鵬潤控股有限公司（以下簡稱“鵬潤控股”）于2月28日遞交的港股招股書屆滿6個月，將于今日失效，創升融資為其獨家保薦人。

招股資料顯示，鵬潤控股是以白溝新城及高碑店市為基地的房地產開發商，主要專注于開發住宅物業。據仲量聯行統計，就2018年及2019年合同總銷售額而言，鵬潤控股是白溝新城最大及高碑店市第三大的住宅物業開發商，市場份額分別為17.2％及6.7％。

而白溝新城及高碑店市均為中國河北省保定市轄區下行政區域，妥妥坐實鵬潤控股區域房企的地位。作出上述布局，鵬潤控股認為兩地區既受惠于京津冀協同發展的國家戰略，更因其臨近雄安新區的區位而享有高增長潛力。

小規模的局限性

相較一眾已上市或計劃上市房企，鵬潤控股無疑是體量最為微小之一，謂之“袖珍房企”也不為過。截至2019年11月，鵬潤控股統共擁有13個物業組合，包括4項已竣工項目、5項開發中項目及四項持作未來開發項目，其中，9項項目位于白溝新城及四項項目位于高碑店市。

與之對應，鵬潤控股合計擁有總建筑面積77.67萬平方米的土地儲備，包括未售總可銷售建筑面積1.92萬平方米及總可出租建筑面積1975.1平方米的已竣工物業、總已規劃建筑面積50.80萬平方米的開發中物業及總已規劃建筑面積24.75萬平方米的持作未來開發物業。

鵬潤控股土儲分布（來源：招股書）

而在2017年4月雄安新區成立前，鵬潤控股已在白溝新城及高碑店市收購相對大量的土地儲備，截至2019年11月30日，按占地面積計，占其開發中項目及持作未來開發項目的土地儲備約27.0％。鵬潤控股表示，現有土地儲備可支持公司未來五至六年間業務增長。

硬幣的另一面，土儲過度集中京南地區，鵬潤控股受到當地經濟、政策變化的影響較大，這也使得其的抗風險能力疲弱，從過往鵬潤控股“過山車”式的財務業績可見一斑。

鵬潤控股的收益一度從2017年的3.57億元減少37.2％至2018年的2.24億元，卻在2019年前10月增加至5.63億元，較上年同期暴增1316％；鵬潤控股的毛利及毛利率也似遵從“先抑后揚”的路徑，其中毛利率先從2017年的37.3％減少至2018年的28.5％，后有從48.3％輕微增加至2019年前10月的52.1％。

鵬潤控股利潤表（來源：招股書）

針對收益和毛利跳躍變化，鵬潤控股解釋稱項目交付的多寡和平均售價的高低決定收益的多少，高端項目的交付使得毛利上行。

除利潤表項目之外，鵬潤控股的資產負債率和現金流的變化亦是讓人困惑。

相對而言，鵬潤控股的資產負債率在業內并不高，從2017年的57.3％增加至2018年的76.9％，卻在2019年10月末驟降至5.7％，源于其在2019年將此前一筆9000萬元的貸款清償。為此有市場人士質疑，鵬潤控股在遞表前清空借款，或有為上市而“美化”報表的嫌疑。

鵬潤控股現金流情況（來源：招股書）

于往績記錄期間，鵬潤控股的現金持有量則是一降再降，表現為從2017年的5448萬元減少至2018年的3984.2萬元，并進一步減至2019年10月的2123.9萬元。個中原因，物業開發活動增加及加大土地收購是一方面，而2019年年中完成的5600萬派息承諾也是對其現金的一大重創。

內控缺失的傷疤

不少人可能會將鵬潤控股與國美電器相聯系，畢竟國美系確有一個經營房地產業務的“鵬潤控股”，事實卻并不是如此。

據天眼查APP顯示，國美旗下鵬潤由黃光裕的妹妹黃秀虹執掌，其的經營實體為鵬潤房地產開發有限公司，注冊地點在北京；而文中所述鵬潤的經營實體為河北鵬潤房地產開發有限公司，由張中華執掌，而張更為響亮的名號是河北長盛集團董事長。

國美系鵬潤股權架構（來源：天眼查APP）

招股書遞交前，鵬潤控股曾有一系列的股權騰挪。最終的結果為，張中華、其妻李紅和張銘輝分別持有鵬潤控股89.1001％、9.9％及0.9999％的股權。在其股權架構之中，持股一方為張中華的家族信托基金Changshenggong BVI管理，即公司最終的盈利歸屬于張中華及其家族。

目前，張中華擔任鵬潤控股董事會主席、CEO及執行董事，李紅則擔任財務總監及執行董事。老公負責全面工作，妻子掌控財務大權，這種夫妻檔在擬上市房企里極為少見。

由此而來的是，鵬潤控股的內控面臨嚴重缺陷，使得其頻頻陷入不合規的漩渦，也成為其發展歷程中難以抹去的“污點”。

招股書披露，鵬潤控股曾使用合共29個以14名人員的名義與七間中國銀行(3.280, 0.00, 0.00%)不同分行開設的個人銀行賬戶，用以償付河北鵬潤（包括其高碑店市分公司）及高碑店華創的公司資金，而相關個人銀行賬戶由張中華控制及實際擁有，這一操作直至2019年6月30日才宣告停止。

此外，鵬潤控股還存在未取得許可證提前預售、未能作出足夠社會保障保險及住房公積金供款等不合規事宜。基于此，鵬潤控股專門劃出一筆行政開支用以繳納罰款，2017年、2018年、2019年前10月這一金額分別為595萬元、35.9萬元、8.4萬元，占行政開支中的比重的33.8％、1.9％、0.4％。