融創服務控股有限公司（以下簡稱“融創服務”）將于今日（11月6日）開啟香港IPO簿記并進行路演，目標籌資10億美元，匯豐和摩根士丹利擔任聯席保薦人。

融創服務據稱計劃發行6.9億股股份，招股區間介于10.55港元至12.65港元，將于下周一（9日）至下周四（12日）公開招股，并預計11月19日正式掛牌。

此次融創服務引入騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本4名基石投資者，分別認購1.5億美元、1億美元、6000萬美元及6000萬美元。

從8月6日交表，到10月26日通過聆訊，融創服務前后用時不足3個月，創下年內物企赴港上市最快的時間紀錄。如今諸多明星機構的加盟，一切均反映資本市場對這樣一只投資標的的看好。

IPO早知道認為，融創服務具有雄厚的股東背景、廣泛的物業組合以及強大的品牌效應，三項共同構成其資本加持的源泉。

顧名思義，融創服務與國內第四大開發商融創中國(32.8, 0.20, 0.61%)（01918.HK）有著某種聯系。招股書披露，融創中國通過全資子公司融創服務投資和融享持有融創服務100%權益，分拆及上市完成后，融創中國仍將擁有其不少于50%權益，而融創服務仍是融創中國的附屬公司。

融創服務股權結構（來源：招股書）

背靠融創中國，融創服務可以通過承接其開發項目實現內生式增長，這在馬太效應愈加明顯的房地產市場無疑受益不少。加之，融創中國的土儲多位于一二線城市，意味融創服務更能享受區位優勢帶來的溢價。

浸淫物業管理服務逾16年，目前融創服務已將業務版圖擴展至中國29個省、自治區及直轄市的127個城市。于2020年6月30日，融創服務的合約總建筑面積達2.32億平方米，同日在中國管理660處物業，在管總建筑面積達1.05億平方米。

其中，住宅物業、商業物業、城市公共及其他物業的在管建筑面積分別為7740萬平方米、1390萬平方米及1410萬平方米，分別占在管總建筑面積的73.4%、13.2%及13.4%。特別地，融創服務的合約在管比高達2.21倍，潛在的可預見管理規模很大。

而在今年5月8日，融創服務收購開元物業管理的控制性權益，進一步擴大管理規模、豐富在管物業類型，并提升獲取不同來源服務委聘的市場拓展能力、鞏固其市場地位。

相對龐大的體量確保了業績兌現，融創服務的財務業績亦是相當出彩。其的收入由2017年的11.12億元增長至2018年的18.42億元，并進一步增長至2019年的28.27億元，兩年間的年復合增長率為59.5%；利潤增長更勝一籌，以150.7%的年復合增長率從2017年的4300萬元增長至2019年的2.70億元，足足增加5.27倍。

融創服務利潤表（來源：聆訊后資料）

而在疫情之下，物業管理價值愈加凸顯，融創服務更是迎來業績的集中爆發。其在2020年上半年實現營收17.91億元、實現利潤2.51億元，分別同比增長52.9%及367.6%。

根據中國指數研究院的資料，2019年融創服務的整體增長率（按在管建筑面積、合約建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，與2019年大型物業服務百強企業相比，排名第一。

融創服務致力于提供高品質的服務，于2020年6月30日，其整體平均物業管理費約為每月每平方米3.03元，其中住宅物業平均物業管理費約為每月每平方米2.70元，而非住宅物業平均物業管理費約為每月每平方米7.72元。

在融創服務已簽約的住宅物業管理項目中，位于一線城市的八個項目收取的平均物業管理費均超過每月每平方米5.0元，位于新一二線城市的108個項目收取的平均物業管理費均超過每月每平方米3.0元。而在2019年末，融創服務年度物業管理服務合同續約率高達99.7%。