沉寂了117天后，昨天，港交所又一次響起了物管企業的敲鑼聲，主角是北京京城佳業物業股份有限公司（簡稱京城佳業）。至此，在港交所上市的物管企業已接近50家。

有分析指出，從在管面積規模和利潤率指標看，京城佳業在已上市物管企業中排名并不靠前，但聚焦于京津冀地區和國資背景，是其得天獨厚的資源優勢。實際上，這也是北京市首家市屬上市物管企業。對于物管行業，一場轉型升級即將來臨。

創立到上市用時不到一年

從創立到敲鑼，京城佳業用時不到一年。

資料顯示，京城佳業由北京城建集團聯合東城區天街集團于2020年12月發起創立，注冊資本金人民幣1.1億元。其中，北京城建集團將下屬的置業公司、住總集團北宇物業、城建發展(4.420, 0.03, 0.68%)城承物業及重慶物業整體打包，東城區天街集團用現金方式進行股權投資。

截至2021年5月31日，其在管總建筑面積達3053萬平方米，其中最有特色的當屬位于北京的眾多胡同，京城佳業已承接北京東、西城共335條胡同，管理區域面積約640萬平方米，也是北京中心城區管理胡同面積最大、數量最多的物業公司。

京城佳業此次首次公開發行3666.72萬股H股，另加550萬股超額配售選擇權，發行價每股8.28港元。至昨天收盤，收報每股8.26港元，總市值12.11億港元。按公告所示，全球發售所募資金將用于進一步做大做強物業服務板塊業務，擴大物業管理業務規模，提升增值服務優勢，持續提高企業物業管理服務的營運能力和整體實力。

物管企業IPO熱度在降溫

最近，物管企業IPO熱度明顯降溫。往前回看，上一個成功登陸港交所的物管企業是康橋悅生活，時間是2021年7月16日。這也意味著，已經有117天，沒有物管企業成功在港交所“闖關”。而7月的前16天，中駿商管、朗詩綠色、領悅服務、德信服務、融信服務、康橋悅生活6家物管企業相繼登陸港交所。

“我們也知道，目前物管行業正面臨一些動蕩和調整。”京城佳業董事長張偉澤坦言，此時正值行業調整期，上市難度較之前有所加大。但調整期既是挑戰也是機遇，公司擁有資源優勢和區位優勢，要緊緊把握行業調整的“窗口期”，借力資本市場深化改革，做強做優做大國有企業和國有資本。

的確，從披露數據看，2018年到2020年，京城佳業毛利率分別為20.8%、19.8%、20.8%，凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，而2020年港交所40家上市物管企業的平均凈利率為14.23%。從凈利率指標看，京城佳業并不占優。但在其3053萬平方米的在管面積中，近九成位于京津冀地區，其中73%的管理面積在北京；93%的物管收入來源于京津冀地區，其中81%的收入來自于北京。

“上市后，我們要多措并舉加大市場拓展力度，深入服務場景研究，擴大服務邊界，提升品牌價值。”張偉澤說。

物管行業進入加速調整階段

統計數據顯示，截至2021年9月30日，共有51家物業管理企業上市，其中在港上市的物管企業共有47家。港股物管企業即將突破50家。

對于未來的上市前景，分析人士均表示將和過去不同。“赴港IPO企業的門檻在提高。”諸葛找房數據分析師陳霄說。

就在5月20日，港交所公布兩份咨詢總結，包括主板盈利規定以及檢討《上市規則》有關紀律處分權力及制裁的條文。根據規定，主板上市申請人于3年營業記錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：最近一個財政年度不低于3500萬港元；前兩個財政年度累計不低于4500萬港元(三年累計盈利不低于8000萬港元)。盈利規定上調幅度為60%。上述修訂后的盈利調高幅度將于2022年1月1日生效。

中指物業研究院指出，2021年四季度，物管行業將進入加速調整階段，物管企業只有通過持續完善標準、擴展服務內容、更新管理手段、推進技術升級等方式，來實現行業轉型升級。