雖受年初新冠肺炎疫情影響，但今年以來房企及旗下物業(yè)公司、代建公司的上市熱情依然高漲。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有11家房企向港交所遞交招股書，其中5家已成功上市；共有22家物業(yè)企業(yè)公開赴港上市信息，其中13家已成功上市；在代建行業(yè)，今年7月綠城管理成功在港上市成為“代建第一股”，建業(yè)集團(tuán)也擬分拆中原建業(yè)赴港上市。

值得注意的是，“涉房”企業(yè)大舉登陸港股，但上市后的估值卻差別甚大。地產(chǎn)股依舊受到市場(chǎng)冷落，上半年市盈率均值僅12.1倍。如新近上市的祥生控股和上坤地產(chǎn)，截至11月23日收盤的市盈率分別為6.5和18.5。

另一方面，已上市的物業(yè)股平均動(dòng)態(tài)市盈率在40倍以上。如今年上市的融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、合景悠活，市盈率分別高達(dá)75.75、63.85、58.57、56.8。

KKG董事總經(jīng)理張昕認(rèn)為，目前在港交所排隊(duì)上市的有十幾家房企，目前這些上市的房企，普遍不去看二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)了，他們很清楚上市僅僅是為了搭建一個(gè)融資平臺(tái)。

規(guī)模進(jìn)一步抑制房企上市估值

近三年以來，在港成功上市的內(nèi)地房企已達(dá)16家，其中2018年6家，2019年5家。

今年以來，已有11家房企向港交所遞交招股書，其中成功上市的房企有5家，分別是匯景控股（09968，HK）、港龍中國(guó)地產(chǎn)(06968，HK)、金輝控股（09993，HK）、上坤地產(chǎn)（6900，HK）和祥生控股（02599，HK）。

不過，地產(chǎn)股的估值卻不容樂觀。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來赴港IPO的企業(yè)，除祥生和金輝外，多數(shù)都規(guī)模偏小，這類房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、市場(chǎng)地位都偏弱，基本面也存在負(fù)債率偏高等問題，市場(chǎng)的看法偏于保守。

記者注意到，今年在港上市的5家房企，截至11月23日收盤，上坤地產(chǎn)和匯景控股的市盈率超過10，祥生控股、港龍中國(guó)地產(chǎn)和金輝控股的市盈率均低于10，分別為6.5、6.32和6.21。

以上坤地產(chǎn)為例，雖然其市盈率在今年上市的5家房企中最高，達(dá)到18.5。但一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對(duì)照中梁、祥生等千億上市房企的市盈率，上坤的估值明顯偏高。不過如果按照動(dòng)態(tài)市盈率來看，上坤也在正常水平之列。

上市開辟的“融資路”將越走越窄

有些東西比股價(jià)更“實(shí)在”，如融資渠道。

上述TOP30房企IR表示，相比于打通境外融資渠道，拿到資本市場(chǎng)入場(chǎng)券更加重要；鑒于美元債只能借新還舊，新上市的地產(chǎn)公司如何申請(qǐng)美元債額度，如何在上市后提高信用評(píng)級(jí)，降低融資成本，是比股價(jià)、市值更重要也更實(shí)在的事。

但張波認(rèn)為，“三道紅線”之下，有些公司即便上市后，也未必能獲得較大的融資規(guī)模。沒有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)上市一年后融資成本做預(yù)測(cè)，意義并不大。“所以不能完全以房企是否上市來衡量企業(yè)是否足夠優(yōu)秀。”

在張波看來，在香港上市的房企，除了融創(chuàng)、碧桂園等大型房企流動(dòng)性較好之外，其他房企估值都一般，所以衡量一家企業(yè)上市成功與否就取決于發(fā)債，換言之就是融資成本是否下降。

比如正榮和中梁這類高成長(zhǎng)性的房企，上市時(shí)的銷售規(guī)模已進(jìn)入行業(yè)20強(qiáng)，上市后利率優(yōu)勢(shì)就很明顯。如正榮的美元債利率從上市第一年的13.3%下降到如今的7.6%。

“但以后這類紅利和漲勢(shì)，很難再出現(xiàn)了。”張波認(rèn)為，各地對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的力度不降反增，房?jī)r(jià)每年漲幅有限，直接限制了房企的利潤(rùn)率水平。

再者，很多房企對(duì)于線下渠道過分依賴也侵蝕了其利潤(rùn)率，目前全國(guó)渠道費(fèi)用已經(jīng)到了2%，未來房地產(chǎn)在盈利空間肯定是收窄的。“所以難免市場(chǎng)對(duì)于中小房企態(tài)度更保守，因?yàn)樗鼈兠媾R的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都更多。”

物業(yè)股估值漸入“分化”階段

相比地產(chǎn)股，物業(yè)股的表現(xiàn)則是另外一個(gè)天地。

今年10月上市的世茂服務(wù)上市時(shí)市盈率近70，合景悠活市盈率也同樣達(dá)到60；11月19日上市的融創(chuàng)服務(wù)，在次日收盤時(shí)的市盈率高達(dá)83，位列物業(yè)股第一；11月17日上市的金科服務(wù)市盈率59，而頭部物企碧桂園服務(wù)的市盈率才50左右。

以融創(chuàng)服務(wù)為例，其最終定價(jià)11.6港元/股，“綠鞋”后融資規(guī)模達(dá)到92億港元，創(chuàng)下目前物管上市公司融資規(guī)模新高，上市首日股價(jià)更是大漲21.9%。

同時(shí)，從成長(zhǎng)性來看，以儲(chǔ)備面積和在管面積的比值來定義增長(zhǎng)空間，典型上市物企儲(chǔ)備面積與在管面積的比值均值0.69。而融創(chuàng)服務(wù)擁有約12672萬平方米的儲(chǔ)備面積，該比值為1.20，在目前公開披露的上市物業(yè)企業(yè)中位居第三。

物業(yè)企業(yè)相對(duì)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)公司，更強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)，具備更好的現(xiàn)金流和毛利，由此獲取了更高的資本估值。

對(duì)此張波指出，物業(yè)股的高估值，基于較高的ROE、較好的現(xiàn)金流與抗周期、抗疫情的特征。“這一行業(yè)具備增值收益想象空間。尤其在‘三道紅線’的預(yù)期壓力之下，房企旨在打造另一個(gè)資本平臺(tái)，綜合服務(wù)母公司的市值管理，所以房企分拆物業(yè)上市，成為風(fēng)潮。”

但值得一提的是，物業(yè)股也漸漸進(jìn)入“分化”階段。由于大量企業(yè)涌入，物業(yè)股概念稀缺性消失、行業(yè)基本面基礎(chǔ)也在弱化，近期多只物業(yè)股走低，資本熱潮逐漸流逝。

如今年上市的物業(yè)企業(yè)中，截至11月23日收盤，融創(chuàng)服務(wù)的市盈率高達(dá)75.75，世茂服務(wù)、金科服務(wù)、合景悠活的市盈率分別為63.85、58.57、56.8；相比之下，建業(yè)新生活和金融街(6.950, 0.03, 0.43%)物業(yè)的市盈率分別為26.28和20.4，第一服務(wù)的市盈率僅為15.3。

張波表示，上半年物業(yè)股受追捧，但物業(yè)行業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，在股市里屬于防守型的品質(zhì)，物業(yè)股的估值會(huì)慢慢回歸理性。下一步，地產(chǎn)股的熱度主要會(huì)依靠物業(yè)公司的大舉收并購(gòu)來推動(dòng)。