近兩年，長租公寓運營商尋求上市的傳聞時有發生，但大都是“只聞其聲、不見其人”。最近，終于有一家長租公寓公司有可能在美國上市了。

10月8日，青客公寓在美國證監會官網披露了IPO招股書，成為國內首家準備上市的長租公寓運營商。招股書顯示，青客公寓擬在納斯達克上市，計劃融資1億美元。

據招股書顯示，青客公寓最近兩年半累計虧損約為11.17億元(人民幣，下同)。對于連續虧損的青客公寓來說，此番能否成功上市，已成為一個生死攸關的問題。

高速擴張下的隱患

公開資料顯示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854間房源。以房間規模計算，青客公寓是國內第三大長租公寓運營商，僅次于自如和蛋殼。

從創業之初的940間房，到申請IPO時的9萬多間房，青客公寓過去6年在規模發展的同時，也留下了不少隱患。

首先，盈利遙遙無期。

據招股書顯示，青客公寓2017年、2018年的營業收入為5.23億元、8.9億元，同期利潤為-2.45億元和-4.98億元。而在2019年上半年，青客公寓的虧損已達3.73億元。按照這個勢頭，青客公寓2019年全年的虧損恐將進一步拉大。

與此同時，青客公寓的賬面資金也難撐起公司的燒錢速度。

財務數據顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的賬上現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元。按照2018年燒掉5.8億元的情況來看，青客公寓的現金流難再維持一年，通過上市等渠道融資已經迫在眉睫。

其次，關于公司的負面消息不斷。

黑貓投訴顯示，截至今年6月底，有關青客公寓的投訴共有505項，投訴內容多為與租客有關的收費不透明、房租難退、消費分期等合同糾紛。

這其中，消費分期更是青客公寓被投訴的“重災區”。

據招股書，青客公寓主要采用“租金打折”的方式吸引租客向其合作的金融機構借款，預付半年房租的折扣為5%，預付全年房租的折扣為10%，租客如果有資金壓力，可申請向青客公寓合作的金融機構辦理消費分期，最長能辦理26個月的分期貸款，申請通過后，金融機構將款項一次性打到青客公寓賬戶，租客每個月再按分期的金額歸還給金融機構。

對租客來說，一旦消費分期還不上，則面臨信用違約的風險。還有租客表示，簽約的時候，根本不清楚消費分期的明細，在向金融機構還款的時候才發現費用太高，這種情況導致糾紛不斷。

據招股書顯示，截至2019年6月底，青客公寓與11家金融機構合作提供消費分期，同時有65.2%的租客采用了消費分期，如此大面積租客分期，也增加了青客公寓被投訴的幾率。

“二房東”模式恐影響估值

前面說到，租客申請消費分期成功后，金融機構會將款項直接打到長租公寓的賬戶，而這筆錢也是長租公寓運營商持續發展的助推劑。

據招股書披露，截至2019年6月底，青客公寓收到的預付租金總額為7.9億元，扣除其他費用，沉淀下來的預付租金約有5億元，這部分資金也成了青客公寓的主要收入來源。

有專家認為，在長租公寓主導的消費分期模式下，極大的挖掘了租客的借貸需求，讓他們用自身的信用幫助長租公寓運營商融資，一旦租客還不上或長租公寓暴雷，就可能給租客帶來征信逾期等方面的影響。

而在有愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓等品牌連續暴雷的情況下，長租公寓的“二房東”模式能否持續，也引發了行業討論。

監測數據顯示，目前國內20個重點城市的公寓租金回報率只有1%至3%，低于辦公租金4%至6%的回報率。樂伽公寓在宣布破產的公開信中就曾表示，作為“二房東”，長租公寓的投資周期長、運營成本高、盈利難，長租公寓行業的“高進低出”存在巨大缺陷。

與此同時，長租公寓還受續租率降低的困擾。據招股書顯示，截至今年6月30日，青客公寓與租客簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中有47.3%的租客在合同到期前選擇退租，只有5.1%的租客進行續租。同時，平均11.7個月的租房周期，與租金貸的最長26個月之間存在較大的期限錯配問題，如果租客在終止租房后想要提前終止借款合約，也極易引發借貸糾紛。

此外，續租率低也可能對青客公寓的估值造成影響。

就在前不久，共享辦公運營商WeWork因為估值太低放棄了IPO，而造成WeWork估值低的主要原因就是租客流動性太高。事實上這也是長租公寓行業面臨的普遍問題。作為前車之鑒，WeWork 的IPO失利也可能影響美國資本市場對青客公寓的判斷。

就在青客公寓赴美IPO的同時，又傳出杭州喔客公寓拖欠房東租金的消息。

《投資者攻略》發現，一陣風口過后，近兩年已有20多個長租公寓品牌關門歇業，目前市場只剩下自如、蛋殼、青客等幾個寡頭。而對已經完成4輪融資的青客公寓來說，能否上市，已經成了一個生死攸關的問題。