與母公司榮盛發展一樣，在正式發布擬赴港上市的公告之前，榮萬家也頗為低調。

5月10日晚間，榮盛發展公告稱，擬分拆旗下物業公司榮萬家赴港上市。

事實上，榮萬家即為廊坊榮盛物業服務有限公司（下稱“榮盛物業”），于今年3月份進行了名稱變更。這家已經發展了20年的物業公司，營收規模已從2000萬元逐步發展至目前逾10億元，但在榮盛發展的業績中占比尚不足2%。

億翰智庫認為，榮盛發展雖能給予物業板塊支持，但整體上的支持也是非常有限，而登陸資本市場后的融資則可滿足企業未來3-5年的發展需求。

榮盛發展也坦陳，通過本次分拆上市，可以有效增強榮萬家的資本實力，并建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺，為業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升榮萬家競爭優勢。

榮萬家的上市也將榮盛發展創始人耿建明之女耿凡超帶到了聚光燈下。耿凡超持有河北中鴻凱盛投資股份有限公司（下稱“中鴻凱盛”）44%的股權，而中鴻凱盛通過2019年的一次增資，獲得了彼時榮盛物業8.8%的股權，這一狀態持續至今。

得益于分拆物業公司上市的消息，榮盛發展股價飄紅，5月11日股價報收8.13元，微漲0.74%。

圖片來源：圖蟲創意被寄予厚望

與其他地產公司一樣，榮盛發展很早就成立了物業公司。

1996年，榮盛發展的前身榮盛房地產開發有限公司成立，從事物業服務的榮盛物業也在之后的2000年11月成立，注冊資本為50萬元，彼時的榮盛房地產持有70%的股權。

2003年6月，榮盛發展向榮盛物業追加投資250萬元，持股比例增至95%；2006年6月，其又受讓了其他自然人股東持有的全部股權，將榮盛物業變為全資子公司。2007年11月，榮盛發展再對榮盛物業追加投資200萬，至此注冊資本增至500萬。

榮盛物業也逐步成為榮盛發展的一項重要業務。

梳理榮盛發展年報發現，2007年，物業管理業務貢獻的營收僅為2302萬元，在總營收中占比尚不足1%；不過，2015年，物業服務業務貢獻的營收已達到了3.7億元，占比約為1.58%。

2016年-2018年間，物業服務分別實現營收4億元、4.68億元、6.74億元，同比增幅分別為8.09%、16.93%、43.90%。

據榮盛發展披露，2016年-2018年間，榮盛物業管理面積分別為約2235萬平方米、2600 萬平方米、4000萬平方米，布局的城市數量也從2016年的20余個擴張至40個。

這期間，榮盛發展于2018年對榮盛物業增加了5000萬元的長期股權投資。2019年7月，中鴻凱盛對榮盛物業增資9896萬元。增資完成后，榮盛物業注冊資本由5500萬元增加至6031萬元。

被寄予了頗多希望的物業公司2019年的營業收入、凈利潤分別完成計劃的104%和185%；外部拓展面積2141.26萬平方米，完成計劃的268%。

來源：2019榮盛發展社會責任報告

同時，截至2019年末，榮盛物業布局了全國15個省的46座城市，合同面積為8000余萬平方米，服務項目總數達到300個，服務30余萬戶家庭，超過100萬人口。

據榮盛發展最新公告披露，截至2019年末，榮萬家實現營業收入約13億元，利潤總額約1.35億元，凈利潤約1億元；其合并報表口徑資產總額約17.11億元，負債總額約13.25億元，凈資產約3.86億元。

2020年一季度，榮萬家實現營業收入約4.05億元，利潤總額6765.06萬元，凈利潤5073.79萬元。

如今，榮萬家擬赴港上市，發行比例不少于發行后榮萬家總股本的25%（未考慮超額配售權的行使），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權，發行募得資金凈額擬用于市場及業務拓展；收購兼并；社區生活服務；提高業務信息化水平；補充營運資金及一般公司用途。

億翰智庫·嘉和家業向記者分析，榮盛發展分拆旗下物業公司對標資本是基于目前物業上市潮下的充分考量，其認為，目前物業企業對規模的渴望程度高，除母公司輸出、第三方開發合作外，收并購是當前規模快速積累的一個重要方式，而該方式對資金的需求大，非上市物企的融資難度大、成本高。

“榮盛發展作為A股上市企業雖能夠在一定程度上給予物業板塊支持，但畢竟2019年物業營收只占總營收的1.6%，整體上的支持也是非常有限。而物業板塊如果能夠對標港股資本市場，物業企業自己的融資就足夠滿足企業未來3-5年發展的資金需求。”

二代隱于其中

在謀求物業板塊更大發展的同時，榮盛發展的“二代”也隨著此次上市計劃的披露得到了更多矚目。

2019年7月，中鴻凱盛向榮盛物業增資之后，其與榮盛發展各持有榮盛物業8.8%、91.2%的股權。而這家成立于2015年的公司，其主要股東包括榮盛發展的高管及耿建明親屬。

榮盛發展2019年7月披露的公告顯示，中鴻凱盛的股東包括榮盛發展的董事、總裁劉山，董事、副總裁鮑麗潔，監事會主席鄒家立，副總裁張志勇，副總裁秦德生等多位高管。其中，榮盛發展在2013年時由包括劉山、鄒家立在內的多人出資發起設立，而鮑麗潔也早已出現在榮盛發展的招股說明書中。

持有中鴻凱盛股份的耿建明直系親屬分別為楊小青持股2.27%、耿建富持股1.82%、耿凡超持股44%。持股比例最高的耿凡超即為耿建明之女。

目前，由于榮萬家的招股說明書暫未披露，耿凡超是否在公司中擔任更多職務尚不得而知。

事實上，榮盛發展并不是個例，越來越多“二代”面孔在物業公司里浮現。

今年赴港上市的正榮服務、弘陽物業、燁星集團(1.34, 0.00, 0.00%)等物業公司皆有二代身影。

正榮地產(4.83, -0.01, -0.21%)創始人歐宗榮的大兒子歐國強持有正榮服務7.7%股權；弘陽集團創始人曾煥沙之女曾子熙則在弘陽物業中擔任執行董事兼副總裁的職務，負責集團的運營管理。

不過，鴻坤集團(0.42, 0.00, 0.00%)有限公司旗下的物業公司燁星集團與上述兩家物業公司有所不同。正榮服務與弘陽服務的實控人仍為集團創始人，“二代”更多是練兵，而燁星集團的實控人則已經是“二代”趙偉豪，同時其也是鴻坤集團的實控人。

在地產分析師嚴躍進看來，這是個值得肯定的做法，“過去都是從接手開發業務起，但物業也是一個大板塊，‘二代’來接手也能更好去嘗試一些新業務，而且物業板塊風險相對較小，對企業來說也不會造成太多的波動，而且‘二代’可能會有一些更新更好的理念，在物業公司的運營方面或有更多優勢”。