作為中國最大的居住服務(wù)商，貝殼找房赴美上市的傳言終于“實(shí)錘”了。

美國時(shí)間7月24日，貝殼找房（以下簡稱“貝殼”）正式向美國紐交所遞交IPO申請，股票代碼為“BEKE”。據(jù)悉，高盛、摩根士丹利、華興資本為貝殼IPO的聯(lián)席主承銷商。而此次上市的主體，除貝殼找房外，還包括鏈家、德佑。

“上市之后融資能力得到強(qiáng)化，有助于實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，降低平臺運(yùn)營成本，利于導(dǎo)入各類資源，發(fā)展空間很大。”房地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，但從長遠(yuǎn)來看，仍要注意盈利問題。

2019年房產(chǎn)交易額破2.1萬億元

眾所周知，貝殼找房脫胎于鏈家網(wǎng)，成立于2018年4月，定位是技術(shù)驅(qū)動的“新居住”服務(wù)平臺。招股書數(shù)據(jù)顯示，目前貝殼找房進(jìn)駐了全國103個(gè)城市，連接了265個(gè)新經(jīng)紀(jì)品牌的超過45.6萬經(jīng)紀(jì)人和4.2萬家經(jīng)紀(jì)門店。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在國內(nèi)各類可以對比的平臺中，貝殼找房的GTV（GrossTransactionVolume，交易金額）已經(jīng)位居第二位，僅次于淘寶，而高于拼多多、美團(tuán)、京東、攜程等互聯(lián)網(wǎng)平臺。以2019年GTV來衡量，一個(gè)貝殼找房=1.01個(gè)京東=2.11個(gè)拼多多=3.13個(gè)美團(tuán)。招股書顯示，2018年貝殼GTV實(shí)現(xiàn)11531億元，2019年則突破20000億大關(guān)，提高至21280億元，同比增長84.5%，一年時(shí)間增長近萬億元。

根據(jù)CIC灼識咨詢的報(bào)告，就GTV以及2019年二手房和新房銷售以及房屋租賃的交易數(shù)量而言，中國擁有全球最大的住房市場。該機(jī)構(gòu)指出，預(yù)計(jì)到2024年，中國通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元增長到19.1萬億元，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的普及率將從2019年的47.1%增長到62.2%。

有業(yè)內(nèi)人士稱，這或許就是貝殼找房創(chuàng)始人左暉不惜平衡各家投資者，將鏈家的股份通過協(xié)議鏡像平移到貝殼找房，開啟平臺化運(yùn)營的初衷。重要的是，在房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的交軌之際，這個(gè)賽道還未看到天花板，其平臺模式的價(jià)值紅利將隨著市場走勢而釋放。

估值達(dá)到200億美元？

鏈家的大本營在北京，這是全國存量房交易最大的城市之一，也是全國調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市，每一次行業(yè)巨變前的波動，鏈家都是較為敏感的。而深處互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)最可能發(fā)生深度關(guān)系的居住服務(wù)領(lǐng)域，左暉巧妙地將資產(chǎn)運(yùn)營模式較重的鏈家地產(chǎn)裝進(jìn)了帶有互聯(lián)網(wǎng)屬性的輕資產(chǎn)平臺貝殼找房，但這一過程頗為不易。

從2015年開始，鏈家通過一系列并購?fù)瓿梢?guī)模擴(kuò)張，其區(qū)域布局也從北京擴(kuò)展到多個(gè)核心一、二線城市。2018年，鏈家啟用旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌“德佑”開展特許經(jīng)營業(yè)務(wù)。同時(shí)，鏈家在金融、裝修等業(yè)務(wù)上也早有布局，其長租公寓品牌自如則已獨(dú)立發(fā)展。

2016年和2017年，鏈家先后完成B輪和C輪融資，其中B輪融資的規(guī)模為60億元。2019年3月，貝殼找房啟動D輪融資。此輪融資過后，貝殼找房的估值超過百億美元。2019年7月，貝殼找房完成超12億美元的D輪融資，今年3月，軟銀、高瓴、騰訊、紅杉等資本大佬再次加持。此時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士稱，貝殼找房估值或超過200億美元。

而在這一系列資本運(yùn)作過程中，貝殼找房完成了上市架構(gòu)的搭建。與不少科技公司的上市路徑類似，貝殼是以VIE的架構(gòu)登陸美股的。2018年7月，貝殼在開曼群島成立了貝殼控股作為控股公司，此后又成立了一系列中介控股實(shí)體對國內(nèi)的業(yè)務(wù)實(shí)體進(jìn)行掌控。

根據(jù)招股書顯示，IPO前，貝殼找房管理層享有控制權(quán)，左暉個(gè)人持有貝殼找房28.9%股份，首席執(zhí)行官彭永東持股比例為3.6%；執(zhí)行董事單一剛持股比例為1.6%；執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席運(yùn)營官徐萬剛持股比例為1.8%。在機(jī)構(gòu)投資者方面，騰訊為其第二大股東，持股比例12.3%，D+輪融資領(lǐng)投方軟銀旗下SVFIIShellSubco（Singapore）Pte.Ltd.持股為10.2%，高瓴資本持股為5.3%，貝殼找房董事、華興資本首席執(zhí)行官包凡持股比例為3.8%。

收入主要來自傭金

市場空間巨大，投資者認(rèn)可，上市之夢則要靠業(yè)績來支撐了。

據(jù)招股書顯示，2017年到2019年，貝殼營業(yè)收入分別為255億元、286億元、460億元。今年上半年，貝殼的營業(yè)收入為268億元。貝殼找房的收入來自三部分：存量房交易、新房交易以及新興業(yè)務(wù)。存量房交易業(yè)務(wù)占比最大。2019年一季度，這一業(yè)務(wù)占總營收的70%以上。

據(jù)招股書顯示，貝殼找房收入主要來自住房交易服務(wù)的傭金，其中，2019年二手房交易和新房交易收入分別為246億元和202億元。

從當(dāng)前收入模式來看，主要還是靠傭金收入，其中鏈家貢獻(xiàn)較大，其在二手房交易和新房代理規(guī)模龐大。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，“但從長遠(yuǎn)來看，貝殼找房作為居住服務(wù)平臺，可能會提高增值服務(wù)的收入，畢竟平臺上的門店迅猛增長。”

“當(dāng)90%以上的店面可以邁過溫飽線時(shí)，平臺上為入駐的中介機(jī)構(gòu)收取的平臺服務(wù)費(fèi)，通過提供交易關(guān)閉服務(wù)、現(xiàn)場認(rèn)證、中介招募及訓(xùn)練等增值服務(wù)收取的增值服務(wù)費(fèi)占比就會提升。”上述人士進(jìn)一步稱，屆時(shí)隨著平臺規(guī)模擴(kuò)大，前期投入的人力成本和數(shù)字化投入導(dǎo)致的虧損狀態(tài)就有望改善，規(guī)模效應(yīng)凸顯后，平臺就有望實(shí)現(xiàn)盈利了。