在恒大公告擬分拆物業(yè)上市后，融創(chuàng)分拆物業(yè)上市步伐也在加快。8月6日，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)正式遞交上市申請(qǐng)材料，啟動(dòng)赴港上市計(jì)劃。

券商中國(guó)記者查閱上市申請(qǐng)材料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)服務(wù)多項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)增速較快，其中，在管面積超過(guò)1億平方米，利潤(rùn)增幅高達(dá)175%。融創(chuàng)表示，看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間和潛力，分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)擁有獨(dú)立的融資平臺(tái)，為其未來(lái)發(fā)展提供資金。融創(chuàng)服務(wù)上市申請(qǐng)材料也顯示，主要募資用途是戰(zhàn)略性投資及并購(gòu)。

近兩年，房企分拆物業(yè)上市迎來(lái)熱潮，也受到資本市場(chǎng)熱烈追捧。今年以來(lái)，已經(jīng)有6家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司赴港上市，還有10余家正在排隊(duì)候?qū)徶?。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市的步伐加快，行業(yè)并購(gòu)整合將加速，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。

融創(chuàng)服務(wù)正式啟動(dòng)招股上市計(jì)劃

8月6日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，該集團(tuán)建議通過(guò)全球發(fā)售，及向股東分派少部分股份的方式，分拆附屬公司融創(chuàng)服務(wù)于香港聯(lián)交所主板上市。同日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布上市申請(qǐng)材料，正式啟動(dòng)上市計(jì)劃。

據(jù)了解，融創(chuàng)服務(wù)主要提供物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。根據(jù)公告，融創(chuàng)擁有融創(chuàng)服務(wù)100%股權(quán)，待建議分拆及上市完成后，融創(chuàng)預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%的權(quán)益，而融創(chuàng)服務(wù)仍將為融創(chuàng)的附屬公司。

對(duì)于分拆物業(yè)上市的原因，融創(chuàng)給出了四大理由：

1、看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間和潛力，分拆上市能夠使融創(chuàng)服務(wù)借力資本市場(chǎng)不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；

2、分拆上市后，融創(chuàng)服務(wù)將擁有獨(dú)立的融資平臺(tái)，能直接進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)及/或債務(wù)融資，為未來(lái)發(fā)展提供資金；

3、分拆上市后，融創(chuàng)與融創(chuàng)服務(wù)各自業(yè)務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)更集中的發(fā)展、策略規(guī)劃及更好的資源分配，同時(shí)有助于融創(chuàng)服務(wù)完善員工激勵(lì)機(jī)制；

4、由于分拆上市后，融創(chuàng)服務(wù)仍將為融創(chuàng)的附屬公司，融創(chuàng)將通過(guò)合并財(cái)務(wù)報(bào)表及收取股息分紅，從融創(chuàng)服務(wù)的未來(lái)發(fā)展中繼續(xù)受益。

不過(guò)，融創(chuàng)也提醒股東及其他投資者注意，現(xiàn)時(shí)不能保證上市委員會(huì)批準(zhǔn)建議分拆及上市，融創(chuàng)將于適當(dāng)時(shí)候就建議分拆刊發(fā)進(jìn)一步公告。

實(shí)際上，融創(chuàng)管理層在今年5月28日的周年股東大會(huì)上就透露出，融創(chuàng)服務(wù)今年有安排上市計(jì)劃，也有一些收購(gòu)和并購(gòu)的機(jī)會(huì)。不過(guò)，券商中國(guó)記者對(duì)此向融創(chuàng)方面求證時(shí)，沒(méi)有得到該公司的正面回應(yīng)。

7月21日，據(jù)IFR報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)考慮分拆其物業(yè)管理業(yè)務(wù)，進(jìn)行10億美元的IPO。當(dāng)天融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)突然拉升。隨后，券商中國(guó)記者就融資金額向融創(chuàng)方面求證，仍沒(méi)有得到回復(fù)。

融創(chuàng)服務(wù)在管面積超1億平方米

券商中國(guó)記者查閱融創(chuàng)服務(wù)上市申請(qǐng)材料發(fā)現(xiàn)，該公司多項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)都增速較快。

從成長(zhǎng)能力指標(biāo)看，上市申請(qǐng)材料顯示，2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約總建筑面積為2.27億平方米；2017年12月31日-2020年5月31日，實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率76.5%；在管總建筑面積達(dá)1.01億平方米，2017年12月31日-2020年5月31日，實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率95.2%。其中，在管面積86.2%位于一二線(xiàn)城市。

從盈利能力指標(biāo)看，上市申請(qǐng)材料顯示，2019年，融創(chuàng)服務(wù)錄得營(yíng)業(yè)收入為28.3億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)53.5%%，2017年至2019年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為59.5%；同期錄得利潤(rùn)2.7億元，同比增長(zhǎng)175%，2017年至2019年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為150.7%。

從經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)看，上市申請(qǐng)材料顯示，截至2020年3月31日，融創(chuàng)服務(wù)的整體平均物業(yè)管理費(fèi)約為每月每平方米3.40元，住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)約為每月每平方米2.90元，同期非住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)約為每月每平方米7.85元。

對(duì)于總收入增長(zhǎng)的原因，融創(chuàng)服務(wù)表示，主要是因?yàn)楦黜?xiàng)業(yè)務(wù)的收入均有所增加。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入增加，主要由于隨著擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，在管總面積增加及所管理的物業(yè)數(shù)量增加。

物業(yè)管理規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是上市物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關(guān)鍵因素之一，而收購(gòu)和并購(gòu)是最有效的途徑。今年5月8日，融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)管理的控制性權(quán)益，擴(kuò)大了管理規(guī)模，豐富了在管物業(yè)類(lèi)型。在5月28日的周年股東大會(huì)上，融創(chuàng)管理層曾表示，今年有比較多的整合和收購(gòu)和并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

券商中國(guó)記者注意到，在融創(chuàng)服務(wù)的上市申請(qǐng)材料中，對(duì)于募資用途，第一個(gè)就是用于需求與物業(yè)管理主業(yè)及/或社區(qū)運(yùn)營(yíng)相關(guān)公司的戰(zhàn)略性投資及并購(gòu)機(jī)會(huì)，以進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。另外，還將用于升級(jí)智能管理服務(wù)系統(tǒng)，拓展社區(qū)增值服務(wù)，用作營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

龍頭房企爭(zhēng)相分拆物業(yè)上市

自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年至今經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮，并且受到資本市場(chǎng)熱捧。今年這種上市熱度進(jìn)一步延續(xù)，并且出現(xiàn)多個(gè)龍頭房企的身影。

券商中國(guó)記者梳理，今年以來(lái)，已經(jīng)有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街(6.860, -0.04, -0.58%)物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)和正榮服務(wù)等6家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司赴港上市，還有第一服務(wù)、卓越物業(yè)、合景悠活、榮萬(wàn)家、金科智慧服務(wù)和世茂服務(wù)等10余家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司正在排隊(duì)候?qū)徶小?/p>

7月31日，恒大公告稱(chēng)正在考慮分拆該集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)于香港上市。8月6日，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布上市申請(qǐng)材料，正式啟動(dòng)上市計(jì)劃。至此，龍頭五強(qiáng)房企中，僅萬(wàn)科表示物業(yè)板塊暫無(wú)上市計(jì)劃。

今年以來(lái)，資本市場(chǎng)受疫情影響劇烈波動(dòng)，而物業(yè)板塊表現(xiàn)格外搶眼，多只物管股年內(nèi)漲幅超過(guò)100%，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè)，近半企業(yè)市盈率超過(guò)40倍。

據(jù)賽普咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，目前，上市物業(yè)企業(yè)已達(dá)30家，平均動(dòng)態(tài)市盈率在40倍以上，遠(yuǎn)超港股2019年平均市盈率9.68倍；從增長(zhǎng)指數(shù)來(lái)看，2019年上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率從年初到年末提高了34%，遠(yuǎn)超恒生指數(shù)的9.41%。截至2020年6月數(shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)市值已超過(guò)千億，雅生活、綠城服務(wù)、鑫苑服務(wù)等市值已超過(guò)其相關(guān)聯(lián)地產(chǎn)板塊市值。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關(guān)鍵在于物業(yè)管理規(guī)模、盈利增長(zhǎng)能力及增值服務(wù)增長(zhǎng)空間，而龍頭房企關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)在這幾方面優(yōu)勢(shì)明顯。隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市步伐加快，將會(huì)出現(xiàn)更多千億市值的物業(yè)企業(yè)，行業(yè)并購(gòu)整合將加速，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。