繼10月4家企業赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業企業IPO。

券商中國記者了解到，金科旗下金科服務、融創旗下融創服務均已通過港交所上市聆訊，其中，金科服務11月10日已截止招股，共籌資7.66億美元；融創服務11月12日截止招股，總籌資額尚未公布，這兩家公司預計下周將正式上市。

不過，從物業板塊近一段時間表現來看，股價持續回調、市值大幅縮水、IPO破發成為主要特征，曾經受資本市場熱捧的物業風口不再？

接受券商中國記者采訪的業內人士認為，不能簡單通過近期的表現來判斷整體物業股在下行，認為資本的風口已經過了。雖然短期內行業已進入冷靜調整新周期，但仍處在資本加速化發展期，未來物業股之間會繼續分化，對于基本面好，業績具有可持續性的公司，資本市場可能會持續給予高估值。

多家物企密集赴港上市

近期，房企分拆物業上市的消息不斷。

繼10月世茂服務(16, 0.18, 1.14%)、合景悠活(5.4, 0.05, 0.94%)、第一服務、卓越商企服務(10.36, -0.32, -3.00%)等4家房企旗下物業服務企業赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業企業IPO。

券商中國記者了解到，金科旗下金科服務、融創旗下融創服務均已通過港交所上市聆訊，預計下周將正式上市。

其中，金科服務于10月28日通過上市聆訊，并于11月5日公示了上市招股書，預計將于11月17日正式上市。招股書顯示，金科服務擬發行1.33億H股，預計每股發行價41.8~47.6港元。據鈦媒體報道，11月10日截止招股時，金科服務共籌資7.66億美元。

融創服務從8月6日交表到10月26日即通過上市聆訊，僅用時81天，開創了2020年物企過會最短時間先河。其于11月9日至11月12日進行公開招股募資，并預計11月19日正式掛牌。公告顯示，融創服務計劃全球發售6.9億股，發行價區間為10.55港元至12.65港元，整體發行規模預計為10.8-12.95億美元。這一融資規模有望創行業新高。11月12日截止招股時，融創服務總籌資額尚未公布。

券商中國記者根據公開信息統計，除金科服務和融創服務將于下周上市外，華潤萬象生活于11月8日通過港交所上市聆訊，恒大物業9月29日遞交上市申請后也預計最快在本周通過港交所上市聆訊。此外，融信服務、佳源國際、建發物業、遠洋服務等均已遞交上市申請，在排隊上市中。

自2014年房企分拆物業赴港上市第一股出現后，2018年下半年以來經歷了一波物業服務企業上市熱潮。今年這種上市熱度進一步延續，并且出現恒大、融創等多個龍頭房企的身影。券商中國記者梳理，今年以來，已經有興業物聯(1.21, 0.00, 0.00%)、燁星集團(1.06, -0.02, -1.85%)、建業新生活(7.55, 0.19, 2.58%)、金融街物業(7.58, 0.01, 0.13%)、弘陽服務(5.05, 0.05, 1.00%)、正榮服務(4.83, 0.13, 2.77%)、第一服務、卓越商企服務、合景悠活、世茂服務等10家房企關聯物業公司赴港上市。至此，已經有31家房企關聯物業企業在香港上市，加上3家在A股上市的，上市物業企業總共有34家。

物業板塊股價下跌，IPO破發

今年上半年，資本市場受疫情影響劇烈波動，而物業板塊表現格外搶眼，多只物管股前7月累計漲幅超過100%，更是出現了千億市值的企業，近半企業市盈率超過40倍。

不過，與此前受資本市場熱捧股價頻創新高不同，8月以來，物業板塊股價開始持續下跌。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，年初至10月30日，34家物業股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄。單月來看，9月份，30家物業股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。不僅如此，10月上市的第一服務、卓越商企服務、合景悠活、世茂服務等4家物企，已有3家出現上市首日破發的情況。其中，10月22日上市的第一服務，首日跌幅約27%，刷新紀錄。隨后，10月30日，世茂服務與合景悠活上市首日均受冷，先后破發，世茂服務于當日收盤保住發行價。

克而瑞證券物業管理行業周報（2020-11-08）顯示，近3個月，有19家物業上市企業股價跌幅超過20%，其中有4家更是跌幅超過40%，分別為鑫苑服務(2.45, -0.03, -1.21%)（-40.1%）、藍光嘉寶服務(31.9, 0.40, 1.27%)（-40.5%）、金融街物業（-41.7%）、中奧到家(0.8, 0.00, 0.00%)（-52.4%）。

光大證券(7.15, -0.04, -0.56%)研報也顯示，10月，光大地產A H核心物業指數單月跌幅9.50%，跑輸上證綜指11.85pc，跑輸恒生指數(26169.38, -57.60, -0.22%)12.26pc。

對于物業股回調頻現破發的原因，官丁祖昱表示，一方面是前期疫情期間，物業股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業股在中期業績之后，獲利投資者轉移。而大型物企或者背靠有實力的母公司，企業抗風險能力及潛在價值空間將更能獲得資本市場認可，而小型物企劣勢則較為明顯。

物業板塊風口不再？

近一段時間，物業板塊的表現大不如前，股價持續回調、市值大幅縮水、IPO破發……這是否意味著曾經受資本市場熱捧的物業風口不再？

對此，中指院物業事業部副總經理牛曉娟接受券商中國記者采訪時認為，物業股股價下跌跟很多因素有關，比如宏觀環境、對市場整體的預期，就像A股和港股最近整體都是下挫的，不能簡單通過近期的表現來判斷整體物業股在下行，認為資本的風口已經過了。因為如果換一個時間節點來看，比如從2020年年初到現在，物業股的平均漲幅依然保持了30%以上的增長。選取的時間節點不同，會導致結論的不同。

牛曉娟進一步指出，判斷一個行業是否處于風口主要看兩個方面，一是看企業的基本面，二是看企業是否存在大的想象空間。首先，整體行業基本面沒有變，包括政策對它的鼓勵、整個居民生活水平的提高從而對高質量物業服務的需求等。第二，整個行業大的想象空間沒有變。因此還不能說風口已過，實際上，物業行業目前處在資本加速化發展期，目前，金科服務、恒大物業、融創服務等非常優質的物業企業在排隊上市，他們對整個資本市場的帶動效應可以拭目以待。

“當然，隨著上市企業整體數量逐步增多，物業塊版塊可能會加速分化，引導物業企業回歸基本面，扎實做好業績。對于基本面好，業績具有可持續性的公司，資本市場可能會持續給予高估值。”牛曉娟對券商中國記者說。

丁祖昱也認為，短期內行業已進入冷靜調整新周期，市場對物管行業的認知會進入到一個更合理的水平。但這并不會影響房企分拆物管上市的節奏，需要注意的是，未來物業股之間會繼續分化，能夠獲得資本市場關注的核心物管股數量有限，企業的實際運營能力將影響到資本市場表現。

“實際上，資本市場的表現一定程度上代表著上市物企的分化表現，物企資本表現與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，這意味著行業整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。”丁祖昱說。

展望未來，丁祖昱認為，物業行業的真正價值是企業的“服務力”與居民生活所需、城市發展所需的碰撞所創造出巨大可能性，這是一個廣闊的市場。長期來看，整體市場和單個企業仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續，未來3-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長、收并購拓展、品質提升的關鍵階段。