9月26日，魔方生活服務集團在港交所提交招股書，摩根士丹利、建銀國際為聯(lián)席保薦人。

財務方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服務集團收入為9.46億元、9.48億元及14.71億元，復合年增長率為24.7%。同期，魔方生活服務毛利為8.08億元、7.86億元及12.67億元，同期歸屬股東凈利潤為6037萬元、凈虧損2.29億元及歸屬股東凈利潤2.82億元。

2022年前6月，魔方生活服務集團收入為8.49億元，毛利為7.30億元，歸屬股東凈利潤924萬元，非控股股東權(quán)益為凈虧損883萬元。

資料顯示，魔方生活服務集團主要以旗艦品牌魔方公寓運營及管理白領(lǐng)公寓。截至2022年6月30日，魔方生活服務集團有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。在一線城市擁有38609個直營公寓，在其他城市擁有11465個直營公寓。旗下白領(lǐng)公寓月均租金為3002元，藍領(lǐng)公寓的月均租金為3723元。

魔方生活是行業(yè)領(lǐng)先且發(fā)展迅速的長租公寓服務平臺，在中國引領(lǐng)集中式長租公寓模式。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，在獨立集中式長租公寓運營商中，公司在營公寓數(shù)量方面排名第一，且根據(jù)弗若斯特沙利文的調(diào)查結(jié)果，以品牌知名度計，公司在所有集中式長租公寓運營商中名列首位，尤其是，在居住體驗和平臺穩(wěn)定性兩項指標上，公司在行業(yè)參與者中排名最高。截至2022年6月30日，公司有76,190套在營公寓、分布在全國26座城市394個門店，當中約45.5%位于北京及上海。

有別于分散式長租公寓運營商從不同個人業(yè)主獲得物業(yè)來源的做法，集中式長租公寓運營商通常與大型機構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，確保集中式長租公寓運營的穩(wěn)定性。與此同時，安全性、增值服務、社群活動也是集中式長租公寓的核心競爭優(yōu)勢。

在行業(yè)內(nèi)橫向比較的時候，魔方的資金實力是一個非常大的優(yōu)勢。

一方面，魔方完成了多輪股權(quán)融資，2016年魔方C輪融資近3億美元，2019年魔方獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領(lǐng)先的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等。

另一方面，魔方在債權(quán)融資方面表現(xiàn)較好。2017年1月，公司成功設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，這是中國ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，給以中資產(chǎn)運營為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。

這背后體現(xiàn)的是魔方的運營實力，資料顯示，此次魔方發(fā)行的信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃的底層資產(chǎn)為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經(jīng)營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入。

基于上述優(yōu)勢，在行業(yè)風險出清后，魔方近兩年進入增長快車道。

考慮到收并購帶來的規(guī)模擴張，魔方在過去兩年內(nèi)房源數(shù)翻了一番。魔方于2021年并購整合了V領(lǐng)地及世聯(lián)紅璞兩個集中式租賃品牌旗下數(shù)萬間房源，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這是運營系集中式租賃服務商中的第一名收購了第三名和第五名。

數(shù)據(jù)顯示，目前魔方共有7.7萬間房源，旗下三個品牌全面服務北上廣深等20余個核心城市的租住人群。

近年來，長租行業(yè)陸續(xù)涌現(xiàn)一批知名度較高的企業(yè)，但盈利問題一直困擾著企業(yè)發(fā)展，一方面，這與行業(yè)融資成本較高有關(guān)，資金成本侵蝕了利潤，另一方面，房價帶動地價上漲，同時，對租金敏感的外地人口支付能力有限，從而壓縮了行業(yè)盈利空間。

經(jīng)過十余年的探索，魔方漸漸摸索出一條盈利路徑。魔方輕資產(chǎn)項目占比20-40%，中資產(chǎn)項目占比60-80%，后者通過租賃物業(yè)的方式經(jīng)營，即包租模式，這種模式的資金消耗遠低于自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，利潤來源主要是租金差。

盈利能力走到行業(yè)前沿，魔方究竟做對了什么？魔方生活服務集團CEO柳佳表示：“一方面是收入增長，一方面是成本控制，我覺得這兩件事情比較重要。”

從收入角度來看，主要來自于兩方面：

一是房間規(guī)模的增長，正如上篇所言，收并購帶來的規(guī)模擴張使得魔方在過去兩年內(nèi)房源數(shù)翻了一番，目前魔方共有7.7萬間房源；二是租金的溢價。據(jù)了解，魔方有比較完整的價格評估體系，“靈眸系統(tǒng)”，輸入全國范圍內(nèi)任意一個地址點位都可以自動算出合理的租金范圍。

也就是說，魔方的租金是由系統(tǒng)依靠大數(shù)據(jù)計算出來的，不僅如此，魔方會針對某一家店的出租率及租約長短算出一個浮動定價，類似機票，價格會根據(jù)淡旺季及上座率變動，以此來實現(xiàn)收益最大化。

另外，增值服務有望成為魔方新的增長點。“從收入規(guī)模來說，目前比重還不高，但我們認為增值業(yè)務是未來很有潛力的部分。”