在管面積6.4百萬平米，領先興業物聯、燁星集團。

距離首份招股書失效四十余天之后，宋都服務再次踏上赴港IPO的征程。

據IPO早知道的消息，宋都服務于9月2日晚間披露新版的港股招股書，財務數據更新至2020年6月，信達國際仍為獨家保薦人。

此前IPO早知道關注到，宋都服務存在規模過小、關聯方依賴以及盈利能力偏弱等問題。

由于舊版招股書財務數據截至2019年9月，如今9個月的時間已經過去，宋都服務相關情況是否有所改善？

規模方面，宋都服務仍然無法擺脫“袖珍”物業公司的范疇。于2020年6月末，其在中國的14個城市設有9間附屬公司及15間分公司（當中大部分位于浙江省），向33項物業（包括16項住宅物業及17項非住宅物業）提供物業管理服務，在管總建筑面積約為6.4百萬平方米。

從一眾上市物企的半年報來看，碧桂園服務（06098.HK）、彩生活（01778.HK）、雅生活（03319.HK）、保利物業（06049.HK）在管面積悉數突破3億平方米，在規模上至少等于50個宋都服務；但并不表示宋都服務完全沒有機會，畢竟其的在管面積已經領先興業物聯（09916.HK）的2.6百萬平米以及燁星集團（01941.HK）的5.57百萬平米。

同9個月前相比，宋都服務的體量有了很大進步，集中表現為新增物業項目6項、新增在管面積2.4百萬平方米。其中，在管面積的增長幅度達到60％，這一數值已然居于同行前列。

關聯方依賴層面，這是物管行業老生常談的話題。宋都服務對兄弟公司宋都股份(4.060, -0.07, -1.69%)（600077.SH）的依賴由來已久，2017-2018年及2019年前9個月其來自宋都股份開發物業（含獨立開發和合作開發）的在管建筑面積分別為311.5萬平米、364.5萬平米及343.5萬平米，分別占當期總在管建筑面積的98.4％、95.5％及86.9％。

可喜的是，宋都服務的依賴癥卻在2020年得到極大緩解。上半年其來自關聯方物管服務收益金額為41.5百萬元，占當期物管服務總收益的69.7％，對比2019年末的91.7％，相當于降低22％個百分點。

宋都服務關聯方依賴（來源：招股書）

不過這一情形能否得到維系，尚有待繼續觀察。在物管服務依賴下降的同時，宋都服務的非業主增值服務和社區增值服務卻同宋都服務越來越密切，相關關聯方貢獻均超過98％。

宋都服務在招股書中直言，”倘我們未能發展其他獨立第三方房地產開發商所開發物業的業務并成功實現客戶群多樣化，則我們的增長前景亦可能受到重大不利影響。”

盈利層面，宋都服務綜合排名有所提升、地域品牌力進一步增強。根據中指院數據，其在2017-2020年按物業管理綜合實力計在[中國物業服務百強企業]中分別排名第81、第71、第65及第56；在總部設在杭州及浙江省的物管服務百強企業中，2019年按純利分別排名第5及第7位。

而在2020年上半年，宋都服務的整體毛利率為27.6％，相較2019年的29.2％下降1.6個百分點。其中，因受疫情影響較大，酒店業務和長租公寓業務毛利率更是大幅下滑。

宋都服務毛利率情況（來源：招股書）

如若單看物業管理服務，上半年宋都服務該項毛利率僅為20.7％，在行業也是屬于低位。Wind數據顯示，2019年港股房地產服務板塊平均毛利率為30.4％。碧桂園服務中報則顯示，2020年中其基礎物業服務毛利率同比提升2.4pb至38.1％。

綜上來看，宋都服務新版招股書整體更為亮麗，但不得不提防其中潛在的風險。尤其是，在恒大、融創、華潤等頭部房企紛紛作出分拆物業上市決定的當頭，宋都服務在規模上的羸弱更是成為其的短板。

事實上，年初以來港股物業板塊漲逾60％，而小盤股燁星集團和興業物聯卻是逆勢大跌，且跌破發行價。即便宋都服務搭載這波物業上市熱登陸資本市場，或難逃兩袖珍物企同樣的命運。

港股物業板塊走勢（來源：富途牛牛APP）

而在物管行業加劇洗牌的今天，收并購隨處可見，如何從頭部玩家林立中覓得生存空間亦應是宋都服務急需正視的問題。