在10月9日上市申請失效三天后，10月12日早間，四川房企領地控股集團有限公司（以下簡稱“領地控股”）二度在港交所提交招股書文件。

與大多數房企一樣，領地控股也有著“千億夢”。領地控股最早成立于1999年4月，2006年將總部從樂山遷至成都，同年開啟全國化拓展業務。在2019年就曾表示將在2020-2021年跨越千億。據克而瑞銷售排行榜，領地控股2019年的全口徑銷售金額為247.3億元，位列行業第96位；今年1-9月累計銷售248.5億元，位列第80位。

如今上市進程受阻，領地控股距離千億目標又遠了一步。

利潤不斷下降 盈利能力欠佳

從盈利情況來看，領地控股的業績表現的其實不甚良好。根據《每日財報》的統計，2017年至2019年，領地集團的收益分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元，年內利潤分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元，業績起伏震蕩。

尤為一提的是，2019年領地控股收益增長逾三分之二，而利潤僅增加0.23億元，蹊蹺源頭在于利潤率逐年下降。招股書披露，2017年至2019年，領地控股毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，領地控股的凈利率由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，并在2019年進一步下滑至8.9%。

數據顯示，2019年我國房企平均凈利潤率為16.39%，領地控股8.9%凈利率遠遠低于行業均值。

值得注意的是，截至2020年2月29日，領地控股在全國20多個城市擁有90個項目，合計土地儲備為1331.45萬平方米。其中，位于成渝經濟帶及四川省的項目數為58個，占總項目數的64%，其中四川省獨占57個項目；加之，成渝經濟帶及四川省開發中建筑面積為549.6萬平方米，日后開發的規劃建筑面積為382.67萬平方米，兩項合計占總土儲的比例逾70%。

絕大多數項目集中于單一區域，使得領地控股的業務及前景高度依賴該地房地產市場的表現，這也注定其財務表現具有很大的波動性。

負債一路攀升 資金狀況承壓

領地控股能夠喊出千億規模口號的自信來自于豐厚的土儲。最新招股書顯示，截至2020年7月31日，領地控股持有104個處于不同開發階段的房地產項目，其中86個為直營公司，18個為聯營公司；錄得應占的總土地儲備為1615.2萬平方米，包括應占的未售可銷售建筑面積以及已售但未交付建筑面積57.08萬平方米、應占開發中物業總規劃建筑面積856.25萬平方米，及應占持作未來開發物業估計總建筑面積701.89萬平方米。

然而，大手筆拿地讓領地控股負債不斷上升，資金流承壓。招股書顯示，2017年至2019年，領地控股的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產負債比率分別為60%、110%和140%，大幅上升。

截至2019年末，領地控股應于一年內償還的負債規模為57.63億元，而年末公司賬面現金只有13.82億元，存在較大的償債壓力。負債攀升之際，領地控股融資成本的上升也拖累了公司的業績。2017年至2019年，公司借款的平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。

據了解，2019年千億房企的平均融資利率為6.52%，其中萬科、華潤、保利、招商、金茂的加權平均融資利率更是在4%之下。可見，相對于千億房企而言，領地控股的融資成本偏高了不少。

值得注意的是，領地控股經營活動現金流已經連續三年為負。2017年至2019年，其經營活動產生的現金流分別為-1.86億元、-42.88億元及-31.12億元。

規模失速擴張 項目質量堪憂

根據克而瑞研究中心披露的“新增土地貨值TOP100”榜單中，在2019年，領地集團以214.5億元的新增貨值位于榜單第91位，同時新增土地建面171.8萬平方米。不得不說，領地控股近幾年來發展規模上去了，但是伴隨著快速擴張，房產項目質量卻因此下降了，這導致質量投訴事件頻發。

今年7月至8月，多起涉及領地控股的房屋質量問題的維權事件曝出。人民網(18.690, -0.13, -0.69%)領導留言板信息顯示：領地控股旗下多個項目因房屋質量問題、涉嫌虛假宣傳等遭到業主維權投訴，涉及成都新津區領地天府蘭臺、樂山市領地天嶼樓盤、眉山領地凱旋府等項目。

8月3日，有網友發布關于新津區領地天府蘭臺一期的相關投訴。投訴信息顯示，2020年初開發商為趕工期，施工單位粗暴施工，導致目前出現一系列的安全和質量問題，眾多業主因對房屋質量存在異議，拒絕收房并要求整改。截至目前，領地控股仍然用推諉責任、無期限拖延等方式忽悠購房業主，部分房屋至今未達到交付標準。

無獨有偶。8月2日，有網友投訴四川樂山市領地天嶼樓盤，主要涉及宣傳園林入戶情況與合同不符、頂層出現多條裂口等質量問題。

值得注意的是，領地控股不僅房產項目因質量問題頻遭投訴，旗下多家公司也因頻繁違規被處罰。

據招股書信息，2017-2019年，領地控股的不合規事件主要有三類：未取得建設工程許可證而率先動工、廣告投放不當和未能做出足夠的社會保險和住房公積金公款。其中18家公司因建設工程許可證相關問題被罰款580萬元；3家公司因廣告投放不當被罰款30萬元；另有若干附屬公司因社保和公積金違規而被罰款4110萬。

盈利下降、債臺高筑、質量堪憂的領地控股，2020年1-7月實現銷售額僅185.7億元，與之喊出的千億目標差距甚遠。如今二次赴港IPO，能否順利通過聆訊以及受到資本市場認可，《每日財報》將持續關注。