“到2021年底，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)會超70家。”面對物企前赴后繼在港交所遞交招股書，一家機(jī)構(gòu)于2021年年初作出以上判斷。

但沒想到的是，在今年上半年還如火如荼的上市潮，到下半年就突然熄火，8月-10月沒有一家物企在港股上市。直到100多天后的11月10日，才有京城佳業(yè)(7.51, 0.00, 0.00%)成功登陸港交所。2021年只剩下一個半月，截至目前，A、H股一共有50余只物業(yè)股，當(dāng)前還在港交所排隊的物企有20余家，排隊數(shù)量創(chuàng)歷史新高，頗有堰塞湖之勢。

過去幾年，物業(yè)公司刮起赴港上市旋風(fēng)，尤其是疫情下的2020年，物企的估值十分可觀。但隨著規(guī)模型物企相繼上市，余下的中小公司由于體量、盈利上存在不足，資本市場并不看好，例如，在上市頭三天，京城佳業(yè)的股價就出現(xiàn)連續(xù)下跌。余下排隊的物企，在管面積多數(shù)都在幾千萬平方米，上市后的估值同樣面臨考驗。

周期拉長

從5月10日在港交所發(fā)布招股書到11月10日上市，京城佳業(yè)的上市周期正好卡在6個月，實現(xiàn)一次遞表就成功發(fā)行上市。如果對比前幾年物業(yè)公司從遞表到上市的速度，京城佳業(yè)并不算快，但放在2021年，這已經(jīng)超過不少同行。

今年3月29日，中南服務(wù)在港交所遞表，但直到招股書于9月份失效也未能通過聆訊。到9月30日，中南服務(wù)二次遞表，并于11月12日正式通過聆訊，叩開了上市的大門。從首次遞表到通過聆訊，中南服務(wù)的周期比京城佳業(yè)長了一個月還多。

比京城佳業(yè)更早招股書的物企還有好幾家，但它們中的多數(shù)都進(jìn)入失效狀態(tài)。今年3月，新力服務(wù)、天譽(yù)服務(wù)相繼在港交所發(fā)布招股書，到9月招股書均失效。新力服務(wù)曾對外界透露會更新招股材料，但至今都未發(fā)布新版內(nèi)容，而隨著其母公司新力控股陷入流動性危機(jī)，外界對其上市已經(jīng)不抱太大希望。天譽(yù)服務(wù)招股書失效后，一直沒有新的舉動。

在4月份遞交招股書、并且已經(jīng)失效的物業(yè)服務(wù)公司還有海悅生活、富力物業(yè)、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知。它們中的明宇商服、東原仁知，已經(jīng)分別于11月4日、10日進(jìn)行二次遞表，其余3家暫無新的消息。

億翰股份旗下的嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院近日公布數(shù)據(jù)稱，今年新增上市物企平均上市用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天，為近4年最長時間。今年前三季度新交表物企數(shù)量達(dá)33家，目前仍有24家在排隊中，數(shù)量處于歷史最高位。

如果物企仍按照這個速度通過聆訊的話，在未來一段時間內(nèi)，還會有不少企業(yè)的招股書進(jìn)入失效狀態(tài)。祥生活服務(wù)于今年5月28日發(fā)布了招股書，如果近期不能通過聆訊，其招股材料將于11月底失效。禹佳生活于6月16日進(jìn)行了二次遞表，到12月中旬，本次招股書也會再次失效。

由于今年有接近4個月沒有新股上市，截至京城佳業(yè)上市，2021年共有11只物業(yè)股在港實現(xiàn)上市，暫時低于2020全年的17只。中指研究院曾在年初判斷，到2021年底，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)會超70家，但截至目前，A、H股的物業(yè)股合計只有50余只。

地產(chǎn)拖累

對于物企上市周期變長、新股上市數(shù)量減少的原因，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓對中新經(jīng)緯說：“隨著多只新股集中上市，物業(yè)股稀缺性正逐漸下降，資本市場的青睞度有所降低。”

在數(shù)年前的資本市場，物業(yè)服務(wù)公司還是一個新人，港股第一只內(nèi)地物業(yè)股——彩生活(1.24, 0.00, 0.00%)在2014年才上市，之后的幾年間，也只是零零星星地有企業(yè)去股市敲鐘。但從2018年開始，逐漸做大的物企開始頻頻進(jìn)擊資本市場，2018年-2020年，A、H股共有6家、12家、18家物企上市，其中絕大多數(shù)是H股。如今，物業(yè)股快速擴(kuò)充到了50余只，已變得不再稀缺。

除此之外，房地產(chǎn)形勢在今年下半年驟變，也牽連到物企。中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟對中新經(jīng)緯稱，隨著今年房地產(chǎn)市場的遇冷和政策面的收緊，地產(chǎn)開發(fā)公司估值持續(xù)下降，經(jīng)營壓力不斷提升，市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預(yù)期有所下降。唐卓稱，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)母公司面臨現(xiàn)金流壓力時，物企成“回血”主力而被出售的可能性增大，即使能夠上市，未來發(fā)展的不確定性也會增加。

而從自身業(yè)績看，唐卓分析，那些招股書失效的物企，普遍都表現(xiàn)出外拓能力弱、對地產(chǎn)母公司依賴程度高的問題，這也會對上市進(jìn)程造成一定拖累。

除了這些，港交所的上市新規(guī)也給物企帶來不利影響。港交所于今年5月20日刊文稱，對所有上市門檻作出調(diào)整，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個財政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該標(biāo)準(zhǔn)將于2022年1月1日起生效。

中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前遞交招股書的物企，大多數(shù)都是中小規(guī)模，即使?jié)M足上市新規(guī)，也只是勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)而已。招股書顯示，2018年-2020年，眾安智慧生活的收入分別約為1.55億元、1.8億元、2.3億元，公司擁有人應(yīng)占權(quán)益分別約為1322萬元、2053萬元、3654萬元。2018年-2020年，祥生活服務(wù)的凈利潤分別為1240萬元、2980萬元、4690萬元，力高健康生活的凈利潤分別為1110萬元、2980萬元、4400萬元。

剛剛完成二次遞表的明宇商服，其2018年-2020年的收入分別為0.84億元、0.89億元、1.51億元，年內(nèi)溢利分別為1716.4萬元、1730.9萬元、3152.2萬元。由于明宇商服2021年上半年的溢利僅有1427.3萬元，如果今年不能上市，在明年想達(dá)到“三年累計盈利不低于8000萬港元”的要求還是有些困難。

估值承壓

2020年的疫情，讓市場看到了優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的價值，物企估值變得可觀，以衡量公司估值的指標(biāo)之一——市盈率來看，市盈率達(dá)幾十倍的公司比比皆是，甚至個別企業(yè)能超過100倍。

但是，隨著市場熱情的下降，物企的估值正從高位回落。以新上市的京城佳業(yè)為例，在11月10日上市當(dāng)天，公司股價微幅松動，11日、12日則相繼下跌了10.41%、5.41%，連跌三日。到15日、16日，京城佳業(yè)的股價小幅收漲，總市值10.7億港元，市盈率約15倍。

作為物業(yè)公司龍頭，碧桂園(7.29, 0.00, 0.00%)服務(wù)的股價在今年6月底還創(chuàng)下85.2港元/股的歷史高位，但之后，股價開始波動下降，至近日，停留在60港元/股左右。華潤萬象生活(40.4, 0.00, 0.00%)的市盈率一度是港股物企中最高的，其股價亦在6月底創(chuàng)下55.25港元/股的最高位，至近日，停留在40港元/股左右。

中新經(jīng)緯根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2021年初，已在港股上市的內(nèi)地物業(yè)服務(wù)公司的平均市盈率約為36倍，而截至2021年11月15日收盤，平均市盈率已經(jīng)下降至約18倍，跌幅達(dá)50%。

唐卓稱，物業(yè)股下跌，同樣是受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，同時，上市物企增多，物企間的同質(zhì)化問題嚴(yán)重等情況，也導(dǎo)致板塊整體估值中樞下行，資本態(tài)度逐漸回歸理性。

已上市物企市盈率的下降，勢必會對準(zhǔn)備上市的同行產(chǎn)生影響。資深券商人士王驥躍對中新經(jīng)緯表示，物業(yè)公司的業(yè)績增長并不容易，尤其在房地產(chǎn)公司業(yè)績和資金鏈有問題的情況下，再加上政策約束資本無序擴(kuò)張、某些概念退潮，估值有調(diào)整是正常的事。未上市物企的估值會參考已上市同行的價格，而當(dāng)后者的股價下跌時，前者的估值肯定會受影響。

還需要注意的是，多數(shù)正在排隊上市的物企自身規(guī)模不大，絕大多數(shù)的在管建筑面積規(guī)模都在5000萬平方米以下，在管面積2000萬平方米以下的物企更是達(dá)到一半，這在估值相對分化的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，更加不占優(yōu)勢。

東北證券在一份研報中稱，主流物業(yè)公司呈現(xiàn)明顯的估值分化，業(yè)績狀況良好、不斷拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的龍頭物企得到的認(rèn)可增加，而營收規(guī)模較小、且未被發(fā)掘增長潛力的中小型物企的市場認(rèn)可度降低。在板塊逐漸擴(kuò)張，可選股日漸豐富的環(huán)境下，除少數(shù)業(yè)績增速亮眼的企業(yè)外，中小型物企的關(guān)注度正在被拉開差距。

不過，亦有聲音認(rèn)為，物企估值下降只是暫時的。牛曉娟稱，目前的股價下降，在短期內(nèi)雖然會相應(yīng)降低未上市物企的估值，但對具備業(yè)務(wù)優(yōu)勢，擁有自身服務(wù)特色與業(yè)主口碑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無實質(zhì)影響。唐卓也稱，從短期來看，上市物企估值下降或?qū)Υ鲜形锲笤斐梢欢ǖ牟焕绊懀菑拈L期看，物業(yè)行業(yè)仍具有可觀的市場前景，市場的態(tài)度會回歸到對企業(yè)經(jīng)營合理的估值。