“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發展。”萬科2021年度業績會上，針對萬物云擬分拆上市的事件，萬科董事會主席郁亮如是說。

萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）是國內領先的全域空間服務提供商，也是由社區、商企和城市空間業務體系協同驅動的服務供應商。官網顯示，萬物云前身為萬科物業，業務始于1990年。

4月1日，萬物云正式向港交所遞交招股書，已過 “而立之年”的萬物云將如何獨立行走，又會面臨怎樣的市場競爭呢？

物業服務市場高度分散

從業務條線上看，萬物云涉及社區空間居住消費服務市場、商企和城市空間綜合服務市場，以及中國智慧城市云服務市場。

具體數據顯示，2020年中國社區空間居住消費服務市場中，前五大服務提供商的收入貢獻率約為2.19%，其中，萬物云以0.22%的市場份額位居第二；在商企和城市空間綜合服務市場，按2020年的收入計，前五名商企和城市空間綜合服務提供商占0.69%的市場份額，其中萬物云以0.19%的市場份額排名第一。

從以上數據來看，無論是國內社區空間居住服務，還是商企城市空間綜合服務，都存在市場高度分散的情況。雖然萬物云處在行業數一數二的地位，但市場份額并不高。

在市場區域化特征明顯、競爭激烈且高度分散之下，“跑馬圈地”就成為了物業公司拓展業務規模的重要途徑。山證國際2021年報告曾認為，“物管行業規模化發展仍是王道，不但是收入及盈利持續增長的基礎，也是驅動物管企業股價長期表現的要素。”

碧桂園服務（06098.HK）深諳此道，近兩年來通過不斷收并購擴大收入盤子。例如，碧桂園服務去年大手筆收購藍光嘉寶服務和富力物業旗下子公司富良環球，近日又發出公告表示按現金支付方式收購中梁百悅智佳。

或許也是得益于物業版圖的補充，在2019年至2020年期間收入低于萬物云的碧桂園服務，卻在2021年實現彎道超車，全年營收288億元，高于萬物云的237億元營收。此外，近兩年萬物云的年內利潤亦低于碧桂園服務。2020年和2021年，萬物云的年內利潤分別約為15億元、17億元，同時期碧桂園服務的年內利潤約為43億元、28億元。

目前，國內市場上營收能達到200億的物業服務企業只有碧桂園服務和萬物云兩家。有業內人士猜測，萬物云此番獨立上市，或許也是為了更方便進行融資和收并購等資本操作。

王者寶座終歸只有一席，市場競爭注定火熱。

毛利率亟待提高

雖然萬物云近兩年的收入增速不及碧桂園服務，但單從其財務數據來看，公司的實力也不容小覷。萬物云收入來源多元化，且三個業務領域收入均連年增長。

公司收入主要來源于社區空間居住消費服務和商城空間綜合服務。從近年趨勢來看，社區空間居住消費服務收入占比趨于下降，與此同時商城空間綜合服務收入占比不斷提升。招股書表示，較高線級城市的覆蓋濃度仍是公司在商企和城市空間綜合服務方面的策略重點。

眾所周知，萬物云背靠大樹好乘涼，而母公司萬科（000002.SZ）就是其背后的“靠山”。但從數據來看，萬物云之所以擁有良好業績，并不完全是因為萬科“庇護”。相較于承接萬科住宅項目，萬物云來源于獨立第三方的收入占比其實更多。2019年-2021年，萬物云來自于第三方收入占總營收的比重約84.6%、 81.4%、80.8%，而來自萬科集團及其合營企業或聯營企業的的收入占總營收的比重約為15.4%、18.5%、19.2%。

值得一提的是，在物管行業中數一數二的萬物云，其毛利率卻低于許多同行競爭對手。

東方財富網顯示，2021年碧桂園服務的毛利率為30.7%，雅生活服務（03319.HK）的毛利率為27.5%，綠城服務（02869.HK）的毛利率為18.5％，保利物業（06049.HK）的毛利率為18.7%。同期萬物云的毛利率僅為17%。由此來看，提高毛利率水平或是萬物云面臨的問題之一。

而對毛利率問題，在萬科2021年度業績會上，萬物云CEO朱保全表示：“萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，認為15%左右是一個合理區間。從萬物云的視角來看，對于民生行業，信任關系遠比毛利率更加重要。”

錯過最好上市時機？

除對毛利率問題作出回應外，朱保全還提到上市時機問題，認為當下萬物云上市時點更合適，投資者給的估值會更為理性。

事實上，自萬物云公布上市進程之后，就有部分投資者認為萬物云已經錯過最好上市時機。原因是前兩年物管行業涌現上市潮，大批物企紛紛奔赴港交所上市，市場估值較為可觀。然而在去年，不少物企都經歷了股價腰斬的過程，一些物企則面臨上市即破發的境地。例如，綠城服務2021年股價最高點是13.56港元/股，2021年12月31日股價下跌至收盤7.20港元/股；今年金茂服務上市即破發，截至4月8日收盤，股價仍未回到IPO發售價。

對此，開源證券北京第三分公司投資顧問總監劉郁對《投資者網》表示，“香港的股票市場是一個成熟的市場，基于這一點，我認為不存在上市最佳時機的問題。香港市場主要還是認公司基本面和后續發展情況。長期來看股市是稱重機，就算趕上所謂上市最佳時機，如果公司運營水平太低，該退市還是要退市。”

劉郁認為，萬物云作為物企龍頭之一，預計可以達到保利物業在港交所的估值水平。截至4月8日收盤，保利物業的市盈率為30.28，市凈率達到3.77，股價收于56.60港元/股。

以業務時長來計算，萬物云已過而立之年，前路依舊漫漫。擺在萬物云面前的，是一步之遙的“王者寶座”和起步未通關的“上市游戲”。