償債高峰期再度來臨，債務違約事件仍時有發生，繼續影響著房地產行業銷售、開工以及投資拿地等。債務違約引發的房企信用評級下調仍在持續，整體融資規模仍呈現下滑態勢。綜合多家第三方機構的監測數據來看，2022年上半年，房企合計融資額同比下滑超過50%。

“上半年房地產行業整體融資環境仍難言顯著改善。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，這主要受到投資人較為審慎、房企流動性壓力猶存的影響，大部分民營房企融資難度仍然較大。

非銀類融資規模縮水過半

據中指研究院監測，2022年1月份至6月份，房企共實現非銀類融資（非銀行金融資機構融資）4825億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。

其中，信用債發行規模為2518.0億元，同比下降24.2%，占總融資規模的52.2%；海外債發行規模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%，占總融資規模的3.5%，較上年同期下降了13.7個百分點；信托融資規模為694.6億元，同比大幅下降79.6%，占總融資規模的14.4%，較上年同期下降了16.3個百分點。

在海外債方面，2月份和5月份均無新發行債券，其余月份僅有個別優質企業有能力發行海外債。此外，上半年通過交換要約重新上市的海外債余額達352.2億元。

對此，中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，對于資產質量尚可，短期流動性承壓的房企，提前與債權人溝通、商議展期，可避免觸發交叉違約條款，以時間換取資金周轉的空間。但為獲得債權人同意，房企往往提出支付同意費、提高票面利率等，雖然暫緩了短期償債壓力，卻加重了利息負擔，長期債務壓力并未緩解。

在此背景下，部分企業采用備用信用證作為增信措施，既提升了海外債成功發行的概率，也一定程度上降低了發行利率，在當前海外融資渠道幾近關閉的環境下，起到了緩解行業信用惡化的作用。

在信托融資方面，上半年平均單月融資僅115.8億元。“這與去年以來多家房企發生信托違約有關，導致審核更為嚴格謹慎，成功概率降低，整體融資規模大減。”陳霄如是稱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，當下，房企融資渠道已經轉向以境內融資為主，有能力的房企需盡快調整融資團隊，嘗試在相關政策鼓勵的融資領域發力。

適應新周期下的融資模式

可喜的是，在供應鏈ABS融資、信用債以及并購融資方面，房地產行業融資迎來了新轉機。

據中指研究院監測，今年上半年，供應鏈ABS融資規模為1443.7億元，占總融資規模的29.9%，較上年同期上升7.8個百分點。陳星表示，由此可見，持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益。

更重要的是，今年上半年，信用債發行規模為2518.0億元，同比下降24.2%，環比上升16.2%，是唯一環比出現正增長的融資渠道。從增速看，單月同比降幅有收窄趨勢，5月份甚至同比增長33.5%。但值得注意的是，上半年，房地產信用債發行主體以央企、地方國企為主，占上半年發行總額的89%，受出險企業增多影響，民營房企的債券發行規模仍大幅下降。

除此之外，符合融資政策導向的債券發行規模攀升。比如，2022年上半年共有7家房企發行并購債融資91.2億元；在“雙碳”目標加持下，房企積極推動綠色建筑、綠色金融，上半年共發行綠色債融資63.8億元。同時，部分券商通過參與創設信用保護工具，協助民營房企打通公開市場融資渠道。5月份以來，龍湖集團、碧桂園、美的置業、新城控股(22.150, 0.00, 0.00%)、旭輝控股等被選定為示范民營房企，采用信用保護工具，分別成功發行信用債，實現融資39億元。

“房企過去以高杠桿撬動高速擴張的‘隱雷’尚未排完，7月份、8月份年內第二個償債高峰已至，房企信用債償債壓力仍較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在抓住市場出現回暖趨勢之際加速推盤回籠資金之外，房企仍需在未出現債務違約之前積極適應新的融資環境，在政策鼓勵的相關領域，憑借自身業務及當下的信用評級去拓展融資。

“從融資渠道看，信用債將繼續保持發行韌性，成為非銀融資的最主要渠道；海外債、信托復蘇信號很弱，房企應當以保證債務償還、避免違約為主；有自持物業的房企可抓住商業地產ABS的發行窗口，通過盤活資產補充資金。”陳星表示，有能力的企業應當抓住當前不同渠道的窗口期，根據自身情況補充資金，盡快適應新周期下的融資模式。

陳星預計，隨著銷售端逐漸好轉，市場信心將逐漸回升，加上政策端對合理融資需求的支持，接下來融資環境將會好于上半年，但從政策端傳遞至房企端仍需要一定時間，并且行業分化態勢將會繼續深化，部分優質民營房企將率先獲得融資，而債務壓力大、現金流緊張的部分房企仍有債務違約風險。