時隔7個月空窗期后，終于有一家內地房企叩開了港交所資本市場的大門。

3月23日，嘉創房地產控股有限公司（以下簡稱“嘉創地產”）以介紹方式于香港聯交所主板上市。嘉創地產的實控人是港商何焯輝，現年76歲。

但市場興趣乏乏。當日，嘉創地產開盤價為1.76港元，到午盤跌至1.56港元。截至下午收盤，股價收于1.6港元，下跌11.11％，公司總市值8.09億港元。

以介紹方式而非直接IPO（首次公開募股）方式上市，更是引發業內關注。一位企業人士評價稱，介紹式上市只是企業股東將本身的舊股申請掛牌買賣，而不會發行新股，短時間內不能為公司帶來新的資金流。

“介紹式上市一般是在市場行情不好，而企業急需上市改善自身流動性情況下采取的上市方式。上市后即使不融資，但股票能在交易所交易的情況下，股價和估值都會高很多；拿著股票在銀行作抵押融資時，也會更有利；上市公司的信用和市場形象，也要遠遠好于非上市公司。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

此次采用介紹方式上市也是企業無奈之舉。此前嘉創地產已兩度遞表，均遭遇失敗，而介紹式上市的監管審批相對寬松。

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僅7個項目的“蟻型”房企

嘉創地產是一家精品住宅物業開發商，在大灣區的東莞、惠州及佛山開發及銷售住宅物業，由嘉利國際分拆上市。嘉利國際己于港交所上市逾25年，是一家主要從事五金塑料業務及電子專業代工業務的投資控股公司。

在本次上市前，嘉創地產為嘉利國際附屬公司，持有比例為100％。分派及分拆完成后，嘉利國際不再持有嘉創地產股份，將由何焯輝家族直接控股。

2022年2月，嘉利國際發布公告稱，將嘉創地產分拆后，將有更明確的業務重點及有效的資源分配，余下集團將專注于五金塑膠業務及電子專業代工業務，分拆集團將專注于房地產業務。

翻閱嘉創地產上市資料發現，這家房企規模極小，堪稱“蟻型”，在港股上市房企中處于尾部位置。

嘉創地產的土地儲備可謂匱乏。截至2022年12月31日，土地儲備約25.96萬平方米，其中已落成物業的可售面積約12.82萬平方米，約1.31萬平方米持作未來發展。這個規模甚至不足大房企單個項目的體量。

嘉創地產在手物業發展項目僅7個，其中包括5個已竣工項目、1個持作未來發展項目、1個持作投資項目，市場份額不足1％，且業務集中在東莞、惠州及佛山

“土地儲備少意味著嘉創地產未來可售項目少，或面臨無房可售的局面，經營規模難以進一步擴大，業績變臉風險大增。”一位企業人士稱。

嘉創地產的營業收入也很“迷你”。據上市文件，2019年～2021年財政年度，嘉創地產營業收入分別為4.82億元、5.91億元、7.76億元，凈利潤分別為1.29億元、1.61億元、2.44億元；2022年4月1日～9月30日，嘉創地產營業收入和凈利潤分別為4.73億元、1.43億元。

據Wind數據統計，2022年中報顯示，港股申萬房地產行業99家上市房企的營業收入平均值為159.83億元，凈利潤平均值為10.27億元。

就是這樣一家規模很小的房企，對上市卻有著執著的追求。

2022年2月，嘉利國際分拆房地產的消息傳出。嘉利國際在公告中稱，將嘉創地產分拆后，將有更明確的業務重點及有效的資源分配，余下集團將專注于五金塑膠業務及電子專業代工業務，而分拆集團將專注于房地產業務。同時，能增加分拆集團打入資本市場的機會并提高融資靈活性。

緊接著，嘉創地產開始著手上市事宜。2022年3月31日和11月25日，嘉創地產兩度在港交所遞表，但分別以逾期失效和未通過聆訊告終，直至2023年3月3日，嘉創地產宣布將以介紹方式上市。

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毛利率亮眼但前景不明

這是一家典型的家族企業。何焯輝是嘉利國際董事會主席，也是嘉創地產掌舵人。

分拆完成后，嘉創地產的股份將由何焯輝家族（包括何焯輝、何寶珠夫婦和何偉汗，及何焯輝的兄弟何卓明）、董事何文忠、姚月鳳、蔡瑋軒等人以及公眾股東持有。

資料顯示，何焯輝出生于澳門，12歲時全家搬到香港。上世紀80年代，錄像帶大行其道，何焯輝捕捉到商機，于1980年創立嘉利國際，專注錄像帶的外殼生產。

隨著業務擴大，嘉利國際開始涉足其他業務。1985年，嘉利國際在東莞鳳崗投資建立了第一間廠房，這成為何焯輝涉足房地產業務的起點。

自2005年來，嘉利國際陸續試水主題景區等多元化業務，后因轉型不利于2018年剝離了消費者及服務業務。2015年嘉利國際正式涉足房地產。

1996年在香港上市的嘉利國際，股價長期處于2港元/股以下。3月23日收盤時，嘉利國際股價僅0.95港元/股，總市值為19億港元。對投資者而言，嘉利國際的制造業屬性顯然缺乏吸引力。

如今，嘉利國際將旗下地產板塊嘉創地產分拆開來，獨立上市。

在此次上市文件中，比較亮眼的數據是毛利率。2019年～2021年度、2022年上半年，嘉創地產的毛利率分別為72.4％、72.7％、75.7％、74.9％，均保持在70％以上。但這主要來自低廉的土地成本。

嘉創地產在上市文件中表示，公司毛利率普遍高于同行業的主要原因是，公司以往絕大部分交付項目為土地收購成本相對較低的城市更新項目，由于城市更新項目涉及較長的發展周期、資本壓力較大、規劃難度較高，與地方政府及現有住戶進行商討需付出較多，故土地收購成本通常相對較低。

未來，嘉創地產要擴張規模，勢必要拿到更多的土地。隨著拿地成本回升，高毛利率的優勢將逐漸淡化。

不管是從銷售規模還是土地儲備規模看，嘉創地產的發展速度還是太慢了。且由于土地儲備中多為城市更新項目，項目開發存在較大不確定性。

正如嘉創地產所言，城市更新項目通常涉及較長的開發周期、較大的資金壓力、較高的規劃難度，以及較多與當地政府及當地現有居民的談判工作，相關準備工作存在較大的不確定性，可能影響該公司的業務營運及財務狀況。

“上市首日嘉創地產股價即走低，說明市場投資者對其信心不足。未來，這種‘蚊型’房企股價走勢如何及能否吸引投資者，還要看企業能否提煉出亮點和競爭優勢，否則即便開盤時股價高也很難持續，未來融資能力也不容樂觀。”柏文喜說。