近年來(lái)內(nèi)地物業(yè)公司掀起赴港上市熱潮，今年這一勢(shì)頭仍在延續(xù)。目前被稱(chēng)為“純商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)第一股”的星盛商業(yè)正在招股中，將于1月26日正式在港交所掛牌，成為第40家在香港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

星盛商業(yè)曾于2016年12月在新三板掛牌，后于2019年8月摘牌。其最為人所熟知的是旗下網(wǎng)紅商區(qū)、旗艦品牌城市型購(gòu)物中心福田COCO Park，被稱(chēng)為“深圳人心目中的一道商業(yè)標(biāo)桿”。

第40家內(nèi)地物業(yè)公司即將登場(chǎng)

近年來(lái)，內(nèi)地物業(yè)公司在港股市場(chǎng)表現(xiàn)十分風(fēng)光，不少股價(jià)不斷創(chuàng)出新高，從而激發(fā)了物業(yè)公司扎堆赴港上市的熱情。目前，包括1月15日上市的榮萬(wàn)家在內(nèi)，已有38家內(nèi)地物業(yè)在香港上市，加上宋都物業(yè)將1月18日正式掛牌，將于1月26日登陸港交所的星盛商業(yè)或成第40家在香港IPO的內(nèi)地物業(yè)公司。

招股資料顯示，星盛商業(yè)是大灣區(qū)領(lǐng)先的商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，并在全國(guó)其他區(qū)域管理多個(gè)項(xiàng)目，其主要專(zhuān)注于透過(guò)其專(zhuān)業(yè)管理的能力為業(yè)主改善商用物業(yè)（主要為購(gòu)物中心、購(gòu)物街及商業(yè)綜合體）的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，比如客流量、人氣或是整體價(jià)值。與星盛商業(yè)不同，此前上市物業(yè)公司有不少涉足商業(yè)物業(yè)，不過(guò)除了商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)之外，還有住宅、辦公大樓和服務(wù)式公寓的住宅物業(yè)服務(wù)等，在營(yíng)收結(jié)構(gòu)上商業(yè)運(yùn)營(yíng)亦非主要來(lái)源，因此星盛商業(yè)正式上市之后，將成為名副其實(shí)的“純商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)第一股”。

星盛商業(yè)的知名度不是特別高，不過(guò)其打造多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目卻為大眾所熟知和認(rèn)可，例如，其重點(diǎn)項(xiàng)目深圳福田星河COCO Park（北區(qū)）為首個(gè)“公園情景式購(gòu)物中心”，于2006年開(kāi)業(yè)以來(lái)，一直是深圳人心目中的一道商業(yè)標(biāo)桿，不僅是深圳市最受歡迎的購(gòu)物地點(diǎn)之一和網(wǎng)紅商區(qū)，“星河COCO Park”這一品牌也在“2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值TOP 10”榜單中排名第四。

星盛商業(yè)擁有完整品牌體系，主要包括以城市消費(fèi)者為目標(biāo)的城市型購(gòu)物中心“COCO Park”、以購(gòu)物中心五公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)的區(qū)域型購(gòu)物中心“COCO City”及“iCO”、以購(gòu)物中心一至三公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)的小區(qū)型購(gòu)物中心“COCO Garden”以及高檔家居布置購(gòu)物中心“第三空間”。截止2020年9月30日，公司租戶(hù)的品牌庫(kù)達(dá)到3600個(gè)，成功引入多間“首家店”、“潮店”及旗艦店，在公司的購(gòu)物中心得到認(rèn)可并擴(kuò)張至其他城市。公司整體商用物業(yè)平均出租率為93.3%。公司的COCO club注冊(cè)會(huì)員達(dá)150萬(wàn)，其中62.6%為15歲至50歲會(huì)員，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，會(huì)員整理復(fù)購(gòu)率為53.2%。

此外，星盛商業(yè)管理的商用物業(yè)擁有一系列主題館品牌，包括家居、家庭和兒童、女性和時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)和健身以及美食和社交等主題。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)Top 10研究組，公司獲選為2020年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企 、并獲得2020年粵港澳大灣區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)秀企業(yè)稱(chēng)號(hào)。

招股文件顯示，截至2020年9月30日，按于深圳的運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量計(jì)算，星盛商業(yè)排名第一；按于深圳的運(yùn)營(yíng)面積計(jì)算，其排名第二；按于大灣區(qū)的運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量計(jì)算，排名第四；按于大灣區(qū)的運(yùn)營(yíng)面積計(jì)算，排名第七。星盛商業(yè)的整體實(shí)力在“2020年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中排名第14。

星盛商業(yè)也與新三板有一段淵源，其曾于2016年12月2日在新三板掛牌，后于2019年8月摘牌。從新三板退市之后，星盛商業(yè)一直被傳有意于港股上市，隨后其于2020年1月17日、2020年7月20日先后兩次向港交所遞表，使這一說(shuō)法得到確認(rèn)。今年1月11日，香港交易所披露了其通過(guò)聆訊后的招股書(shū)，公司準(zhǔn)備全球發(fā)售2.5億股股份，其中香港發(fā)售股份2500萬(wàn)股，國(guó)際配售股份2.25億股，另有15%超額配股權(quán)。星盛商業(yè)估計(jì)，公司將從全球發(fā)售中收取的所得款項(xiàng)凈額為8.039億港元(未行使超額配股權(quán))。

按照進(jìn)程安排，公司1月14日至1月19日招股，招股價(jià)在3.20港元-3.88港元之間，預(yù)計(jì)于1月26日上市。

“小而美”能勝出嗎？

“這是第一家純粹做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司了，55%的毛利率，將近30%的凈利潤(rùn)率，不持有物業(yè)，輕資產(chǎn)，看起來(lái)真是一家小而美的公司。”有投資者這樣評(píng)論星盛商業(yè)。

港股上市的涉及商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司有華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、金融街(6.260, -0.01, -0.16%)物業(yè)、卓越商企服務(wù)等，相較而言，星盛商業(yè)雖然是“純商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)第一股”，但體量最小。目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活目前市值938億，現(xiàn)在動(dòng)態(tài)市盈率155倍。寶龍商業(yè)市值167億，動(dòng)態(tài)市盈率63倍。星盛商業(yè)以上限價(jià)3.88元計(jì)算，市值約38.8億元，以2020年預(yù)期盈利約1.2億人民幣計(jì)算，市盈率約29倍。

星盛商業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于，盈利能力較穩(wěn)定，整體毛利率遠(yuǎn)超其他物管企業(yè)。2017-2019年，星盛商業(yè)的收入由2.78億元(人民幣，下同)增至3.87億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為18.0%；來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的年內(nèi)利潤(rùn)從5042萬(wàn)元增至9560萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為37.7%。2020年前九個(gè)月，公司收入和凈利潤(rùn)分別為3.06億元及9014萬(wàn)元，分別同比增長(zhǎng)6.7%及14.3%。2020年前9月整體毛利率55.2%，遠(yuǎn)超行業(yè)38.8%的平均值。

分析認(rèn)為，這與其業(yè)務(wù)布局主要集中在以深圳為主的大灣區(qū)有關(guān)，2020年前9月有80%的收入及44.3%的物業(yè)在管面積均來(lái)自大灣區(qū)。目前主要管理的物業(yè)身處于大灣區(qū)，大灣區(qū)是國(guó)內(nèi)開(kāi)放程度最高，最有經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域之一，商業(yè)物業(yè)與城鎮(zhèn)化率水平高度相關(guān)，大灣區(qū)的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

不過(guò)，公司也存在過(guò)度依賴(lài)母公司星河控股的問(wèn)題。2020年前三季度，星河控股為星盛商業(yè)貢獻(xiàn)86.6%的收入，星盛商業(yè)從其采購(gòu)的金額額占其服務(wù)成本總額30.7%。

國(guó)元國(guó)際認(rèn)為，公司2021年市盈率估算在19倍左右，低于行業(yè)平均。公司近年來(lái)業(yè)績(jī)維持平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速雖低于行業(yè)平均，從過(guò)往年度業(yè)績(jī)來(lái)看，公司毛利率及利潤(rùn)率均維持在行業(yè)較高水平（52%/22%），截至2020年三季度進(jìn)一步改善至55%/29%，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)公司全年盈利能力將有較好提升。公司良好的區(qū)域品牌效應(yīng)，使區(qū)域內(nèi)外拓更具優(yōu)勢(shì)；本次招股所得款項(xiàng)對(duì)公司規(guī)模的擴(kuò)張亦提供充分保障。公司目前體量雖然相對(duì)較小，考慮到公司區(qū)域龍頭地位及良好的品牌沉淀，同時(shí)考慮到目前市場(chǎng)給予商管較高的溢價(jià)，對(duì)比同等規(guī)模公司近期市場(chǎng)表現(xiàn)，建議申購(gòu)。

公司已獲得4個(gè)基石投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)3.115億港幣。其中，新世界(7.710, 0.05, 0.65%)旗下Pilgrim Ever Project認(rèn)購(gòu)500萬(wàn)美元，新世界是香港四大財(cái)團(tuán)之一鄭裕彤創(chuàng)辦；深圳國(guó)資委與關(guān)聯(lián)公司星河房地產(chǎn)旗下的SCGC資本控股認(rèn)購(gòu)8,100萬(wàn)港元；招商局集團(tuán)持股的深圳市旗昌投資控股認(rèn)購(gòu)9,950萬(wàn)元人民幣；此外，Virtues Origin SPC認(rèn)購(gòu)1,000萬(wàn)美元。