西部菌曾在盤點川渝房企的文章中說過，成都并不是一座盛產房地產企業的城市。這主要是從全國性房企的數量來說的。

截至目前，成都乃至整個川內的上市房企仍只有兩家，一是藍光，二是領地（它們目前所面臨的具體狀況，這里暫時就不展開說了）。接下來，誰最有可能會成為第三家？

答案，很可能出乎多數人的意外。

10月31日，合能控股有限公司（以下簡稱“合能”）在港交所提交招股書。

招股書顯示，合能控股為一家綜合型房地產開發商，主要專注于住宅物業和商業物業的開發、運營及管理；公司業務主要包括物業開發及銷售、商業物業投資及運營。

從IPO行動來看，似乎成都的第三家房地產企業唿之欲出了。

這里說的“似乎”，有兩層意思。

第一，當然是指IPO能否成功，還充滿諸多變數。

第二，合能到底能否算得上是真正的成都本土房企，貌似也要打上一個問號。

今天，西部菌就聊聊，這家“疑似”的成都房企，到底什么來頭？它的IPO之路，會順利嗎？

01

暫且不論其知名度，從招股書和官網信息來看，合能確實稱得上是一家比較“神秘”的房企。

官網是這樣介紹的：

合能集團于1992年創建于香港，發展于全國，是一家專注地產開發、商業運營、物業服務三大領域的美好居住綜合服務商。

“企業概況”并沒有提及總部信息，在“發展歷程”介紹中，最早的信息也只能追溯至2005年。

總之，一時讓人誤以為這是一家香港房企。

不過，招股書的“信息資料”中透露，其注冊營業地點及中國總部位四川成都。

所以，合能確實稱得上是一家成都房企。

招股書披露，1993年，深圳合能在深圳成立（與官網說法存在出入），于1994年開發了首個項目：深圳玉華花園。

此后，于2003年將總部由深圳遷至成都。

即便按照將總部搬遷至成都的時間算，合能也算得上是一家有一定歷史的房企了。

但是，哪怕是在成都本土市場，合能也顯得過于低調，一時間讓人想不起成都還有這樣一家“本土”房企。

當然，“低調”或也確實是與體量太小有關。

官網顯示，今年3月，合能地產再度入榜中指控股發布的“2021中國百強房企”，排名第88位。

不過，克而瑞的數據顯示，2019年合能地產操盤金額為69.8億元，行業排名第194名，全口徑銷售金額則沒有進入TOP200榜單；2018年流量銷售金額為70.6億元，行業排名第172名。

2020年的克而瑞銷售榜、操盤榜TOP200中，西部菌都未找到合能的身影。

當然，大家都知道，“百強房企”和一般的排名可能還是有區別。比如，西部菌注意到，合能招股書中載明的“行業顧問”是北京中指信息技術研究院。

02

從土儲來看，截至2021年8月31日，合能土地儲備總建筑面積約為440萬平方米；持有已竣工的投資物業總建筑面積19.76萬平方米。

從分布來看，合能確實體現了成都“本土”房企的特點。其有32.6%，也即接近三分之一的土儲位于成都。僅次于成都的西安，土儲占比也達到了20.2%。

此外，長沙、重慶的土儲占比分別為7.1%和6.5%。

目前，合能一共布局了西南、西北、華東、華中、華南，共五大區域。按照招股書的說法，截至2021年8月31日：

公司已在全國范圍內建立一個包含63個處于不同開發階段的住宅及商業物業項目的組合，其中絕大多數位于截至2020年12月31日止年度GDP排名前20的城市。

但不管是從銷售規模，還是實際營收，合能都仍是一家典型的區域型小房企。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止6個月：

合能收益分別為約55.83億元、40.22億元、57.08億元、7.53億元及15.69億元；

利潤分別為約2.31億元、6.84億元、5.27億元、5945.2萬元、1.41億元；

毛利分別為11.075億元、12.446億元、12.02億元、2.179億元及5.011億元；

毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%、28.9%及31.9%。

不難看出，近幾年，合能的營收和利潤表現都極不穩定。

比如，毛利率從2018年的19.8%上升到2019年的30.9%，隨后又大跌至2020年的21.1%。

03

現金流方面，2018年，合能經營活動所得現金凈額約19.57億元，但此后卻連續轉負：2019年為-15.50億元，2020年為-11.01億元。截至今年6月30日，現金凈額為3億元。

與此對應，合能的股權回報率也一路下探。2018年-2020年及截至2021年6月30日的股權回報率，分別為94.1%、65.3%、27.6%和14%。

此外，數據顯示，2018年合能控股的流動資產凈值約5.23億元，2019年、2020年分別為13.1億元和22億元，2021年6月30日增至26.4億元。

對此，合能解釋，這主要是由于公司開發項目數量增加，使開發中物業、預付款項、按揭等款項增加所致。“但因我們業務擴張中努力加強土地收購活動，銀行利息及其他借款增加有關的合同負債也有所增加。”

那么，在房企普遍強化債務控制的今天，合能的負債率是多少呢？

2018年，合能資本負債比率高達驚人的636.8%，2019年和2020年分別為290.8%、237.3%。

截至2021年6月30日，其資本負債比率雖然有所降低，但仍高達163.7%。

面對這樣的財務狀況，或也就不難理解在當前房企上市窗口并不算寬松的大背景下，合能依然要堅持啟動IPO了。

在官網中，合能這樣介紹自己：

作為一家長期以來堅持穩健發展的房企，一直把“高質量增長，保持良好盈利能力，保持穩定復合增長率”作為投資戰略，均衡拿地提質控速，優化投資布局降低負載率風險，以健康的資金實力驅動企業安全穩定，實現規模與效益均衡增長的良性發展。

但翻開招股書來看，實際情況顯然沒有自己說的那么光鮮。可以說，無論是高負債率，還是營收、利潤、股權回報方面的不穩定，合能都表現出了一家區域小房企的“脆弱性”。

尤其是在當前的行業背景下，像合能級別的房企，其壓力確實不用多說。

公開報道顯示，早在去年5月就傳出合能計劃赴港上市。時隔一年多，行業形勢更不容樂觀，合能的IPO進程也自然要加速了。但結果如何，只能拭目以待。