司闖關IPO的時間線將會拉長。東原仁知集團副董事長兼聯席總裁衡清達告訴《證券日報》記者，公司上市工作目前處于正常推進過程中。東原仁知母公司迪馬股份表示，申請資料失效不會影響東原仁知現有的上市計劃，東原仁知將于近期補充一期報告后進行二次交表，繼續推進上市事宜。

相對而言，去年物業公司的上市之路更加平坦。從第一次遞交招股書到上市日，去年登陸港交所的建業新生活(5.1, 0.00, 0.00%)、金融街物業、弘陽服務(4.4, 0.00, 0.00%)、綠城管理控股(3.63, 0.00, 0.00%)、卓越商企服務(4.95, 0.00, 0.00%)、合景悠活(5.13, 0.00, 0.00%)、世茂服務(13.84, 0.00, 0.00%)、金科服務(37.35, 0.00, 0.00%)、融創服務等物業公司所費時間均未超過6個月。

截至今年11月1日，年內共10家物業公司于港股上市，月均1家，低于去年的月均1.5家。從市值來看，今年上市的物業公司規模偏小，上述10家物業公司目前市值均低于100億港元，平均市值約為33億港元；去年港股上市的18家物業公司目前平均市值約為165億港元，市值超百億港元的有6家。

對于物業公司上市步伐的放緩，中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時認為，一方面物業行業的估值在回歸正常；另一方面房地產上游的變動也會對物業公司的上市預期造成影響。

“對于一些自身財務出現問題的開發商而言，好的物業公司變成了一種‘斷臂求生’的資產，需要轉讓給其他大型物業公司，所以自身的上市計劃也就放棄了。”陳晟表示。

中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為，物業公司謀求上市是生存與發展的需要，當以適時適合為度，物業管理服務豐富性與延展性今非昔比，不斷提升服務水平才是其存活與發展之道。友鄰出行創始人、社區經濟分析師黃昇告訴《證券日報》記者，目前大環境的政策影響例如房地產稅的穩步推出、去房地產化等因素也會使得物業公司上市熱潮慢慢冷靜。

　“賣身”取代上市？

赴港IPO或退潮

對于一些物業公司而言，退出上市是被動的。隨著地產行業信用危機延續，不少地產公司以“活下去”為第一要務，旗下物業公司的角色相對邊緣化，從“明日之星”變成“甩賣品”。萬物云CEO朱保全在萬科業務交流會中就稱，頭兩年物業成香餑餑、成了“未來”，現在地產不行，很多公司就把“未來”給賣了。

以富力物業服務為例，9月22日，碧桂園服務(58.05, 0.00, 0.00%)發布公告，擬以不超過100億元收購富良環球100%股權，交易完成后富力物業服務將納入碧桂園物業麾下。陽光城旗下陽光智博則委身萬物云，以100%股權換取萬物云4.8%的股份，放棄了獨立上市計劃。

哪怕是已經上市的物業公司，在地產母公司流動性缺乏的關頭，也難逃被擺上貨架的命運。

9月以來中國恒大擬出售恒大物業(3.96, 0.00, 0.00%)50.1%股份以緩解流動性問題，不過未能和潛在交易方合生創展達成協議。陷入債務違約風波的當代置業同樣不得不賣物業自救，11月1日，其旗下第一服務控股(1.98, 0.00, 0.00%)和融創服務聯合公告稱，融創服務擬以6.93億元收購第一服務控股約32.22%股份。藍光發展旗下的藍光嘉寶服務和彩生活(1.22, 0.00, 0.00%)核心資產鄰里樂，也都因為地產母公司的債務危機被賣予碧桂園服務。

陳晟認為：“目前物業行業的大體邏輯是，如果房企本身金融狀況穩定，物業作為重要賽道可以好好打磨和發展；如果地產母公司出現了相應的困難，那么物業公司可以作為一種優質變現資源去補充母公司開發現金流的困難。”

“如果說上一波物業管理企業的熱度是被上市潮所催化的，那么這一波物管企業熱度掀起的動力源于收并購。”IPG中國首席經濟學家柏文喜向《證券日報》記者表示，接下來行業內收并購案還會比較多，一是規模較大、業績較好的物管企業基本都已上市，剩下物管企業獨立上市難度較大，被收并購是比較好的選擇；二是房企母公司目前現金流和流動性壓力普遍較大，房企旗下現金流好、比較容易變現來輸血母公司的業務板塊也只剩下物業管理業務，導致房企不得不出售旗下物管業務板塊。

中國指數研究院發布的《2021年物業管理行業收并購深度研究報告》顯示，據不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

其中，僅第一季度公告披露的并購事件達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

大魚吃小魚的現象愈發明顯。若按交易金額排序，年內碧桂園服務公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%。“對中小型物業公司而言，如果沒有獨特的商業模式或高毛利的收益，越往后看，被上市物業公司收并購遠比自己籌謀獨立上市性價比更高。”黃昇認為。

值得注意的是，按照港交所修改后的主板盈利規定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申請人三年累計盈利不得低于8000萬港元，盈利門檻提升了60%。

在此情形下，大多數中小物業公司上市或更難。平安證券研報認為，物管行業兼并整合邁向新階段，相比中小參與者，主流物企在管理規模拓展、存量市場競爭、社區增值服務等多元業務發展方面均更具優勢，集中度提升趨勢下仍舊大有可為