“栽一棵樹最好的時間是十年前，其次就是現在?！?1月5日晚間，萬科宣布拆分萬物云赴港上市，有業內人士做出如此評價?！扒》昶鋾r，合伙奮斗”，萬物云CEO朱保全在回復《證券日報》記者時表示。

“物業什么時候上市？”這是每次媒體記者見到萬科董事長郁亮必提的問題，“暫時沒想好”、“我怕資本市場把我們引導壞了”、“有望達成千億元市值”、“一定會上市，未來適當的時候”……

但不得不說，物管行業估值70倍-80倍的風口時刻，萬物云是缺席的。如今行業估值已開始回歸理性，平均市盈率在30倍上下浮動，部分物管企業市盈率已降至10倍，疊加地產行業正值冬天，萬物云反倒來了。

萬物云準備好了嗎？對標貝殼，定位物管行業空間科技服務商，會給估值加分嗎？

　時機已到？

早在2018年就喊出“活下去”的萬科，面對2019年以來房企密集分拆物管板塊上市、減緩財務壓力的誘惑，卻沒有讓萬物云啟動IPO。郁亮曾說，“如果只是傳統意義上的物業管理服務，多一家上市公司少一家上市公司并不重要。”

畢竟，2020年，萬科歸屬于母公司股東的凈利潤是415億元（今年前三季度為167億元），相比之下，物業板塊凈利潤約20億元，物業板塊是“賺小錢”。此外，若做傳統的物業公司，仍舊是靠規模競速支撐利潤規模的商業模式，對母公司依賴過重。但若想要做物業板塊的“一哥”，一是要服務業態多元化；二是要將交易服務“標準化”，提高交易效率，完成數字化轉型；三是要“合伙奮斗”，做行業平臺。

平臺化是難點也是方向，但需要多年投入，任重道遠。從目前萬物云的營收情況來看，傳統物業服務仍是主力。2021上半年，萬物云營業收入104億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，占比55%；商業物業服務31.6億元，占比30%；其他收入占比約為15%。

顯然，以自身營收和母公司資金支持去完成平臺化建設大目標，已遠遠不夠。未上市的情況下，即便萬物云通過“睿聯盟”等平臺輸出方式盡量降低擴張的資金負擔，但上半年負債率約62.76%，對物業公司而言屬偏高水平。

“2021年中期，在港上市的41家物管樣本企業資產負債率均值為43.75%，萬物云高出18.88個百分點，而碧桂園服務(55.4, 0.00, 0.00%)僅為40%。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，上市在一定程度上可降低母公司萬科的資金壓力，也有利于萬物云降低負債規模。比如，參照碧桂園服務上市后資本市場動作路徑看，在配股融資、發行可換股債券等多種融資手段下募資超過150億港元，為后續收購做好儲備，同時將負債率從上市前的接近60%降至上半年的41%。

至于郁亮對萬物云上市“松口”的原因，萬科回復《證券日報》記者稱，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。此外，萬科稱，此舉有利于公司向開發、經營、服務并重的方向轉型發展。同時，可以有效增強萬物云的資本實力，擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升競爭優勢。

“分拆對萬科股價和資金鏈都有助力。”匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，當下房企正在低價出售物業資產，萬物云若上市，融資后可抓住時機并購。

中指研究院數據顯示，截至11月1日，物業管理行業年內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業公司，交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長198%。僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

　估值幾何？

11月8日，在萬科宣布拆分萬物云上市后的第一個交易日，H股萬科企業漲7.05%，報18.22港元，最新市值2513億港元。

“資本市場是持歡迎態度的。”中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，萬物云是物業大鱷，在上市過程中，也可能有新的收并購產生，至于上市后的估值，取決于彼時資本市場對于行業的整體估值水平。

根據此前報道，萬科分拆物業管理業務或籌資達20億美元。今年8月份，陽光城以持有的陽光智博100%股份與萬物云換股，獲取萬物云4.8%的股份，彼時市場預計，萬物云估值約為1000億元。

多位業內資深分析師告訴《證券日報》記者，萬物云定位為空間科技服務商，多個細分板塊業務漲勢良好，凈利潤水平為20億元，若參照科技公司估值水平，結合當前頭部物管企業的市盈率情況，大概率會超過40倍，對應市值超過800億元，有望達1000億元以上。換言之，物管板塊有望再次迎來市值超千億元的“大鱷新兵”。

不過，另有專業投資者表示，估值到底幾何，除考慮行業因素之外，還要看萬物云未來三年的業績承諾。按照朱保全10月下旬在萬科媒體溝通會上的表態看，萬物云的SPACE板塊中，萬科物業增速控制在30%，萬物梁行增速30%-60%，萬物云城增速大于60%。

當然，也不排除萬物云未來市值超過萬科的可能性，這在地產行業并不是沒有先例?？傮w而言，若萬物云完成敲鑼上市，則標志著物管板塊整體正式“獨立”，不再是地產開發的附屬業務。未來，無論是存量還是城市服務，房地產的空間服務時代到來了。