謀求在香港上市的長(zhǎng)三角小型房企港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，在今年4月經(jīng)歷一次招股書(shū)失效后并未放棄上市夢(mèng)，不到一個(gè)月的時(shí)間又更新了招股書(shū)。

在前一份招股書(shū)的基礎(chǔ)上，港龍中國(guó)進(jìn)一步補(bǔ)充了2019年的全年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

根據(jù)招股書(shū)，去年全年港龍中國(guó)全年合約銷(xiāo)售額234億元，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益為19.78億元，營(yíng)收三年復(fù)合增長(zhǎng)率為113.5%，凈利潤(rùn)4.7億元，凈利率達(dá)到23.8%，凈負(fù)債權(quán)益比率為20.6%，截至去年末權(quán)益土儲(chǔ)544.4萬(wàn)平方米。

以上數(shù)據(jù)均為第一次披露，從財(cái)務(wù)層面看，這些數(shù)據(jù)比前一份招股書(shū)中的各項(xiàng)指標(biāo)強(qiáng)多了。

從反映房企規(guī)模的指標(biāo)——合約銷(xiāo)售額來(lái)看，港龍第一次突破200億元，基本確立百?gòu)?qiáng)房企的行業(yè)地位；再比如營(yíng)收，去年的招股書(shū)中僅披露至2018年末為16.6億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率是87.5%，而2019年的營(yíng)收繼續(xù)增長(zhǎng)，使得復(fù)合增長(zhǎng)率也進(jìn)一步提升。

利潤(rùn)方面，2016-2018年三年來(lái)的毛利潤(rùn)率分別21.3%、21.9%、30.8%，2019年提升到了42.7%；凈利潤(rùn)率相比上一年也增長(zhǎng)了3.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到23.8%。

盡管規(guī)模擴(kuò)張了，招股書(shū)顯示港龍中國(guó)的凈負(fù)債權(quán)益比率反而降低了，去年中期時(shí)凈負(fù)債率為67.4%，而到了去年年末則降至20.6%。

重新遞表并且迅速交出更好的數(shù)據(jù)，反映出港龍中國(guó)對(duì)于上市融資的訴求依然迫切。在啟動(dòng)IPO前，它已經(jīng)作了很久的準(zhǔn)備——這家數(shù)年前只在江蘇省內(nèi)有幾個(gè)項(xiàng)目的小房企，近兩年進(jìn)軍了一線城市上海、二線城市杭州、南京，同時(shí)還在河南、貴州拿了地，目前已在22個(gè)城市擁有64個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

港龍地產(chǎn)起家于江蘇常州，2019年7月將總部遷入上海，當(dāng)年10月22日正式向港交所提交了IPO招股書(shū)。這也是一個(gè)典型的家族企業(yè)，老板呂永懷和他的兩位兄弟以及兒子們同為控股股東。

這一次，港龍重新遞表能否獲得港交所順利通過(guò)，它的資本故事能否被講好、被資本市場(chǎng)所接受還有待觀察。

首先，港龍中國(guó)的凈負(fù)債權(quán)益比率過(guò)去三年分別為37.7%，2.0%，20.6%，盡管這一數(shù)據(jù)上下波動(dòng)嚴(yán)重，但總體是處于行業(yè)較低水平。

不過(guò)凈負(fù)債率的波動(dòng)和其他數(shù)據(jù)并不匹配，比如港龍中國(guó)過(guò)去三年的未償還銀行借款及其他借款是逐年大幅遞增的，分別是3.17億元、8.56億元和28.53億元。2019年期末時(shí)的未償還借款數(shù)額達(dá)到了2017年時(shí)的9倍。

其次，港龍中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率也是逐年大幅攀升的，2017年、2018年及2019年的資產(chǎn)負(fù)債比率分別是98.8%、122.1%及172.6%。截至2020年3月31日，該數(shù)值進(jìn)一步飆升至287%。

招股書(shū)中稱(chēng)，這是由于銀行及其他借款增加導(dǎo)致的。因此，這一項(xiàng)與借款大幅增長(zhǎng)是相符合的。公開(kāi)資料顯示，2019年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率僅為78.7%。

此外，港龍中國(guó)還面臨較為嚴(yán)重的長(zhǎng)短債比例問(wèn)題，短債占比過(guò)大，其1年內(nèi)要償還的借款（加上應(yīng)付利息）達(dá)到13.14億元，1-2年期的償還額是18.47億元，2-5年的借款（加利息）僅為2.11億元。

截至2019年期末，港龍中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為10.52億元，并不能覆蓋一年期的短期借款。

從這些情況來(lái)看，港龍中國(guó)的總體負(fù)債情況并不是凈負(fù)債率反映出的那么好，且如果未來(lái)兩年不能順利融資或是進(jìn)行債務(wù)置換的話，很快就會(huì)迎來(lái)償債高峰期。

在沒(méi)有打通太多融資渠道前，港龍中國(guó)仍然較為依賴信托融資安排，截至2020年3月31日，其未償還信托融資及其他融資安排為16.11億元，占到了總借款的31.1%。

小房企在擴(kuò)張期難免要大量使用非標(biāo)融資，拉高了自己的融資成本。港龍中國(guó)過(guò)去三年融資的加權(quán)平均實(shí)際利率逐年增長(zhǎng)，從6.3%一直漲到了8.8%。

還有無(wú)法忽視的一點(diǎn)是港交所對(duì)于內(nèi)地小型房企的態(tài)度已經(jīng)有了耐人尋味的變化，很多小體量房企或是自身財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不夠硬的房企在遞表后都卡殼了。

克爾瑞研究中心發(fā)現(xiàn)，目前一共有10家內(nèi)地房企在排隊(duì)等待通過(guò)，其中有5家已經(jīng)經(jīng)歷了招股書(shū)失效，分別是海倫堡、奧山、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、三巽控股、港龍中國(guó)，此外大唐地產(chǎn)的招股書(shū)也可能將在本月底到達(dá)自動(dòng)失效期。部分房企在招股書(shū)不斷失效后，已經(jīng)暫時(shí)放棄重新遞表。

在經(jīng)歷了過(guò)去兩年內(nèi)地房企赴港上市潮后，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的熱度似乎已經(jīng)消退，中型以上房企拆分旗下物業(yè)和商管單獨(dú)上市目前更受歡迎。

對(duì)于港龍中國(guó)這類(lèi)小房企來(lái)說(shuō)，今年環(huán)境艱難，簡(jiǎn)單復(fù)制別人的成功路徑也不再那么容易。