二次遞交招股書后，集中式長租公寓運營商魔方生活服務集團有限公司（簡稱“魔方生活服務”）上市進程日前邁出關鍵一步。

8月29日，中國證券監督管理委員會官網信息顯示，中國證監會國際合作部于8月25日發布關于Cubic City Service Apartment Group Holdings Limited（魔方生活服務集團有限公司） 境外發行上市備案通知書。通知書顯示，魔方生活擬發行不超過356,092,800股境外上市普通股并在香港聯合交易所上市。

截至目前，還未有一家長租公寓企業成功登陸港交所，這也令魔方生活服務的IPO進程備受關注。克而瑞租售向《華夏時報》記者指出，目前，隨著住房租賃行業的發展逐漸規范，監管措施的不斷完善，上市環境相比一年前已大幅改善，而魔方生活服務或將成為繼蛋殼、青客后的首個上市長租公寓企業。

就上市環境是否改善、運營商盈利難問題如何解決、長租公寓行業未來發展形勢等問題，魔方生活服務方面顯得頗為謹慎。9月8日，該公司向《華夏時報》記者表示，目前未通過港交所聆訊，還處于靜默期，不方便對市場環境作出評價。

公司境外上市備案信息確認獲通過

“魔方生活服務集團作為首個赴港上市的長租公寓企業，經過了為期達一年的上市申請后，于8月25日證監會對魔方生活服務集團境外上市備案信息確認，這也意味著其離接受港交所聆訊審批再近一步。”克而瑞租售表示。

《華夏時報》記者看到，根據港交所上市規則，企業需在聆訊審批日期至少4個營業日之前需提交“備案通知書”，即魔方生活服務已滿足進行香港上市聆訊的前置要求。

公開資料顯示，魔方生活服務曾在2022年9月26首次向港交所遞交上市申請，之后招股書失效。今年4月28日晚，魔方生活服務再次向港交所遞交上市申請，聯席保薦人為摩根士丹利、建銀國際。此次IPO，該公司擬發行不超過356,092,800股境外上市普通股，募集資金將主要用于業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

更新后的招股書顯示，2020年—2021年，該公司收入由9.49億元增加至14.71億元，同比提升55.0%。2022年，盡管受新冠疫情疫情等重大干擾等因素影響，魔方生活服務出現凈利潤下降，但受益于公司行業并購整合及新開設的直營公寓數目增加，營收仍實現了增長，達17.14億元，同比增長16.5%。

同時，公司毛利由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復合增長率為36.74%。

規模方面，截至2022年年底，魔方生活共有76245套在營公寓，分布在全國25座城市388個地點，公寓網絡實現大幅增長。直營公寓數目由2020年12月31日的31881套增長至2022年12月31日的50833套，復合年增長率為26.3%；加盟管理和第三方托管公寓數目于同期由7149套增至25412套，復合年增長率為88.5%。

根據弗若斯特沙利文的資料，2022年中國機構化長租公寓的滲透率僅為8.2%，市場規模達到人民幣1394億元。2022年，中國集中式長租公寓市場的規模達到人民幣511億元。以截至2022年12月31日在營公寓數量計，魔方生活服務在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

值得一提的是，魔方生活也是北京及上海最大的集中式長租公寓運營商，于2022年在這兩個城市合共擁有約35700套運營中公寓；而在廣州及深圳，魔方生活是第三大集中式長租公寓運營商，于2022年在這兩個城市合共擁有14100套運營中公寓。

長租公寓亂象過后再瞄準資本市場

就證監會對魔方生活服務集團境外上市備案信息確認一事，克而瑞租售表示，目前，隨著住房租賃行業的發展逐漸規范，監管措施的不斷完善，魔方生活服務集團的上市環境相比一年前已大幅改善，其或將成為繼蛋殼、青客后的首個上市長租公寓企業；中指研究院亦指出，魔方擬發行3.56億境外上市普通股并在香港聯合交易所上市，給市場帶來較大信心。

至于當前上市環境是否改善、運營商盈利難問題如何解決、長租公寓行業未來發展形勢等問題，魔方生活服務方面回復《華夏時報》記者稱，由于公司目前未通過港交所聆訊，還處于靜默期，因此不方便對此作出評價。

公開資料顯示，過去幾年間，由于盈利模式不成熟、盈利難的通病，長租公寓行業亂象不斷，頻發“爆雷”“跑路”事件。隨著青客宣告破產清算、蛋殼紐交所摘牌，長租賽道更是被蒙上了一層濃重的陰影。

不過，歷經數年的沉寂與蟄伏，長租公寓運營商們開始希望再度敲開資本市場的大門。記者注意到，今年以來，市場已數次出現長租公寓運營商籌劃IPO的消息。

除魔方生活服務外，今年5月，我愛我家在業績說明會上透露出打算拆分旗下長租公寓品牌“相寓”獨立上市的準備；7月27日，市場消息稱，自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說明書。此前，3月8日，自如也曾被傳考慮最早在4月IPO，計劃籌資約10億美元，最快于今年上市。但對于兩次IPO傳言，自如均作了“不予置評”的答復。

需要注意的是，長租公寓行業仍難以突破盈利難、盈利低的現狀。截至目前，如何探索到更加成熟的商業模式，仍是長租公寓運營商不得不面臨的難題之一。貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉即在近期的一次采訪中強調，住房租賃行業不可能做到暴利，貝殼住房租賃業務的目標是“微利可持續”。

盡管如此，業內公認，經歷幾輪“大洗牌”之后，在政策支持以及需求支撐的大背景之下，長租公寓行業的前景仍值得期待。

近年來，中央層面多次明確提出支持租賃市場。僅今年8月，就有多次會議強調繼續推進城中村改造，積極施策擴大公租房等保障性住房供給。

例如，8月4日，國家發展改革委、財政部、人民銀行、稅務總局聯合召開新聞發布會，國家發改委在答記者問時肯定了“推進超大特大城市城中村改造、有序擴大基礎設施REITs發行規模”在推動經濟高質量發展中的重要意義，同時央行提出穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地等。

據弗若斯特沙利文資料，中國租賃公寓行業市場規模在2021年底已大幅增至1.8萬億元，預計到2026年底將進一步擴大到2.7萬億元，復合年增長率為8.4%。同時，預計集中式長租公寓市場將更迅速地增長，從2021年的449億元增至2026年的1252億元，復合年增長率為22.8%。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向《華夏時報》記者提出，保租房公募REITs的啟幕，加上不動產私募基金在住房租賃領域的穩步推進，為整個行業開啟了不動產金融化時代的“新紀元”。這一時代的明確標志是，無論是“輕資產”“中資產”還是“重資產”模式，各行業參與者都構建了完整且明晰的商業模式閉環。例如，魔方等創投參與方即為首批采用“中資產”包租模式的企業，之后隨著運營管理能力的日益成熟逐漸向輕資產管理暑促模式演變。

“展望未來，長租公寓行業在各種金融工具的推動下將持續高速增長。”趙然判斷，從孵化和培育成熟的項目或Pre-REITs，到發行符合要求收益率的底層資產的公募或私募REITs，再到不斷的資金擴增、為市場提供更多高質量的租賃住房，這將是整個行業的預期發展軌跡和完整閉環。