只有4城9個項目產生收益。

繼4月22日首份招股書失效之后，港龍中國地產再次向港股發起沖刺。

據IPO早知道消息，5月12日晚間港龍中國向港交所遞交新版招股書，更多最新數據和情況得以披露，華高和升財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。

此前我們觀察到，港龍中國是一家蘇系的中小房企，但其致力于規模的擴張，將業務從江蘇常州擴展至長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城及南通以及浙江杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，并于2018年進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內多座主要城市。

更新后資料顯示，于估值日港龍中國在21個城市的53個項目的總土地儲備為544.44萬平方米，其中可銷售及可出租建筑面積為26.08萬平米，開發中項目的建筑面積為475.17萬平米，持作未來開發物業的建筑面積為43.19萬平米。

港龍中國土儲情況（來源：招股書）

就在2020年4月28日，港龍中國還在公開市場上斥資1.2億元成功競得安徽省一幅新土地，總地盤面積為3.39萬平米，但尚未訂立相關土地獲授合約。一些跡象表明，港龍中國的土儲狀況較2019年上半年略有改善，但仍面臨土儲匱乏的風險。

而在港龍中國二十余個城市超半百的項目中，仍然只有4個城市的9個項目為其帶來收益，意味著絕大多數項目尚未達到預售條件，存在銷售收入斷流的風險。但2017-2019年港龍中國的收益和凈利潤增長很快，其中收益從4.34億元增至19.78億元，復合年增長率達到113.5％；凈利潤從32.8百萬元增至4.70億元，復合年增長率達到278.6％。

根據行業報告，按2019年已售的合約建筑面積計，港龍中國在中國住宅物業市場的物業開發商中排行第83名。

飛速增長的同時，卻給港龍中國留下大量的債務。2017-2019年港龍中國的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元，相當于兩年之間其債務存量翻了9倍；與此同時，港龍中國的融資成本逐年上升，分別錄得5.8百萬元、37.2百萬元及78.6百萬元。

與之相對，港龍中國的資產負債率也似坐上火箭，從2017年的98.8％上升至2018年的122.1％，進一步上升至2019年的172.6％。更有甚者，截至2020年3月31日，這一數值已經達到287％。

港龍中國主要財務比率（來源：招股書）

盡管行業大勢已由“降杠桿”轉為“穩杠桿”，2019年百強房企平均資產負債率微增0.2個百分點至78.7％，而港龍中國的資產負債率已是平均的4倍有余，其中的風險不免畸高。

對港龍中國而言，高杠桿一時難以得到緩解。港龍中國已經連續兩年錄得經營活動現金凈流出，單是2019年即凈流出67.56億元，相較2018年的6.26億元足足增加十倍。雖說港龍中國年末現金逐年增加，但完全是由融資活動帶來，難以實現自身體內循環，一旦融資鏈條斷裂，港龍中國的經營將受到實質性影響。

港龍中國現金流量情況（來源：招股書）

規模和杠桿本就是房地產的兩難選擇，作為中小房企赴港上市的先鋒，港龍中國如能成功上市，將會給更多房企帶來示范效應。只是，港交所會否給港龍中國一個機會呢？