分拆物業上市的熱潮仍沒有褪去，籌備已久的華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）終于加入這一行列，在8月最后一天向港交所遞交了招股書。

與別的物管公司不同的是，華潤萬象生活將物業管理服務業務及商業運營服務業務同時裝進了上市平臺。

華潤置地(35.85, -0.05, -0.14%)管理層在中期業績會上表示，這樣做主要是為了釋放過去十幾年來華潤置地“雙輪驅動”的整體價值。并且做大做強輕資產管理平臺，既能支持房地產開發和投資業務，還能成為華潤置地新的利潤增長點。

發展至今，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）提供物業管理服務的住宅及商業建筑面積約1.07億平方米。管理著502個住宅及其他物業項目，在管面積約9750萬平方米。

公司物業覆蓋至全國27個省級行政區62個城市，其中包括管理面積78%的住宅物業和76%的商業物業位于一二線城市。

從在管面積來看，華潤萬象生活已經處于行業中上水平了。

商業物業部分，華潤萬象生活的業務范疇包括購物中心及寫字樓。其中，向51個購物中心提供商業運營服務，總建筑面積約560萬平方米；向31個購物中心提供物業管理服務，總建筑面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項目提供物業管理服務，在管總建筑面積為510萬平方米。

就財務數據來看，2017年至今年上半年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.31億元、58.68億元及31.34億元。在今年上半年的營收中，來自物業的收入占比約42%，購物中心營收占比32.1%。

根據招股書顯示，華潤萬象生活來自住宅物業及商業部分的收入差距逐年拉小。

2017年至今年上半年，公司住宅物業管理服務部分的營收分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元和16.81億元，分別占到總收益的67.1%、62.4%、59.2%和53.6%；來自商業運營及物業管理服務的收入分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元及14.53億元。

華潤萬象生活還在招股書中表示，公司自今年1月開始，商業運營服務逐漸作為獨立的業務分布并商業化。且今年下半年開始，公司開始向向寫字樓提供商業運營服務，如招租服務、資產管理及運營服務和開業服務。

未來商業運營部分或將與住宅物業管理服務業務趨于相同水平。

同期，公司的毛利率分別為13%、15%、16.1%及24.1%；利潤分別為3.88億元、4.22億元、3.64億元及3.38億元。就目前來看，華潤萬象生活的整體毛利率在逐年提升，但與同行29.4%的平均毛利率相比，還沒到中位水平。

主營業務的逐年增長，得益于華潤萬象生活近年來的迅速擴張，當然也離不開華潤系的支持。

目前，華潤置地直接擁有華潤萬象生活已發行股本的100%，華潤（集團）間接擁有華潤置地已發行股本約59.55%。

據招股書披露，華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業和聯營公司）所貢獻的收入占比逐年上升，不過份額不大，分別占2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

其中，華潤（集團）及華潤置地為華潤萬象生活在住宅物業管理服務分部貢獻的收入，從2017年的16億元升至2019年的26.54億元，到今年上半年其貢獻為13.51億元；對商業運營及物業管理服務分部的收入貢獻從2017年的4.74億元，升至2019年的10.77億元，今年上半年為8.02億元。

來自第三方的住宅物業管理服務收入則從三年前的5.01億元上升至去年的8.18億元，今年上半年為3.3．億元；商業運營及物業管理服務的收入從2017年的5.54億元，提升至去年的13.19億元，到今年上半年為6.52億元。

追溯至1994年，華潤集團投資北京市華遠房地產股份有限公司，也就是華潤置地的前身，開展物業開發、投資及管理業務。自此，物業板塊成為華潤置地的一部分。

2017年華潤萬象生活正式成立，一直在等待上市的機會。

當年，華潤置地就對物業公司的管理架構進行調整，并重新確定戰略目標。還于8月成立了華潤物業科技，重點布局品質物業業務、資產托管業務、智慧物聯業務、平臺創新業務四大板塊，業態涵蓋住宅、商業、寫字樓、大型公建等。

為了將物業管理服務和商業運營服務合并，華潤置地從今年開始將中國華(0.115, -0.00, -0.86%)潤有限公司、華潤（集團）、華潤置地所持有的相關物業管理業務打包放入華潤萬象生活。

同時，華潤萬象生活在今年6月至8月進行了一系列收購——6月，收購華潤（集團）所持的歡樂頌香港，進而持有華潤潤欣商業管理（深圳）有限公司；7月從華潤置地手中接收了華潤萬象深圳；8月完成轉讓華潤置地所持有的瀘州華潤置地等。

這些收購與轉讓完成后，華潤萬象深圳主攻商業運營服務；華潤物業科技的主要業務為物業管理服務；華潤潤欣的主要業務為商業分租業務。

調結構、定戰略、并業務，為上市做了三年準備，華潤萬象生活即也將迎來自己的上市。