開年以來，南下資金逐漸向港股市場奔涌而來，前期堪稱“估值洼地”的銀行與地產板塊逐漸受到市場的青睞。值此港股的估值中樞上行之際，地產股開始聞風而動，也有一些地產公司選擇在此時此刻奔赴港股。

1月18日，來自山東省的區域性地產公司天泰國際向港交所遞交了上市申請，國泰君安(12.4, -0.08, -0.64%)國際(1.48, -0.04, -2.63%)為獨家保薦人。

山東省區域性房企

從在山東省內偏安一隅再到雄心勃勃出發上市融資，天泰顯然已經不滿足只深耕于山東。

智通財經了解到，天泰國際是一家深耕于青島的物業發展商。據行業報告，以2019年的銷售總額計算，該公司是于山東省設立總部的16大地方物業發展商之一，市場份額為0.49%。其業務經營依賴于物業開發和銷售，且專注于住宅物業，收入主要來自于按一次總付或按揭融資的方式銷售住宅物業。

然而，近年來的天泰似乎過得起伏波動。招股書顯示，2018、2019年及2020年前三季度，天泰國際合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元，在2019年內有較為明顯的退步，又在2020年前九個月內有所回暖。

從營收和利潤上來看，2018、2019及2020年前三季度，公司的營業收入于期內分別錄得26.44億元、33.61億元及29.31億元，凈利潤為3.13億元、3.17億元以及2.31億元。乍看下來營收和利潤基本維持了平衡，但近年以來，公司的凈利潤率卻從2018年時的12.4%一路下滑至2020前三季度時的8.4%。

事實上，天泰國際的合約銷售額波動是有跡可循。

從土儲方面來看，天泰國際似乎“All in”山東省，因此銷售收入僅受山東省單一市場的影響。截至2020年10月31日，天泰國際在山東省8個城市擁有業務，包括青島、濟南、煙臺、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟寧，合計54個物業項目。而其中，34個項目位于青島。

招股書顯示，公司的土地儲備總量約520萬平方米，包括可供銷售總建筑面積約30萬平方米的已竣工物業；總建筑面積約380萬平方米的發展中物業；及總建筑面積約110萬平方米的持作未來開發物業。

與此同時，作為一家地產公司，天泰國際的業務經營基本完全依賴于主營業務物業開發和銷售，其收入主要來自于銷售住宅物業。在2018年、2019年與2020年前三季度，物業開發及銷售收入分別貢獻約25.98億元、33.34億元與29.14億元的營收，分別占其同期總收入的約98.2%、99.2%與99.4%。

此外，天泰國際亦在招股書中透露，為簡化及聚焦于核心業務，公司終止了核心業務（即物業開發及銷售）以外的業務，公司分別于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月向獨立第三方或控股股東及╱或其聯系人控制的實體出售青島天禾、青島伯珊、青島泰幸福及青島天泰愛家物業服務的全部股權。

三道紅線下，融資壓力盡顯

事實上，2020年的地產公司普遍過得并不輕松。去年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，在落實房地產長效、機制基礎上，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，具體標準涵蓋“三道紅線”。

從當下地產企業情況來看，紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現金短債比小于1.0倍，“三道紅線”已經成為地產公司遵守的“默契”。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

而小型地產企業當前面臨的融資壓力也在天泰國際身上有所體現。

招股書顯示，2018年、2019年以及2020年前三季度，天泰國際借款總額分別為17.88億元、35.93億元及37.38億元，逐年上升；而期內資產負債率分別為120.5%、220.3%以及203%，近年一直處于高位。

根據天泰國際在招股書中披露的信息，截至2020年9月30日，公司的負債資產比率（按總負債減合同負債除以總資產減合同負債計算）為81.2%；于2020年9月30日存在凈現金狀況；以及現金及銀行結余除以計息銀行及其他借款的即期部分的比率為2.7倍。

此外，天泰國際融資成本居高不下。招股書顯示，天泰國際已與兩名獨立第三方訂立新融資安排，其中一項本金1億元，年利率15%，將于2021年6月30日屆滿；另一項本金0.5億元，年利率為12%，將于2021年3月15日屆滿。另一邊，天泰國際進一步披露，與一家信托公司就現有融資訂立了一份補充協議，這筆融資本金約1.3億元，年利率為12%，將其到期日延長至2021年7月。

從現金情況來看，截至2020年9月30日，天泰國際現金以及現金等價物為25.56億元，當下并不足以償清所有借款，而其凈利潤率和經營狀況的逐年下滑或將進一步使公司的融資之路愈加艱難。

與此同時，天泰國際還希冀于規模擴張，將版圖拓展至新地區及新業務。然而，這些需要大量的資金和管理資源所支持的未來設想，終究只是設想，而當下仍需要過好當下“IPO”這一關。