物業(yè)賽道頭部企業(yè)萬物云，再向資本市場邁出關(guān)鍵一步。

3月7日，證監(jiān)會披露萬物云提交的《股份有限公司境外首次公開發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票派生的形式)審批》。目前，萬物云上市已進(jìn)入“進(jìn)度跟蹤”階段，此后將正式向香港聯(lián)交所提交招股書。

從首次宣布上市到向證監(jiān)會提交審批用時122天，萬物云上市工作效率頗高。但在投資者眼里，隨著物業(yè)股熱潮漸褪，當(dāng)下并非上市良機。

一名長期跟蹤物業(yè)板塊的港股分析師對時代周報記者表示，過去物業(yè)賽道可選標(biāo)的少，頭部企業(yè)受熱捧。但受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，機構(gòu)認(rèn)為對物業(yè)企業(yè)成長性不足，今年以來物業(yè)股降溫明顯。

萬物云上市，或為低迷的物業(yè)賽道帶來新生機。

從規(guī)模看，萬物云在管面積和合約面積均位于行業(yè)前三，頭部玩家入場，物業(yè)賽道將吸引更多關(guān)注。業(yè)務(wù)模式方面，這家愛講科技概念的企業(yè)，或能打破資本市場對物業(yè)企業(yè)的刻板印象，講出一個新故事。

物業(yè)賽道熱度不再

2021年下半年開始，物業(yè)上市熱潮不再，遞表企業(yè)減少。

據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，2021年上半年，約有30家物業(yè)企業(yè)順利遞表。進(jìn)入下半年，多家物企首次遞表后未能有進(jìn)一步突破，二次遞表企業(yè)增加。截至2021年12月31日，上市物企總數(shù)僅為55家。

上市物企則普遍面臨股價回調(diào)和市盈率下降等問題。

以碧桂園服務(wù)（06098.HK）為例。截至3月8日收盤，碧桂園服務(wù)股價為40.75港元/股，年內(nèi)最高點為54.6港元/股。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降。2021年年末，物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年年末的37倍降幅為52.31%。

其中，市盈率最高的華潤萬象生活（01209.HK）為53.72倍，較2020年年末下滑64.36%；市盈率最低的彩生活（01778.HK）為2.26倍，較2020年年末下滑74.66%。

立下增長小目標(biāo)

萬物云成立于2001年2月20日，旗下包含空間（Space）、科技（Tech）、成長（Grow）三大業(yè)務(wù)模塊。

此前，時代周報記者從萬科業(yè)務(wù)交流會上獲悉，萬物云對旗下板塊增速有明確預(yù)期。萬物云CEO朱保全表示，預(yù)計萬物云在2021全年的收入達(dá)250億元。

在增長規(guī)模方面，萬科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)、萬物梁行增速保持在30%~60%、萬物云城增速大于60%，三者定位分別為居民首選的物業(yè)管家、企業(yè)首選的物業(yè)管家、政府首選的物業(yè)管家。

2021年10月底，朱保全宣布，未來三年，包括萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城在內(nèi)的物業(yè)板塊將共同完成百城千街計劃。據(jù)悉，萬物云在全國288條街道3公里半徑的區(qū)域物業(yè)項目濃度已超過25%，未來發(fā)展將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道。

萬科a半年報中的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

上市前夕，萬物云通過收并購擴(kuò)大規(guī)模。克而瑞物管發(fā)布的《2021年上半年中國物業(yè)企業(yè)新增擴(kuò)展榜單》中，萬物云新增內(nèi)部轉(zhuǎn)化面積為1047萬平方米，位于行業(yè)第二。

“公司相信如果此次分拆上市得以實現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高公司及萬物云的持續(xù)運營能力，釋放其內(nèi)在價值，同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。”萬科相關(guān)人士對時代周報記者表示，通過分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。