雖然有眾多企業參與競爭，但從浙江諸暨走出來的祥生地產(下簡稱“祥生”)還是一舉突圍。

3月12日，祥生以總價44.98億元競得杭州錢塘新區下沙大學城北單元兩幅住宅用地。業內人士指出，杭州一直是祥生重倉之地，然而近年來，祥生在杭州的項目卻面臨著彈盡糧絕的局面，補倉是意料之中的事。

事實上，由于融資環境收緊，近3年來，祥生的新增貨值持續走低，2020年，受新冠肺炎影響，房企融資環境雖有所放松，但銷售回款卻面臨著巨大挑戰，多房企打響了現金流“保衛戰”，祥生想要逆勢大規模擴儲取決于其能否打通融資渠道。在此背景下，作為千億房企中唯一一家沒有登陸資本市場的房企，祥生會否加快上市步伐成為市場關注的焦點。

45億落子杭州

3月12日，在經過總計85輪的角逐后，祥生以總價44.98億元成功競得杭州錢塘新區兩幅住宅用地，平均溢價率約為23.96%。值得注意的是，根據中指研究院的統計，祥生此次44.98億元的購地款，為2019年全年拿地金額170億元的26.46%。

開年大手筆拿地是否意味著祥生將開啟大規模擴儲步伐?根據克而瑞的統計，2019年，祥生拿地處于近三年的低位。數據顯示，2017年—2019年，祥生新增土地貨值分別為820.7億元、769.1億元、681.6億元。有分析指出，這與融資環境緊張有關。

2020年，受新冠肺炎影響，房企融資環境雖有所放松，但銷售回款卻面臨著巨大挑戰。據克而瑞數據，今年2月，百強房企全口徑銷售金額3243.3億元，環比下降43.8%，銷售業績創下近幾年來單月銷售的最低紀錄。在銷售乏力的情況下，多房企打響了現金流“保衛戰”。在此局面下，祥生加大拿地充滿了不確定性。對于2020年的拿地計劃，祥生并沒有回復藍鯨房產。

事實上，此次，杭州大手筆拿地或與土儲匱乏有關。祥生地產表示，杭州是祥生“1+1+X”戰略的核心組成部分，在堅持以杭州為重心的同時，祥生的足跡貫穿浙東、浙北、浙南。未來，祥生將堅持多元化拿地模式，繼續深耕。據相關人士介紹，2015年入杭以來至今，祥生已在杭州獲取近20幅土地，具體涉及了之江、崇賢、下沙、富陽等板塊。

然而，據官網顯示，如今祥生在杭州在售項目僅有三個，其中只有一個是2019年新開盤項目，其余兩個項目的首次開盤時間分別為2017年和2018年。可見，依賴于目前的土儲，杭州想要在祥生的版圖中保持重要位置顯然不夠，這也為祥生繼續加碼杭州留下了更多的想象空間。

與此同時，這背后也與祥生換倉不無關系。祥生一直深耕華東區域，80%銷售額都來自這個區域的三四線城市。2017年，在祥生地產在售的60個項目中，除4個位于杭州外，其余56個均位于三四線城市。2018年初祥生地產前副總裁瑜國勤曾公開表示，公司項目80%布局在三四線城市。

而如今，隨著三四線城市紅利逐漸消失，對于祥生地產而言，能否有效實現換倉至關重要。

祥生IPO之謎

從浙江諸暨走出，祥生從百億跨進千億，僅用了4年時間。公開信息顯示，祥生地產2015至2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元、1029億元，年復合增長率超100%。

作為一家非上市房企，盡管僅依靠著信托、銀行及私募等少量融資渠道，加之高周轉下的快速回款，祥生依然有著較為充足的現金流以保持高速增長，但其融資成本一直處于高位，有媒體報道稱，從祥生信托融資來看，其利率在7.8%至9.7%之間，高于行業平均成本。在保衛現金流的現狀下，祥生上市再度成為外界關注的焦點。

事實上，作為是千億俱樂部中唯一一家沒有上市的房企，自2019年以來，關于祥生上市的消息便不絕于耳。2019年10月，祥生地產邀“資本熟手”談銘恒入局。

據了解，進入地產行業的11年內，談銘恒先后經歷了2013年10月景瑞控股和2018年1月正榮地產兩家公司的上市。其中，在正榮地產IPO上市時，談銘恒出任財務總監的重要職位。而后，在談銘恒出任奧山控股副總裁期間，奧山控股也向港交所遞交了招股書，啟動了上市進程。

但彼時，祥生表示，“祥生剛剛啟用上海中心，希望談銘恒能夠梳理更高效的財務和資本運營結構。”如今，在銷售受阻的局面下，祥生地產會否加快上市步伐來補充現金流?對此，祥生地產并沒有給出明確答復。

不過，從2019年的情況來看，房企赴港上市的審批速度正在放緩。據藍鯨房產不完全統計，2019年，包括德信中國、銀城國際控股等在內的6家房企成功登陸了港交所。需要指出的是，并不是所有涉房企業赴港上市道路都很通暢，2019年，奧山控股、海倫堡地產的上市申請二度失效，萬創國際顯示“被拒絕”狀態，這已是其第四次發起上市計劃，前三次均是招股書“失效”。

相比之下，物管企業上市更為容易。近年來，內地物業管理公司扎堆在港交所上市，截至目前，已有我21家物業公司在港上市。而在新冠肺炎的影響下，物管公司的優異表現不僅為其在業主端贏得了好評，更是在資本市場收獲頗豐。

雙重影響下，2020年開年，物管公司更是迎來了上市潮，據藍鯨房產不完全統計，2020年1月以來，就有包括正榮服務、金融街服務等8家企業被曝有赴港上市計劃。同時，藍鯨房產也注意到，2020年初，浙江祥生物業服務有限公司的注冊資本從1000萬元增至5000萬元，這是否意味著祥生會推動旗下物業公司率先上市?

在現金流保衛戰下，對祥生而言，無論是物業還是地產板塊上市都具有非比尋常的意義。接下來，祥生在IPO路上會有怎樣的舉動，藍鯨房產將持續關注。