一紙招股書，揭開了新京城四少之一張量的商業(yè)版圖。

5月20日晚，實(shí)地地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱實(shí)地地產(chǎn)），正式遞交港交所上市招股書。這家由地產(chǎn)二代一力創(chuàng)建的黑馬房企，正式開啟IPO征程。

新京城四少中，81年出生的張量是個(gè)低調(diào)的不安分者。身為富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力獨(dú)子，張量并不甘心棲身父親地產(chǎn)王國之下做一個(gè)賦閑公子。03年留學(xué)加拿大歸來后，張量一開始便選擇了獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，而且是在地產(chǎn)行業(yè)之外。

張量在工程機(jī)電、智能家居、創(chuàng)投領(lǐng)域均有涉獵，不過兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，到頭來還是回到了父親所在的老本行，于房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)現(xiàn)了最大建樹。

盡管如此，在浮躁多金的地產(chǎn)行業(yè)，張量仍想保有一種實(shí)干精神，這一點(diǎn)從實(shí)地地產(chǎn)的名字中也不難看出。實(shí)地、實(shí)地，腳踏實(shí)地。從公司命名之初，張量就寄寓了這樣的情懷。

與此同時(shí)，張量自帶的技術(shù)實(shí)用主義基因也深刻融入到了實(shí)地地產(chǎn)的企業(yè)底蘊(yùn)中。為此，2017年初，張量曾特地請來百度原副總裁李明遠(yuǎn)擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)總裁。用智慧科技為地產(chǎn)賦能的跨界思維，一直為張量所推崇。

實(shí)地地產(chǎn)招股書中也多處提到，將智慧技術(shù)引入物業(yè)發(fā)展是實(shí)地地產(chǎn)一貫奉行的理念，而在智慧人居生態(tài)系統(tǒng)領(lǐng)域，實(shí)地地產(chǎn)已足以和業(yè)內(nèi)對手一爭短長。

在實(shí)地地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)劃分中，可以看到，曾涉足工程機(jī)電領(lǐng)域頗深的張量并未拋棄原有從事業(yè)務(wù)。物業(yè)銷售之外，實(shí)地地產(chǎn)第二大業(yè)務(wù)就是機(jī)電安裝及裝修服務(wù)。2017-2019年間，該業(yè)務(wù)年?duì)I收分別為1.84億元、1.44億元、9678萬元。

百強(qiáng)黑馬

據(jù)招股書，實(shí)力地產(chǎn)成立于2006年，歷經(jīng)多年，實(shí)地地產(chǎn)已從初創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展為躋身百強(qiáng)行列的知名房企。招股書表示，中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中，實(shí)地地產(chǎn)排名第70位。

2017-2019年，實(shí)力地產(chǎn)全年?duì)I收分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元，年復(fù)合增長率為46.6%；稅前利潤增長更為顯著，期內(nèi)稅前利潤分別為：4.14億元、13.43億元、17.06億元，年復(fù)合增長率高達(dá)102.9%。

實(shí)力地產(chǎn)的營收利潤增長實(shí)現(xiàn)大幅度躍升，是在2017-2018年間，營收、凈利大幅增長，來自兩年間實(shí)地地產(chǎn)銷售的快速提升。2017年，實(shí)地地產(chǎn)已結(jié)轉(zhuǎn)建筑面積為46.98萬平米，2018年這一數(shù)值猛增至76.26萬平米，2019年增速放緩，為82.53萬平米。

快速提升的毛利率是實(shí)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)的一大亮點(diǎn)，2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)毛利率分別為21.9%、25.2%、30.9%。招股書表示，毛利率提升主要與不同項(xiàng)目毛利率不同相關(guān)。而這或與實(shí)地地產(chǎn)近年來不斷打造的智慧人居、科技型偏高端住宅項(xiàng)目有所關(guān)聯(lián)。

與此同時(shí)，實(shí)地地產(chǎn)負(fù)債情況也在逐年優(yōu)化，2019年實(shí)地地產(chǎn)凈負(fù)債比率降至2.25倍，而2017年這一數(shù)值曾高達(dá)38.09倍。得益于資產(chǎn)權(quán)益不斷充厚，3年間，實(shí)地地產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化顯著。

截至2020年一季末，實(shí)地地產(chǎn)在全國25個(gè)城市共持有37個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積為1430萬平米。現(xiàn)有總土儲(chǔ)為1016.93萬平米，其中可租售面積為55.44萬平米。

實(shí)地地產(chǎn)土儲(chǔ)分布中，排名前三的分別是重慶、廣州和遵義。三座城市土儲(chǔ)占比分別為16.5%、11.4%及11.1%。其中，廣州為實(shí)地地產(chǎn)總部所在地。可以看到，在華南大本營之外，實(shí)地地產(chǎn)向中西部擴(kuò)張已頗有成效。

不過，在華東華北區(qū)實(shí)地地產(chǎn)土儲(chǔ)仍不充分。長三角地區(qū)，實(shí)地地產(chǎn)僅在無錫及泰州有小部分土儲(chǔ)。京滬兩座超一線城市，實(shí)地地產(chǎn)都未曾進(jìn)駐，土儲(chǔ)擴(kuò)張層面仍有不少可施展空間。

絕對控制

實(shí)地地產(chǎn)的股權(quán)架構(gòu)，幾乎是內(nèi)房企中股權(quán)最為清晰的一家。實(shí)地地產(chǎn)創(chuàng)建不久，張量就實(shí)現(xiàn)了對其絕對控制。

招股書提到，2006年實(shí)地地產(chǎn)創(chuàng)立之初，公司由張量及張量之母廖冬芬各自持股80%和20%。不久，張量母親便把手中股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給兒子。自此，張量成為實(shí)地地產(chǎn)100%的控股股東，并延續(xù)至今。

自始至終，身為富力地產(chǎn)董事長的張力，從未出現(xiàn)在實(shí)地地產(chǎn)的股權(quán)名單中，也未與兒子的實(shí)地事業(yè)產(chǎn)生諸多瓜葛。從張氏夫婦的完全放手，可見對兒子張量的充分信任。

但是，張氏父輩并非對張量事業(yè)毫無支持。實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)工商登記資料顯示，公司現(xiàn)任法人為王洪志，在此之前則為張小林，張量自始至終不曾出現(xiàn)在實(shí)地地產(chǎn)工商登記的法人名單中。

據(jù)了解，張小林為張量大伯，張氏父輩不愿張量名字較早暴露于公眾面前，而親自下場擔(dān)任公司法人，也可稱得上是對子女的一種保護(hù)。

而張量本人則在幕后扮演者實(shí)際掌控者的角色。2016年，張量便開始從實(shí)力地產(chǎn)管理層前臺(tái)淡出。獲悉，張量于2016年4月卸任實(shí)力地產(chǎn)執(zhí)行董事，同時(shí)王洪志被任命為執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

而實(shí)力地產(chǎn)招股書提到，張量現(xiàn)任公司非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席，不參與公司具體日常管理事務(wù)。

盡管如此，張量始終牢牢將實(shí)地地產(chǎn)控制權(quán)把控在手中。2016年底，百度原副總裁李明遠(yuǎn)離職百度后，次年1月便被張量挖到實(shí)地?fù)?dān)任總裁，不過李明遠(yuǎn)企圖用互聯(lián)網(wǎng)管制思路改革實(shí)力地產(chǎn)，掀開一輪區(qū)域擴(kuò)大授權(quán)的公司架構(gòu)變更。

此舉嚴(yán)重挑戰(zhàn)了張量控制者的權(quán)威，不久李明遠(yuǎn)即告離職。彼時(shí)，張量曾直言表示，“給你的權(quán)力是你的，但，不要奪權(quán)”。言辭之中，不無企業(yè)主宰者的霸氣。

“張量”帝國

“張量”一詞，是力學(xué)理論中一個(gè)術(shù)語。是一個(gè)可描述矢量標(biāo)量及其他張量間線性關(guān)系的多線性函數(shù)。

正如“張量”一詞中包含的頗為復(fù)雜的線性關(guān)系，現(xiàn)實(shí)中在實(shí)地地產(chǎn)之外，張量也掌控并支配著一張規(guī)模龐大的投資網(wǎng)絡(luò)。這張龐大的張量版圖中，有3家香港上市公司及多家涉及不同行業(yè)的知名公司。

其中，3家上市公司分別為傳遞娛樂（1326.HK）、腦洞科技（2203.HK）和力量能源（1277.HK），張量在3家公司中各占74.14%、74.96%和62.96%權(quán)益，均為3家公司實(shí)控人。截至2020年5月21日收盤，3家公司市值分別為4.91億港元、3.24億港元和26.55億港元。

此外，張量亦在物管服務(wù)、智能家居、電器業(yè)務(wù)、園林工程、健康咨詢業(yè)務(wù)和通訊服務(wù)等多領(lǐng)域掌控有多家私營企業(yè)。其中包括科技公司廣州哈奇，該公司隸屬于知名機(jī)器人企業(yè)廣州小狗機(jī)器人技術(shù)有限公司，后者由張量與與原百度副總裁李明遠(yuǎn)合伙成立。目前，李明遠(yuǎn)已退出股東行列。

2019年，張量挖來原碧桂園副總裁、江蘇區(qū)域總裁劉森峰擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)副董事長兼總裁，劉森峰曾在江蘇任上因業(yè)績突出獲億元獎(jiǎng)金，由此名聲大噪。如今，實(shí)地地產(chǎn)龍盤虎踞，正式開啟港股IPO，未來發(fā)展如何，可以說值得期待。