5月20日晚，粵系房企實地地產發展有限公司（以下簡稱“實地地產”），正式向港交所遞交了招股書。而該公司實控人張量為富力地產（02777.HK）聯席董事長兼總裁張力的獨子。

成立于2006年的實地地產，依靠位于廣州黃埔區域的“實地常春藤”項目打開市場，而后逐步開啟規模擴張之路。

從實地地產招股書披露的數據來看，這是一家規模中等的房企。招股書顯示，截至2020年3月31日，實地地產項目遍及14個省份或直轄市的25個城市，合共持有37個處于不同發展階段的項目，總建筑面積1430萬平方米。

該公司絕大部分收益來自于物業銷售。2017年、2018年及2019年，其總收益分別為38.70億元、63.72億元、83.23億元，年復合增長率為46.6%；稅前利潤分別為4.14億元、13.43億元、17.06億元，年復合增長率達102.9%。

招股書披露，2017年-2019年，實地地產的毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%；凈利率分別為8.4%、13.3%及9.1%。由此可見，該公司2019年凈利率相比2018年下滑幅度較為明顯。

“現在市場估值不高”，國泰君安一位分析師告訴財聯社記者，疫情陰霾下，目前并非上市良機。而實地地產之所以選擇現在遞交招股書，主要還是銷售受到疫情影響，資金壓力有所加劇，上市一定程度上會緩解其資金壓力，同時也能為日后融資開辟渠道。

“對于謀求在港上市的房企，即使可以達到上市的業績要求，但是在房地產市場并不樂觀的現狀下，如何吸引足夠數量的投資者是個難題。”58安居客房產研究院首席分析師張波曾表示。

翻閱實地地產的招股書不難發現，這家處于規模爬坡期的房企，近三年經營活動現金流量凈額雖為正，但卻逐年減少，且減少幅度較大。2017年-2019年這一財務指標分別為25.15億元、6.63億元以及2.23億元。一般情況下，經營活動產生的凈現金流越大，企業承受風險的能力越強。

此外，與其他上市前謀求規模快速擴張的房企類似，近幾年實地地產凈負債率高企。招股書顯示，該公司2017年凈資產負債率為38.09倍，2018年為5.33倍，2019年降至2.25倍，但仍高于行業平均水平。

截至2020年3月31日，實地地產即期的銀行及其他借款的本金額為43.55億元。其中，須于一年內或于要求時償還的銀行貸款為23.69億元，一年內或于要求時償還的其他借款為19.18億元。而截至2019年末，該公司現金及現金等價物為20.39億元。