房企的爭奪戰也正由房地產開發轉向物業服務。經歷2019年的上市爆發期，疫情特殊節點下，物業IPO的熱潮依然高漲。

克而瑞研究中心統計數據顯示，開年至今，共有16家房企計劃分拆物業平臺赴港上市。其中，興業物聯、燁星集團、建業新生活已經成功掛牌；正榮服務、第一服務、卓越物業等8家還在趕往上市的途中。

疫情防控催使物業價值加速重構，一路走高的估值以及不斷上漲的股價，是房企熱衷分拆物業上市的原動力。一個特殊現象是，無論市值表現還是估值層面，越來越多的物業公司正逐步跑贏房企。

“很多房企以為分拆物業公司上市就完事，事實上不是，上市后才是最艱辛的開始。IPO完成后，物業公司還是要回歸到專注業務。”作為一家香港上市物業公司的執行董事，楊明（化名）說，保證公司的長久運轉，才能持續被資本市場關注，受到資本追捧。

新商機

“我們目前處于穩健發展階段，品牌效應也比較高，但估值還是有點低，行業市盈率維持在45-50倍左右，而我們還在25-30倍之間。”最近，楊明正在積極調整公司后續經營策略。

物業資本化的賽道越來越熱鬧，疫情后投資者持續看好，推動行業估值再創新高。

據經濟觀察網不完全統計，目前物業板塊的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商積余已經高達115倍，綠城服務為55倍，碧桂園服務、雅生活的PE分別達到52倍、39倍。

整體估值向好的態勢下，企業分化逐漸顯現，既估值超過100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。幾十倍的差距，優勢物企大步向前，尾部公司逐漸掉隊。

一切取決于投資機構判斷。通常情況下，投資機構內部會建立起一套估值模型，有些機構傾向于住宅管理規模足夠大，有的則更關注非住宅業務數量；有的投資者喜歡聽增值服務的故事，有的則將目光投向關聯母公司能否持續提供管理規模上。

楊明所在的物業公司，各項業務板塊均衡發展，但無任何側重業務的戰略導致估值方面沒能得到更好的釋放。

每次與投資機構接觸，楊明都在不停解釋，他們所關聯的母公司擁有大量優質土儲，普遍集中在經濟發達區域，他們不缺乏母公司提供的管理規模，也擁有持續增長的基礎。

楊明提到的土儲，過去很長一段時間內都是物業公司規模擴張、估值抬升的底氣。一位頭部房企旗下物業公司負責人告訴經濟觀察網，投資機構對于物企估值的預判，最常見便是通過關聯房企能不能為物業公司帶來規模擴張，（非關聯交易的）收入擴張能達到多少來進行。

一個特殊點在于，楊明公司所依賴的這部分土儲，更多是舊改項目，轉換周期較長。不過，周期長釋放出的一大好處是，隨著年限推移，后續的土地價值以及管理費單價反而有所提升。于是，在這一輪與資本市場的對話中，楊明強調，相比之下，他們公司的增長持續力能更持久。

對于增長持續性的堅持，另一重源于疫情為物業帶來的商機。“從目前的政策、財政補貼流向來看，疫情防控在某些方面凸顯出物業行業的價值和重要性，物業公司作為一個生活必需品或者生活服務商的定位更清晰了。”楊明說，疫情中，物業公司通過輸出服務來獲取更多酬勞，進而呈現出現金流更加穩定，業績預期向好，受經濟周期及其他公共衛生事件影響較小的特性，資本對這個行業的追逐因此進一步加速。

如果說，2014年是資本市場發現物業行業價值的元年，那么，2020年絕對是社會認可物業行業價值的一年。

“過去我們談危機，常常說風險之中有機會，今年疫情帶給物業行業的恰恰就是這種機會。這個時間內，物業行業并不存在復工的問題，從經營角度來看，收入不會受太大影響。”上述頭部房企旗下物業公司負責人稱，疫情中物業公司的表現得到相關政府部門和業主的一致認同，也讓社會感覺到，配備物業服務的園區或社區是必要的。

今年兩會期間，全國推出3.9萬個老舊小區整改計劃，這些老舊小區后期的整改需要社會化專業物業服務來完善，這給行業提供了新的機會。

事實上，除了老舊小區與老舊街道之外，過去由政府主導的城市公共空間業務，如環衛、清潔、綠化養護、路燈管理等，正逐漸下放到物業企業身上。越來越多的物業公司涉足城市服務，業務邊界逐步向外延伸。

“嚴格來講，如果以地產行業發展史類比，現在物業行業所處的階段，相當于2010年前后的地產行業。集中度還處于低位；得到資本市場認可的時間僅僅5年多；由于時間短，社區增值服務業務的發展也剛剛起步，這表明了，未來物業行業還存在很大的業務空間。”這位頭部房企旗下物業公司負責人表示，投資者已經敏銳捕捉到這一點，從長遠來看，上市物企的估值還有上升空間。

上市潮

最早，物業行業是作為房地產的一個附屬品，被資本市場所認知的。夏琳（化名）在一家港股上市物業公司的投關部工作，日常頻繁與不同的投資者打交道，一些新的變化，正悄然顛覆她原本的判斷——

前幾年，整個資本市場只有幾家上市物企，總市值疊加起來可能也就幾百億元，大部分分析師或投資人并未將目光聚焦在這一領域；但這兩年，物業上市熱潮愈演愈烈，整個物業板塊的體量一下子達到幾千億規模。“大筆資金流入這個板塊的同時，愈來愈多的投資者將物業當做一個獨立運營的板塊進行研究分析。”

2019年是物業企業的上市高峰期。這一年，12家物業公司或以IPO、或借殼登陸資本市場，這一數量，等同于過去五年主板物業股的總數。

這樣的上市熱情，還維持到今年。克而瑞研究中心統計數據顯示，開年至今，共有16家房企計劃分拆物業平臺赴港上市。其中，興業物聯、燁星集團、建業新生活是為數不多的幸運者，已經成功掛牌；而正榮服務、第一服務、卓越物業等8家已經遞交上市申請材料的公司，依然在排隊等候中。

房企分拆物業上市的熱情高漲，一方面源于持續走高的市盈率與不斷上漲的股價。根據觀點指數統計，去年，在恒生指數全年漲幅9.41%背景下，香港上市的20家物業股取得全年平均45.82%的漲幅。以新城悅為例，一年下來股價累計漲幅高達222.23%。

疫情以來，物業股板塊更是全面逆勢突圍。克而瑞數據顯示，截至4月30日，相較2019年末收盤價，平均漲幅為26.3%。同期恒生指數下跌12.6%。

資本市場對這個領域的追捧引發房企爭相布局。建業新生活是最新一家在港交所敲鐘掛牌的物業公司，此前公開發售階段，其獲得142.52倍認購，國際發售也獲超額認購；而更早兩個月上市的興業物聯，香港公開發售部分錄得超額認購約1414.06倍；鴻坤集團旗下的燁星集團，發售階段的散戶認購數甚至接近2000倍。

上市物企與關聯房地產企業之間的市值差異化，一定程度上也加快物業的上市步伐。目前，在物業領域里面，碧桂園是首家市值超過千億港元的上市物企，截至5月30日，其總市值高達934.50億元（1021.94億港元），遠超眾多中小房企的市值；綠城服務的總市值達到291億元，高于其關聯房企綠城中國209億元的市值；雅生活同樣以541億元的總市值，超越母公司雅居樂的350億元。

“房地產開發與物業行業之間的關系是，房地產開發是上游供應商，物業行業是售后服務部門。上游供應商是否運營得好，對物業公司會產生很大影響。至于物業公司對房地產開發會不會產生影響，主要得結合股權結構進行判斷。”夏琳說，如果房企作為母公司實控物業公司，比如雅生活、彩生活，都是從關聯房企分拆而來，財務數據必須并表到母公司之中，那么物業公司估值提升對于關聯房企的估值和市值層面能產生一定正向影響。“企業的土地、項目資源本身就值那么多錢，一旦物業公司的市值上漲，作為母公司資產包的一部分，肯定帶動母公司市值上漲。”

但諸如碧桂園、中海、時代鄰里之類通過介紹方式上市的物業公司，由于已經從地產公司里面獨立出來，兩者之間是平行關系，物業公司就難以對關聯房企起到太大作用。

不過，上述頭部房企旗下物業公司負責人提到，關聯房企和物業公司，上市之后是完全獨立的兩個條線。本來資本市場給予他們的就是兩套評估系統、兩套估值系統，不可能相互產生影響。

資金流向

6月4日，永升生活服務發布公告稱，與賣方、配售代理訂立配售及認購協議，向賣方配發及發行共1.34億股新股份。配售價為每股11.78港元，預期此次認購事項所得款項總額為15.79億港元。

此前一天，綠城服務也宣布配股，按每股配售股份10.18港元的價格配售2.666億股，預計融資額約27.14億港元。

配股動作之于內房股，此前并非常態，2019年下半年起，這成為房地產行業的一種慣用融資手法。不過，在物業行業內，這還是物企第一次集中釋放出折價配股的信號。

配股之前一周，旭輝控股憑借收購股權以及投票表決權委托方式，獲得永升生活服務50.12%的表決權，永升生活服務也并入集團財務報表。這意味著，永升生活服務此次配股，一定程度上將與旭輝控股的財務指標關聯到一起。

無論是永升生活服務，還是綠城服務，兩家公司都不約而同對外表示，擬將配股所得款用于潛在并購或投資，以及作為營運資金與集團一般用途。

楊明告訴經濟觀察網，任何融資動作，企業都是根據發展需求以及市場變化來決定。如果企業手上恰好有一些潛在標的物在洽談，需要儲備后續資金，物業公司便會測算資金壓力，提前準備好所需資金量。“配股資金的用途與IPO募資一樣，都受到證券交易所的監管；使用范圍通常也與IPO類似，物業公司資金最大的兩個用途還是集中在股權并購和自身產業發展上。”

從2019年新上市物業企業募集資金用途也可一窺究竟，擬用于收并購及戰略投資的資金比例從此前的50%-60%提高至約60%-70%。

不過，這個時間點，恰好是房地產公司資金壓力加劇與償債的高峰期。物業公司的資金最終究竟投向何處，引發過一輪質疑。

“部分業內人士可能會認為，母公司缺錢，因此通過物業公司的融資‘補血’，這是很不負責任的判斷。”楊明說，一方面，作為兩家獨立的上市企業，無論是關聯房企，還是物業公司，財務都是透明的，每年都要單獨審計，任何資金的調度都要受到監管。

另一方面，從資金用途和規模來分析，地產公司購買一塊土地，光投標保證金可能就要超過10個億，更別提地價款可能需要支付幾十億乃至于上百億，一個項目開發下來就是幾百億元。物業公司的這點資金體量，對于地產公司來說基本是杯水車薪。

當然，資本市場上，物業公司對于關聯房企的品牌加分肯定是存在的。“通過這種品牌加分，物業公司或能對房企的融資起到一種信任幫助。”楊明表示，但資本市場在考量一個投資標的時，判斷標準還是在于整個上市公司的資產結構，融資需要根據評級而定，最終看的還是資產。“任何融資都是一種金融手段，里面隱藏著太多條條框框和審計問題，企業必須按規定完成手續以后，才可能順利融到錢。”