本文系統總結我國不動產投資信托基金（REITs）的發展特征，并提出下一步推動市場發展的工作重點。我國REITs市場啟動以來，正逐步走出一條符合中國國情的發展之路：一是堅持服務實體經濟，試點從交通、能源、市政等基礎設施起步；二是從試點到常態化發行逐步推進，充分發揮各方合力、推出配套支持政策；三是堅持高標準、穩起步，注重頂層設計、增強市場流動性和強化投資者保護；四是結合中國實際采用“公募基金+ABS”運作模式。下一步，為走好中國特色REITs市場發展之路，需要從五方面加以推進：一是保持常態化發行，擴大REITs試點范圍；二是完善市場體系，推進多層次市場體系建設；三是強化事中事后監管；四是完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎；五是發揮各方合力，統籌解決REITs發展中的共性問題。

關鍵詞：不動產投資信托基金；中國特色；黨的二十大；常態化發行

引用格式：李超．走好中國特色REITs發展之路[J]．證券市場導報，2022，（12）：3-5．

一、在各方共同努力下，我們逐步走出了一條既借鑒成熟市場經驗和規律，又符合中國國情的REITs發展之路

REITs在國際資本市場已有60多年的發展歷史，是一個發展迅速、相對成熟的金融產品。目前，已有40多個國家（地區）建立了REITs制度，截至2022年三季度末，全球REITs市場總市值超過2萬億美元。不同國家（地區）從各自市場環境、法律制度、稅收制度等出發，形成了發展路徑、監管框架各具特色的REITs市場發展之路。我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可，在服務實體經濟方面發揮著日益重要的功能。我國基礎設施REITs市場具有如下鮮明特征：

（一）在服務方向方面，境外成熟市場REITs普遍在房地產市場低迷時期推出，基本從商業地產領域起步發展。我國REITs市場堅持服務實體經濟，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優質資產，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點范圍拓展到保障性租賃住房領域。

（二）在發展路徑方面，我國REITs市場經過十幾年的研究論證和實踐探索，經歷了萌芽探索期、試點培育期和常態化推進期，在起步發展階段體現了政府引導和市場驅動的有效結合；依托項目試點，同步推動相關部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉讓和投資者準入等配套支持政策，充分發揮各方合力。

（三）在制度規則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監會負責產品注冊、國家發改委負責項目合法合規性把關推薦的制度體系和業務流程。二級市場交易環節，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發現，增加市場流動性，上市REITs平均日均換手率2.11%，流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。試點初期，我們堅持高標準、穩起步，明確適當的基礎設施項目收益率和資產規模要求，強化投資者合法權益保護。

（四）在運作模式方面，受限于當前法律基礎和現實需求，不同于境外公司型或契約型的證券上市監管模式，結合中國實際，我們采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結構以基金管理人為主導，原始權益人參與，同時采用外部管理模式，相關制度安排既有利于保護投資人利益，又有利于發揮原始權益人運營能力優勢，增強其參與積極性，這是對公司治理機制的有益創新和探索。

2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應。

同時，已上市REITs信息披露總體規范、運營較為穩健、業績表現符合市場預期，其中首批9只上市REITs發布的2021年年度報告顯示，營業收入平均達到基金招募說明書預測值的104%，資產配置價值凸顯。截至今年11月底，產權類REITs對應現金流分派率平均為3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區間。

二、深入貫徹黨的二十大精神，加快推進REITs市場建設，更好服務新發展格局和經濟高質量發展

實踐表明，推進多層次REITs市場建設，有利于促進盤活交通、能源、園區、倉儲物流、市政、生態環保、保障性租賃住房等基礎設施領域資產，擴大有效投資；有利于支持制造強國、交通強國、物聯網等國家戰略；有利于加快基礎設施建設步伐，盤活存量資產，助力構建現代化基礎設施體系；有利于落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，支持房地產市場平穩健康發展；還有利于深化金融供給側結構性改革，為投資者提供中等風險、中等收益的金融產品，拓寬社會資本投資渠道。

黨的二十大對加快構建新發展格局、推動高質量發展作出重大戰略部署，明確提出，要健全資本市場功能，提高直接融資比重；建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設制造強國、航天強國、交通強國和數字中國等；深入推進能源革命；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系，等等。這些重要部署都對REITs市場建設提出了新的更高要求。當前環境下，國際形勢嚴峻復雜，國內經濟下行壓力較大，需要更加充分地發揮資本市場助力穩融資、穩增長的功能。新時代REITs市場肩負著重要的職責使命，也迎來難得的歷史機遇，發展空間廣闊、潛力巨大。

下一步，證監會將深入貫徹黨的二十大有關決策部署，主動擔當作為，堅持服務實體經濟的根本宗旨，強化系統思維、市場觀念，以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路。重點做好以下工作：

（一）保持常態化發行，充分發揮規模效應、示范效應。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多優質項目發行上市。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

（二）完善市場體系，推進多層次市場體系建設。貫徹落實國辦《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

（三）強化事中事后監管，促進市場平穩運行。堅持發展與規范并重，建立健全符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排。我們已構建起全流程全鏈條的監管機制，突出以“管資產”為核心，加強對基礎資產的穿透監管；研究制定符合REITs特點的大類資產信息披露指引，強化信息披露監管；促進各類市場主體歸位盡責，健全綜合監管體系，逐步培育市場規范有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場生態。

（四）完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎?？偨Y試點經驗，借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統構建符合REITs特點及中國國情的法規制度安排。加強與相關部門溝通，進一步明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體。

（五）發揮各方合力，推動市場持續健康發展。REITs市場建設涉及方方面面，是一項系統工程。當前，各相關部門、各地方政府、各參與機構對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監會將會同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規范發展。

希望各方一如既往大力支持包括REITs市場在內的資本市場改革發展穩定，共同推動資本市場更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。我國REITs市場還處于起步階段，發展中還會遇到各種新情況新問題，其發展成熟還需要一個逐步的長期過程。我們要堅持以黨的二十大精神為根本指引，自覺堅持守正創新、自信自強，統籌做好促發展、強監管和防風險工作，積極探索中國特色REITs發展之路，為推進中國式現代化、實現第二個百年奮斗目標積極貢獻力量！