萬科旗下“巨無霸”物管企業(yè)萬物云，正式開啟了上市進程。

日前，萬科A（000002）公告宣布，擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）到香港聯(lián)交所上市。此項議案已通過董事會審議，董事會認為萬物云境外上市后將會為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運作空間。

根據(jù)公告，萬物云的發(fā)行方式為香港公開發(fā)售及國際配售，發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%。截至目前，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權，上市后仍將保持對萬物云的控股權。

多位受訪人士對記者表示，當前市場行情下，萬物云上市后，能為其自身擴張及其他有意出售物業(yè)平臺的企業(yè)提供更多交易機會，但同時，也將使得物管市場的巨頭之爭趨于白熱化。

能否獲得理想估值仍存變數(shù)

在物管企業(yè)估值較高點普遍下調之際，外界較為關注的問題是，萬科此時分拆萬物云上市，時機是否合適，資本市場能否給予萬物云一個好的估值。

就上市時機問題，萬物云CEO朱保全回復記者時表示，“恰逢其時”。

匯生國際融資總裁黃立沖指出，從估值上講，當前并非萬物云上市的最佳時機。但目前不少房企因資金問題被迫出售物管平臺，如果萬科云上市，將成為很好的收購平臺，“預期未來房企出售物管平臺時，普遍將賣得相當便宜。”

中物研協(xié)總經理楊熙也認為，沒有及時上市的萬物云，在面臨這一波突然涌現(xiàn)的并購窗口期，可能會錯過一些急需大量現(xiàn)金購買的優(yōu)質物業(yè)標的。萬物云應當及早彌補這一戰(zhàn)略劣勢。

值得關注的是，朱保全在今年10月份的業(yè)務交流會上曾表示，公司熱衷以換股方式去并購，“如果是以真金白銀去做收并購的話，最后錢還是會流入房企，這個錢并不能真正為物業(yè)公司所用，它只是一個資本動作。如果換股的話，就不一樣了。”

在朱保全看來，早前與陽光城的交易就是最好的換股擴張的案例。今年8月，陽光城將旗下物業(yè)公司陽光智博100%股份，換取了萬物云4.8%的股份。

不過，對于未來是否仍會選擇以換股方式去拓展，朱保全并未正面回應。對此黃立沖認為，企業(yè)只有上市后才有更多的選擇，“如果買家沒有上市計劃，不能及時套現(xiàn)，賣家一般不會要買方的股權。”

對于當前萬物云上市能否獲得較好估值的問題，黃立沖表示，在有國企背景背書情況下，資本市場給予萬物云的估值應該不低。

楊熙指出，當前萬科A靜態(tài)市盈率才5.4倍，總市值2070億元。如果分拆萬物云上市，參照市場情況，萬物云市值大概率會在1500億元以上；以萬科目前持有萬物云63%股份計算，所持股份價值近1000億元。

物管巨頭規(guī)模之爭白熱化

萬物云上市在為物管市場潛在收并購帶來更多可能性的同時，也將加劇物管行業(yè)的巨頭之爭。

今年以來，在各地紛紛升級樓市調控、金融監(jiān)管趨嚴等因素影響下，多家房企遭遇流動性危機，被迫選擇出售物業(yè)平臺“救急”。例如，藍光發(fā)展、富力地產、花樣年將旗下物管平臺出售予碧桂園服務，當代置業(yè)將旗下物管平臺出售給融創(chuàng)服務等。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

其中，僅今年第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額；并購標的估值水平在7.45x與26.9x之間，均值為12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。

在今年收并購市場上，碧桂園服務無疑是當之無愧的贏家。中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，若按交易金額排序，截至2021年11月1日，今年碧桂園服務公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%，領先其他市場參與者。

不過，碧桂園服務董事長李長江近日與記者交流時表示，今年公司原則上大規(guī)模的收并購已經進行的差不多了，未來更需要的是收購小而美的企業(yè)來補充。“還是有不少上市物企找我們，但原則上我們都不接了，因為私有化退市很麻煩，有的物企本身也存在一定風險。”

相關數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，碧桂園服務的物業(yè)服務收費管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米（含三供一業(yè)物管、嘉寶服務；不含城市服務）。考慮到下下半年該公司又收購了富力物業(yè)和彩生活核心資產，目前在管面積進一步擴大。事實上，此前碧桂園服務內部已定下5年實現(xiàn)營收超千億的目標。

而萬物云的數(shù)據(jù)還有待遞交招股書之后才得以披露。但此前有市場數(shù)據(jù)顯示，陽光智博和三盛物業(yè)板塊并入后，萬物云在管面積將會達到7億平方米左右。

在碧桂園服務與萬物云在管面積相當情況下，如恒大物業(yè)選擇繼續(xù)出售，最終將花落誰家或成為物管企業(yè)規(guī)模競爭誰將勝出的關鍵。恒大物業(yè)2021半年報數(shù)據(jù)顯示，其在管面積約4.5億平方米。