備考負(fù)債比率、凈負(fù)債比率及現(xiàn)金與短期借貸比率分別為80.2%、153.1%及1.1倍。

據(jù)IPO早知道消息，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“領(lǐng)地集團(tuán)”）已于11月19日通過港交所聆訊，建銀國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

其實(shí)，領(lǐng)地集團(tuán)的上市之路并非一帆風(fēng)順，其早于4月9日首次交表，6個月后面臨一次招股書失效的尷尬，這一情況亦同諸多赴港上市房企一樣。如今領(lǐng)地集團(tuán)距離敲鐘掛牌只差臨門一腳，亦有望成為年內(nèi)香港第六只內(nèi)房股。

領(lǐng)地集團(tuán)于1999年在四川成立，主要為改善居住環(huán)境的客戶提供優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，除此之外，其亦發(fā)展辦公樓、購物大樓、商業(yè)綜合體及公寓等商業(yè)物業(yè)以及營運(yùn)酒店。歷經(jīng)20余年的發(fā)展，領(lǐng)地集團(tuán)現(xiàn)已形成著眼于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的全國化布局，項(xiàng)目分布于全國20多個城市。

為滿足客戶的多樣化需求，領(lǐng)地集團(tuán)開發(fā)出豐富的產(chǎn)品組合，包括中心系（提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，一般坐落于省會或副省級城市的中心商業(yè)區(qū)）、觀字系（一般坐落于風(fēng)景區(qū)）、蘭字系及天字系（均提供優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)）、凱旋系（一般坐落于不久將來有望成為市中心的區(qū)域）、文旅系（提供位于風(fēng)景區(qū)的度假屋）、悅字系（提供現(xiàn)代設(shè)計(jì)，以迎合希望改善居住環(huán)境的年輕買家）、商業(yè)系（以主題商業(yè)街、步行區(qū)及食肆為特色）、公寓系（以智能家居系統(tǒng)及管家服務(wù)為特色）、產(chǎn)城系（以開發(fā)的社區(qū)為特色，一般包括辦公樓、購物中心、醫(yī)療設(shè)施、城市公園及K12國際學(xué)校）及特色小鎮(zhèn)（提供坐落于古鎮(zhèn)的歷史文化度假村）十一個產(chǎn)品系列。此外其亦開發(fā)出海納系，成功更新產(chǎn)品系列，但日后并無計(jì)劃開發(fā)海納系新物業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組的資料，按綜合實(shí)力計(jì)，領(lǐng)地集團(tuán)自2017年起連續(xù)四年獲選為‘中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)’，并于2020年排名第72位；按品牌價值計(jì)，其亦自2017年起連續(xù)三年入選‘中國西部房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10’，于2017年、2018年及2019年分別排名第四、第二及第二。而在2019年，領(lǐng)地集團(tuán)的成都環(huán)球金融中心榮獲‘中國建設(shè)工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）’。

截至2020年9月30日，領(lǐng)地集團(tuán)應(yīng)占的總土地儲備為1656.77萬平方米，包括應(yīng)占的可作銷售而仍未出售的建筑面積及已售但未交付的建筑面積61.67萬平方米、應(yīng)占的開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積959.64萬平方米及應(yīng)占的持作未來開發(fā)物業(yè)估計(jì)總建筑面積635.77萬平方米。

領(lǐng)地集團(tuán)土儲情況（來源：聆訊后資料）

其中，領(lǐng)地集團(tuán)合計(jì)107個項(xiàng)目之中有70個位于四川省，約占65.5%的比例。正如領(lǐng)地集團(tuán)坦言，其的業(yè)務(wù)及前景高度依賴四川省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，相對業(yè)務(wù)分布更為廣泛的競爭對手而言，面臨更高的地域集中風(fēng)險。

享受過往地產(chǎn)的黃金期紅利，不少房企都實(shí)現(xiàn)極財務(wù)業(yè)績的高速增長，領(lǐng)地集團(tuán)亦然。2017-2019年其的收益由53.39億元增至75.68億元，復(fù)合年增長率為19.1%，并在2020年前五月實(shí)現(xiàn)收益30.28億元，相較上一年同期大幅增長181%。

領(lǐng)地集團(tuán)利潤表（來源：聆訊后資料）

營收增長的同時，領(lǐng)地集團(tuán)的盈利能力卻一直是個難題。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度與截至2020年5月31日止五個月，其的利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元及1.66億元，甚至于2019年首五月錄得虧損930萬元。

以此類計(jì)，過往三年及今年以來領(lǐng)地集團(tuán)的凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，呈現(xiàn)逐步下滑的勢頭。而據(jù)億翰智庫報告，2019年房企平均凈利潤率為16.39%，領(lǐng)地集團(tuán)的盈利能力顯然低于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

領(lǐng)地集團(tuán)主要財務(wù)比率（來源：聆訊后資料）

于上述期間，領(lǐng)地集團(tuán)維持大量借款以為經(jīng)營提供資金，其的銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元，三年之中負(fù)債總額增加逾百億元。

而在當(dāng)下，住建部以及央行于今年8月下旬劃定房企融資的“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，儼然成為衡量房企風(fēng)險程度的國標(biāo)。

若從領(lǐng)地集團(tuán)角度來看，其在2020年5月末的備考負(fù)債比率、凈負(fù)債比率及現(xiàn)金與短期借貸比率分別為80.2%、153.1%及1.1倍，相當(dāng)于踩中兩條紅線，意味著今后有息負(fù)債每年增幅不得超過10%，這將部分限制其的融資水平，進(jìn)而遏制其的規(guī)模增長。