從白銀時代拖延到黑鐵時代，萬科旗下萬物云日前正式向聯交所遞表，瘋傳已久的上市事宜，終于有了實質性進展。

沖擊IPO雖然有些遲，但好飯從來不怕晚。200億級年收入規模、7億平方米在管面積，國內物管行業只有碧桂園(6.35, 0.00, 0.00%)服務能與其比肩。

在掌舵人朱保全眼里，遞表上市只是序曲，未來萬物云旗下業務板塊，都有分拆上市的可能。

姍姍來遲

房地產行業資深“好學生”萬科，也決定將物業板塊推向資本市場。

上周，萬物云正式向聯交所遞表，邁出上市的關鍵一步。

其實，有關萬物云上市傳聞已有多年，只是母公司萬科沒有輕易松口。

可能萬科A作為一家連續30年分紅的房企本身并不缺錢，即便是去年歸母凈利潤大降45.75%，賬面貨幣資金仍有1494億元。

今年1月，郁亮在萬科年會上喊出黑鐵時代來臨，意味著公司在地產主業上只能背水一戰。

2021年，萬科的營收僅增長8.04%，宏觀來看并不差，但與自己相比，增速已嚴重下滑。

此時，推動萬物云上市，就是要為已到來的寒冬儲備糧草。

在萬物云董事長朱保全的眼里，上市“只是經營長河中的一個節點而已”。輕描淡寫之余，萬物云顯然已錯過了上市最好時機。

資本市場對物管企業的狂熱已逐步降溫，是否還能完全理解萬物云的真實價值？

萬物云并非對市場不敏感。自上世紀90年代初創立以來，公司一直在尋求市場化、獨立經營的機會，最大的影響和阻力來自內部。

萬科物業（萬物云前身）初創時期發展環境寬松，得以從地上沒煙頭、草坪像地毯等管理細節著手，樹立了行業標準，成為了萬科手中的一張王牌。

據經濟觀察報報道，1997年前后，國內住房市場化展開之后，萬科物業就準備獨立發展，但這個想法很快被內部否決。是賣房子重要，還是收物業費重要？萬科選擇了前者。

在時代和市場的雙重背景下，萬科堅定發展房地產主業，“副業”萬科物業就這樣維持了將近10年時間，直至創始人陳之平“為找到行業尊嚴”而離開。

2011年，萬科南京總經理朱保全被調至萬科物業，他同樣無法說服萬科。因為彼時的王石頑固地反對多元化，“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對”。

時代不會等人。2014年彩生活(0.62, 0.00, 0.00%)上市，保利、金科、中海、招商等均拆分物業上市，物管企業在資本市場的價值逐漸被挖掘。

2015年開始的寶萬之爭，萬科在保住基本盤戰略決策之下，萬科物業上市被束之高閣。

不過，從這一年開始，萬科物業已啟動并購計劃，當年就拓展一倍物管面積，向市場化、數字化和國際化掘進。

5年后，萬科物業從物管企業升級為綜合城市服務商，業務從住宅物業延伸到商住服務、城市服務、科技服務、專業服務等。

2020年10月，萬科物業正式更名萬物云，企業口號換成空間科技服務者。去年11月，董事會通過拆分萬物云獨立上市事宜。

萬物云底色

盡管沖擊IPO姍姍來遲，但不影響萬物云行業帶頭大哥的身份。

去年，公司營業收入規模僅次于碧桂園服務(38.45, 0.00, 0.00%)，是行業唯二的200億元級企業。

招股書披露，萬物云收入主要來自社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和AloT及BPaaS解決方案服務等3大板塊。

前兩個板塊，是萬物云最重要的收入來源，歷年對公司的營收貢獻合計均超過90%。

2019年-2021年，公司實現收入139.27億元、181.46億元和237.05億元，年內利潤分別為10.40億元、15.19億元和17.14億元。

事實上，2019年和2020年，萬物云年營收規模均高于碧桂園服務。2021年，被后者以288.43億元實現趕超。

據弗若斯特沙利文報告，以2020年收入計，萬物云在社區空間居住消費市場，以0.22%市場份額位列第二；在商企和城市空間綜合服務市場，以0.19%市場份額位列行業第一。

截至去年末，公司在管住宅及商業物業建筑面積7.85億平方米。其中，住宅物業服務覆蓋30個省、直轄市和自治區逾120個城市，管理2823個小區。在管的小區中，1660個分布在一線城市及香港、新一線城市。

經過30年發展，萬物云不斷進化，除了母公司前期物業的存量供給之外，自身向外拓展也表現不錯。

2021年，其來自第三方物業開發商開發的物業，實現收入61.75億元，占比公司收入的44.8%。同年，公司社區空間居住消費服務板塊，來自第三方物業開發商獲得收入101.97億元，占公司收入的53.4%。

2019年至2021年，公司來自獨立第三方物業開發商面積分別為1.82億平方米、2.14億平方米和3.34億平方米，占公司在管面積的42.2%、43.1%和50.5%。

不過，萬物云盈利水平并不高，2019年-2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%。不僅低于中信證券(18.5, 0.00, 0.00%)統計的樣本物業企業毛利率水平28.8%（2021年上半年數據），還遠低于2021年碧桂園服務毛利率（30.7%）、雅生活（27.5%）和綠城服務(8.71, 0.00, 0.00%)（18.5%）。

目前上市物企毛利率呈現出兩個區間：15%左右和30%左右。朱保全認為，物業服務是民生行業，15%毛利率水平是合理的。

資本盛宴

2015年，萬科物業開始引進事業合伙人機制，同時對股權結構進行改革。

萬科在2016年報里披露，萬科物業已引進博裕資本和58同城集團。當年，博裕資本以15億元認購萬科物業25%股權，58同城集團以3億元認購5%股權。

萬物云還未上市，造富神話已經開啟。

2021年11月，博裕資本將所持萬物云合計約7%股權，分別轉讓給香港瑞軒、睿達第三有限公司、珠海達豐，轉讓對價分別為29.94億元、19.96億元和19.96億元，套現69.86億元。

去年12月，58同城將所持萬物云2.14%股權轉讓給海南云勝，對價19.91億元。

去年9月，陽光城以陽光智博100%股權換取萬物云4.8%股權。一個月后即將所持萬物云3060.2萬股轉讓給萬科子公司，對價30.53億元，持股比例降至不足2%。

萬科企業(21.1, 0.00, 0.00%)（02202.HK，000002.SZ）直接持有萬物云57.12%的股權，并通過各全資附屬企業萬傾、萬斛等擁有合計5.77%股權。

萬物云對員工出手也比較大方。根據招股書，公司向394名員工授出獎勵，朱保全及其他員工持股平臺合計持股8.57%。

以58同城每股約99.76元的轉讓價格計，萬物云上市前的估值已超千億。公司300余名獲得獎勵的員工，平均身價超過950萬元。