建業新生活登陸港交所、碧桂園服務市值破千億元、萬科物業宣布退出各大排行榜……步入5月，備受資本青睞的物管行業，依舊火熱。

5月15日，建業集團旗下物業管理公司建業新生活（9983.HK）在香港敲鐘上市，成為年內第三家上市的物管公司。

與2014年第一只物業股彩生活上市時的形單影只相比，截至目前，共有27家物業公司登陸資本市場，其中港股24家，A股3家。

另有多家物管企業正在闖關IPO。截至4月底，海倫堡、奧山控股、萬創國際、領地控股等10家企業在港交所等待IPO；正榮服務、弘陽服務、金融街(6.570, 0.01, 0.15%)物業等5家企業已經遞表；陽光城(6.960, -0.07, -1.00%)、合景泰富、華潤置地、世茂房地產、金科股份(8.000, -0.06, -0.74%)、越秀地產等多家企業相繼宣布計劃分拆物管業務上市。

據克而瑞預計，2020年至少會有10家物管公司上市。

5月17日，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江告訴時代周報記者，房企分拆物業上市，可以獲得獨立的融資平臺，也有利于吸引更多優秀人才。

市值一年多增逾3倍

物業板塊上市企業增多，與近年來資本的青睞不無關系。

數據顯示，從2014年到2017年，每年只有1―2家物業公司上市。2018年增至6家，其中包括南都物業(24.120, 0.61, 2.59%)、碧桂園服務、雅生活、佳兆業物業等。

到了2019年，共有12家企業以IPO或借殼上市的方式登陸資本市場。

這一年也是上市物管企業的高光一年，來自克而瑞的數據顯示，在恒生指數全年漲幅9.41%的背景下，于香港上市的20家內地物業股取得了全年平均45.82%的漲幅。

其中新城悅服務、永升生活服務及佳兆業美好三家公司股價基本翻了兩倍，雅生活服務、中海物業、碧桂園服務等股價也已翻倍。

2020年，疫情下的物管行業仍延續了去年的熱度。

來自樂居研究院的數據顯示，今年以來（截至5月15日），23家已上市（不包括2020剛上市的3家）物業公司，共有18家股價上升，平均股價漲幅為35.57%。

其中永升生活服務的漲幅高達136.74%，保利物業、中海物業、鑫苑服務、新城悅服務漲幅均超過80%。

更可觀的是估值。

中指研究院的數據顯示，截至2020年5月13日，A股加港股的上市物管公司總市值合計約3335億元（人民幣，下同），相較2019年底增長了41.0%。其中港股物業板塊的總市值從2019年初的736.59億元增長至2020年5月7日的3080.21億元，一年多增長超3倍；物業板塊平均市盈率達33.37，遠高于港股主板的市盈率9.68。

“物管行業之所以受到資本的青睞，其一，它是輕資產模式；其二，它是服務類行業，受政策的影響比較小，甚至還可以得到政策的扶持；其三，在資本市場看來，這是一個全新的行業，大家所接受和認可的時間還比較短。”李長江告訴時代周報記者，而且物管行業除了提供基礎服務外，還有增值服務以及跨行業服務。尤其是疫情期間， 物管行業更是被各地政府認識到專業服務的重要性。

5月18日，一位行業分析師告訴時代周報記者，近幾年房地產細分行業中最穩妥的是物業管理。尤其是今年的新冠肺炎疫情，使得大家充分認識到該行業的重要價值，而資本市場也是看中了這一點。

但該分析師也提醒，目前整個物管行業的估值過高。

警惕商譽風險

資本加持下的物管行業，也逐漸擺脫過去分散格局，快速進入“收購兼并”時代。

2019年6月，永升生活服務以4.62億元收購雅園物業55%股權；7月，碧桂園服務以3.75億元收購港聯不動產100%股權；9月，雅生活以20.6億元收購中民物業及新中民物業各60%股權……據克而瑞統計，2019年上市內地物管公司并購對價總額約79.2億元人民幣，同比增長461.4%，預計經收并購獲取的管理面積在5億平方米以上。

2020年初至今，上市物管公司共發生10起并購，合計對價5.9億元人民幣，其中7起為對物業管理公司的并購，另外3起與增值服務相關。

一系列并購動作，也讓物管行業集中度得以快速提升。據統計，26家上市物管公司（不包括建業新生活）2019年在管面積合計22.8億平方米，同比增長28.8%，占全國物管行業在管面積的比例也從2017年的5.3%提升至7.4%。

從上市物管公司的在管面積增速來看，2019年在管面積增速前兩名是時代鄰里和佳兆業美好，分別為104.7%和72.0%，他們去年新增在管面積來自并購的比例分別為70%和83%。

通過收并購的方式固然能直接并迅速增加管理面積，但存在商譽減值、增加管理壓力等風險。

以雅生活收購中民物業及新中民物業各60%股權為例，該交易將給雅生活帶來13.2億元的商譽。

“企業如果經營不善，的確有可能出現商譽減值風險，這也要求企業在大舉并購的同時，也應注重風險管理。”上述行業分析師告訴時代周報記者。

“公司在處理收并購項目的時候，推進時較為謹慎，擔心投資者會減分。”5月18日，一位負責投資業務的物管企業中層告訴時代周報記者。