2020年末，張園林對新力物業(yè)進(jìn)行了一系列股權(quán)架構(gòu)變動，如今條件成熟，便馬不停蹄向港交所遞交了招股書。

這是一家成立僅10年的物業(yè)公司，2011年時叫做江西三新物業(yè)服務(wù)有限公司。

不過，新力服務(wù)僅用10年時間便發(fā)展到今天的規(guī)模：截至2020年12月31日，管理的物業(yè)達(dá)到233個，在管總建筑面積約3230萬平方米；簽約管理物業(yè)400個，合同總建筑面積約6760萬平方米。

新力服務(wù)近年規(guī)模增長以每年翻倍的速度擴張，招股書顯示，新力服務(wù)在管面積由截至2018年12月31日的610萬平方米增長至截至2019年12月31日的1500萬平方米，并進(jìn)一步增長至截至2020年12月31日的3230萬平方米，復(fù)合年增長率為130.9%。

截至2020年12月31日，新力服務(wù)已訂約但未交付的合同總建筑面積達(dá)3540萬平方米，為其拓展（就在管建筑面積及經(jīng)營業(yè)績而言）奠定基礎(chǔ)。

事實上，新力服務(wù)規(guī)模能夠快速擴張，很大一部分是來自于近年獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模增加。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積，由截至2018年12月31日的300萬平方米增加至截至2019年12月31日的790萬平方米，并進(jìn)一步增加至截至2020年12月31日2340萬平方米。

由于獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模增加，于2018年、2019年及2020年，新力服務(wù)分別就獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)合共提交14份、40份及72份物業(yè)管理標(biāo)書，中標(biāo)率分別為71.4%、82.5%及83.3%。

這也使得來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的占比越來越重，截至2018年、2019年及2020年12月31日，新力服務(wù)來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的在管總建筑面積占在管總建筑面積的比例分別為49.3%、52.6%及72.4%。

規(guī)模增長的好處顯而易見，最直接就是帶動經(jīng)營業(yè)績以近乎相同的增速增長。

數(shù)據(jù)顯示，新力服務(wù)收益由2018年的2.48億元增長至2019年的5.37億元，并進(jìn)一步增長至2020年的10.06億元，復(fù)合年增長率為101.4%。

溢利凈額則由2018年的1410萬元增長至2019年的3530萬元，并進(jìn)一步增長至2020年的1.02億元，復(fù)合年增長率為169.5%。

所以，新力服務(wù)依然專注于管理規(guī)模的擴張，僅從2021年開年至今，就有新力控股集團(tuán)開發(fā)的一個物業(yè)及由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的20個物業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，合同總建筑面積約為280萬平方米。

因為來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的管理面積占比越來越重，收益貢獻(xiàn)占比亦從2018年的22%升至2019年的41.3%，并進(jìn)一步上升至2020年的48.7%。

值得注意的是，第三方在管總建筑面的占比在2018年至2020年有49.3%、52.6%及72.4%，卻貢獻(xiàn)不足50%的收益占比，主要原因是上述年度來自新力控股集團(tuán)的管理面積平均每月物業(yè)管理費可達(dá)到2.4元/平方米、2.6元/平方米及2.9元/平方米，但第三方的每年僅為2.1元/平方米。

即便是規(guī)模增速如此之快，但是在眾多物業(yè)上市公司行列中，目前新力的管理規(guī)模并不算亮眼。而董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁閉濤早前曾言，新力服務(wù)要走“不一樣”的差異化路線。

此次招股書亦對此專門做了概述：新力服務(wù)采取雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，憑借服務(wù)住宅物業(yè)建立的市場聲譽，將服務(wù)擴展至非住宅物業(yè)市場，并戰(zhàn)略性地選擇與本地城市平臺公司合作，以擴展非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

值得注意的是，新力服務(wù)與本地城市平臺公司成立16間共同投資的公司，致力于管理非住宅物業(yè)，例如城市公園、交通樞紐、旅游景點、市政辦公大樓，以及住宅物業(yè)。

新力服務(wù)表示，該等共同投資的公司，有助于與當(dāng)?shù)卣㈤L期的戰(zhàn)略關(guān)系。

事實上，非住宅物業(yè)可謂占據(jù)新力服務(wù)半壁江山。截至2020年12月31日，新力服務(wù)管理136個非住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1550萬平方米。非住宅物業(yè)在管建筑面積占在管總建筑面積的比例由2018年的17.4%增加至2020年的47.9%。

不過，因為非住宅物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中，快速增長的是公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施的管理面積，所以雖然非住宅物業(yè)收益由2018年的3730萬元增長至2020年的人民幣1.35億元，復(fù)合年增長率為90.6%，但是收益占比僅僅從0.9%升至13.2%。

對于新力服務(wù)而言，這部分是其招股書想要講述的其中一個“故事”。

新力服務(wù)對此表示，于城市綜合服務(wù)方面的承諾及豐富的經(jīng)驗，使其從眾多競爭對手中脫穎而出，創(chuàng)造多元化的收益來源，且更重要的是能夠提供涵蓋城市生活各個方面的貫徹一致的、全周期的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，最終進(jìn)一步提高品牌聲譽，提升客戶滿意度及忠誠度，并憑借增值及其他專業(yè)服務(wù)增強協(xié)同效應(yīng)。