10月25日，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)商管”)第三次向港交所遞交主板IPO申請，在更新的招股書中，萬達(dá)商管披露了2022年上半年業(yè)績。值得一提的是，此次遞交招股書距離上次遞交失效僅過了一天。在如此短的時(shí)間內(nèi)三度遞表港交所，可以看出萬達(dá)商管確實(shí)急于上市，而背后的原因則不得不提到去年簽訂的一份對(duì)賭協(xié)議。

業(yè)績嚴(yán)重依賴萬達(dá)集團(tuán)

萬達(dá)商管是萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的唯一業(yè)務(wù)主體。招股書披露，2019年-2021年，萬達(dá)商管分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入134.37億元、171.96億元、234.81億元；凈利潤分別為12.47億元、11.12億元、35.12億元。

今年上半年，萬達(dá)商管的業(yè)績繼續(xù)保持了良好的增長態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入134.80億元，凈利潤40.47億元，也就是說，萬達(dá)商管上半年凈利潤已超2021全年。

萬達(dá)商管稱，業(yè)績增長主要系委托管理模式下的商業(yè)管理服務(wù)收入同比大增230.7%至29.93億元所致。據(jù)悉，目前萬達(dá)商管的運(yùn)營模式有兩種，分別為委托管理模式和租賃運(yùn)營模式，服務(wù)對(duì)象為萬達(dá)集團(tuán)或獨(dú)立第三方商業(yè)廣場。

但新快報(bào)記者注意到，目前萬達(dá)商管的業(yè)績還是嚴(yán)重依賴于萬達(dá)集團(tuán)。2019年-2022年上半年，萬達(dá)商管依托萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目的收入分別為96.4億元、116.76億元、163.82億元和94.48億元，占比同期商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入的71.7%、67.9%、69.8%及70.1%。對(duì)此，萬達(dá)商管也坦言，自身無法控制萬達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目，且萬達(dá)集團(tuán)的任何不利發(fā)展均可能影響到萬達(dá)商管的業(yè)績。

為了應(yīng)對(duì)這一局面，萬達(dá)商管也開始加強(qiáng)第三方商業(yè)廣場的運(yùn)營管理。目前萬達(dá)商管儲(chǔ)備項(xiàng)目共196個(gè)，其中175個(gè)屬于獨(dú)立第三方項(xiàng)目；而在管第三方廣場數(shù)量也從2019年的71個(gè)上升到了目前的140個(gè)，占比總數(shù)量從22.0%上升到了32.9%。

融資募得468億港元

對(duì)于前兩次招股書的失效，市場普遍認(rèn)為是當(dāng)下物管股行情不佳。9月底，萬物云上市首日的破發(fā)也印證了這一點(diǎn)。然而，此時(shí)的萬達(dá)商管恐怕等不了了，因?yàn)榱艚o它上市的時(shí)間已經(jīng)不多了。

2021年8月，萬達(dá)商管進(jìn)行了一輪Pre-IPO融資，該融資募得468億港元，由太盟投資集團(tuán)(PAG)領(lǐng)投，碧桂園、騰訊、中信資本以及螞蟻集團(tuán)等知名企業(yè)共同參與。在此背景下，萬達(dá)商管與投資方簽訂了對(duì)賭協(xié)議，協(xié)議中對(duì)自己的上市進(jìn)程進(jìn)行了承諾，如果萬達(dá)商管在2023年年底前未能完成上市工作，則有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。如今距離這一期限僅剩下1年。

不僅如此，萬達(dá)商管2021年-2023年的實(shí)際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

需要指出的是，萬達(dá)商管招股書中披露的2021年35.12億元的凈利與對(duì)賭協(xié)議中承諾凈利相差甚遠(yuǎn)，對(duì)此萬達(dá)商管認(rèn)為，2021年5月之后公司才向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場收取運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)，因此上半年的凈利潤數(shù)據(jù)參考意義并不大，按照新運(yùn)營模式，下半年實(shí)現(xiàn)凈利潤約28.5億元，因此萬達(dá)商管的結(jié)論是“公司已經(jīng)完成了2021年模擬口徑的凈利潤承諾”。

有相關(guān)人士表示，考慮到該對(duì)賭協(xié)議是2021年8月才簽訂，如果全年業(yè)績計(jì)算方式按下半年新運(yùn)營業(yè)績模擬計(jì)算的話，萬達(dá)商管的說法也并非說不過去，但具體如何執(zhí)行，還得看協(xié)議期滿后各方的態(tài)度。