如果前兩年龍頭公司上市是物業板塊的主流，那么今年就是二三線物業股的“窗口期”。

今年上半年，中小房企旗下的物業板塊紛紛進行分拆上市，金科服務、金融街(7.450, -0.04, -0.53%)服務、合景悠活等14家物業公司沖刺IPO，計劃融資總額超百億。

繁華之下暗流涌動，這一波上市潮沒有行業巨頭，有的只是流動性充裕、物業股價上漲的財富效應下，中小物業公司的倉促分拆腳步，和他們對未來前途的迷茫。

當前，已上市物業股普遍市盈率、市值高企，遠超關聯母公司。市場給予它們高估值，主要是因為預期它們與母公司的業務擴張關聯，具有穩定的業績增長性，比如碧桂園服務。

但中小物業公司并不具備這種確定性，它們的母公司大多未到千億，資金鏈緊張，而且大多與龍頭物業規模相差數十倍，在“大魚吃小魚”的游戲中并不占優勢，很難支撐較高的估值。

從行業整體來看，物業股市盈率普遍達到了50倍以上，遠超它們的母公司房地產板塊，未來存在去泡沫的可能。

物業上市的財富效應

近期，物業上市潮又添一把熱火。

7月6日，金融街物業在香港聯交所掛牌，成為繼興業物聯、燁星集團、建業新生活后，2020年第4家上市物業公司。

此次IPO，金融街物業募集資金超6.6億港元。截至7月6日收盤，金融街物業每股9.46港元，較IPO發行價大漲28.53%，總市值34.06億港元。

整個上半年，共有14家物業已上市或擬上市，除了世茂和金科的規模屬中等之外，其余皆是小物業公司。在它們身后，還有幾十家在準備。

中小物業為何在今年扎堆上市？易居中國總裁丁祖昱認為，許多物業公司前幾年就在準備分拆上市，今年財務數據達標，有市場因素推動。

最大的推動因素，可能來自已上市物業股的示范“賺錢”效應。克而瑞數據顯示，上半年TOP50上市房企股價平均跌幅達14.54%，另一邊已上市的27只物業股卻平均漲了52%。

其中，不乏市值翻倍的網紅股，如中奧到家、永升生活服務、時代鄰里、鑫苑服務的漲幅都在100%以上；保利物業、新城悅服務、中海物業、佳兆業美好等股價也漲了60%以上，達到上市以來的峰值。

物業股甚至出現劃時代的一刻。頭部企業碧桂園服務市值一度上漲到1047.9億港幣，成為業內首家市值千億的物業公司。

對于物業股耀眼的財富效應，碧桂園物業總經理李長江認為，在社區防疫的特殊背景下，物業服務可以說從“幕后”走到“臺前”，它的價值被“二次發現”了。

安信證券天津分公司投資顧問負責人祁澤金表示，疫情期間業主繳費積極，物業費收入穩定是今年物業股表現較好的原因之一。但更重要的是，物業股的弱周期性，良好而穩定的現金流，在風險多發的大環境中更受投資者青睞。

資本市場給出了極高的估值。Wind數據顯示，截至6月30日，27家A+H物業股加權平均的市盈率（TTM）為59倍。

其中，碧桂園服務、保利發展、綠城服務、中海物業等幾家頭部物業公司，市盈率在50倍以上，招商積余(35.680, 1.49, 4.36%)的市盈率更是高達113倍。

除了直接融資額和賬面財富效應，分拆物業上市還能給房企帶來更多收益。5月末，旭輝控股對同屬林峰家族的永升服務的投票權增至50.12%，實際控制永升服務，將其重新并表。

西南證券(6.000, -0.06, -0.99%)認為，并表永升之后，可持續提升旭輝經常性收入，也有助于旭輝的信貸評級和融資成本改善。

有這么多好處，開發商對拆分物業、推動上市的熱情空前高漲。預計今年下半年，還將有數十家物業公司準備IPO。

虛幻的泡沫？

弘陽服務把自己的上市之路比作“虎躍項目”，想和關聯房企弘陽地產來個“龍騰虎躍”組合，但翻開財報，弘陽服務的在管面積才1580萬平方米；其他像宋都物業、燁星集團更是不到600萬平方米。

實際上，除了金科，今年其他13家擬上市物業公司的在管面積都在1億平米以下，其中11家更在3000萬平米以下，不到行業龍頭碧桂園服務（6.85億平方米）、萬科物業（6.4億平方米）的零頭；它們超過一半去年營收不到10億，加起來還比不上碧桂園一家的營收。

目前物業公司快速發展背后，大多依賴關聯房企、母公司的業務支持。

例如，背靠碧桂園的碧桂園服務，這幾年快速擴張，一大半都是來自關聯公司碧桂園的項目，因為它們都是楊惠妍家族的產業。2019年，碧桂園服務收入近90%來自碧桂園集團開發的物業，來自第三方開發商的項目收入僅為11.4%。

而本輪上市潮中的物業公司，其關聯公司規模本身較小，并不能給它們足夠多的擴張支持。

而它們的品牌和自身規模，在未來的市場競爭中也難有增長的空間。光大證券(29.030, -0.75, -2.52%)研究所認為，后疫情時代，由于中小物業在資金管理方面的劣勢，并購機會將大量涌現，龍頭物業的市場占有率將大幅提升。下半年將是物業行業初步盤整期，大魚吃小魚將開始第一輪高潮。

年初至今，碧桂園服務等多家物業上市公司進行了大規模的市場融資，為下半年的“并購窗口期”儲備彈藥。

根據中指院數據，物業服務百強企業的在管面積占全國總面積由2014年的19.5%，增加至2019年的43.6%，預計2023年這一數字將會達到45.4%。

此外，今年的物業股上漲潮是否估值虛高，存在泡沫，市場也存在爭議。

一位知名券商的首席地產分析師對21世紀經濟報道記者表示，物業股目前的市盈率太高了，而它們本身的成長性并不像市場認為的那么確定，開發業務的規模增速也在縮小；物業費的收繳率也很低；所謂增值服務并沒有看到實質的落地。

方正證券(9.020, -0.17, -1.85%)房地產首席分析師夏亦豐表示，物業股站在風口，今年有較大的漲幅。但高速增長難以維持太久，長期還要看業績表現，“關鍵在于有沒有持續性，公司做得好不好、客戶滿意度強不強、規模起不起得來。”

祁澤金也保持謹慎態度，物業股的發展勢頭與物業公司的發展前景有很大關系。上漲動力還是看物業公司本身的業務能力。

在祁澤金看來，目前我國的物業公司還處于一個起步階段，盈利點單一，僅停留在收取物業費這個業務上。在后期還可以在物聯網聯動、家政服務等方面開發一些增值服務，從而獲取更多的收入，才能保持業績的增長性。

值得關注的是，有些物業公司上市，只是被關聯公司當作融資工具，或純粹的資本運作，存在關聯交易的嫌疑。

對此夏亦豐認為，關聯房企如果對股價有訴求，就會發生持續利益輸送，對于公司來說，開發商和旗下關聯物業，就是左口袋和右口袋的問題。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，關聯房企與物業公司存在利益輸送的可能性，畢竟兩家企業的關聯度非常高，而開發業務的資金壓力比較大，要防范物業股變相向房企輸送資金。